सम्बन्ध विच्छेदको समयमा घर किन्ने: कसको स्वामित्वमा छ र के जोखिमहरू छन्?

हो, तपाईं आफ्नो सम्बन्ध विच्छेदको समयमा नयाँ घर किन्न सक्नुहुन्छ, तर कसको स्वामित्वमा छ भन्ने कुरा तपाईंको वैवाहिक सम्पत्ति व्यवस्था र समयको आधारमा निर्भर गर्दछ। यदि तपाईं सम्पत्तिको समुदायमा विवाहित हुनुहुन्छ र सम्बन्ध विच्छेदको निवेदन दायर हुनुभन्दा पहिले नै खरिद गर्नुहुन्छ भने, सिद्धान्ततः घर समुदायमा पर्छ र तपाईंको पति/पत्नीले यसमा भाग लिन्छन्; यदि तपाईंले निवेदन दायर गरिसकेपछि किन्नुहुन्छ भने, यो सिद्धान्ततः तपाईंको एक्लैको हुन्छ।

Below we explain how your matrimonial property regime works, why the filing date is decisive, whether you need your spouse’s consent, how lenders look at your situation, and what the effects are on maintenance and tax.

तपाईंको वैवाहिक सम्पत्ति व्यवस्थाले नयाँ घरलाई कसरी असर गर्छ?

तपाईंको वैवाहिक सम्पत्ति व्यवस्थाले सम्बन्ध विच्छेदको प्रक्रियाको क्रममा तपाईंले किनेको घरको मालिक को बन्छ भनेर निर्धारण गर्छ। आफ्नो व्यवस्था थाहा नपाई, तपाईंले खरिदको परिणामहरूको मूल्याङ्कन गर्न सक्नुहुन्न।

सम्पत्तिको समुदायमा ( gemeenschap van goederen ), सम्पत्ति र ऋण साझा गरिन्छ। विवाहपूर्व सम्झौता ( huwelijkse voorwaarden ) सँग यो पूर्णतया फरक तरिकाले व्यवस्थित गर्न सकिन्छ, र तपाईंको सम्झौताको सही शब्द निर्णायक हुन्छ।

सम्पत्तिको समुदाय

If you married before 1 January 2018 without a prenuptial agreement, you are in principle married in general community of property: almost everything either spouse owns falls into it. If you married on or after that date without a prenuptial agreement, a limited community applies, which in principle includes what you acquire during the marriage. In both cases a home you buy during the marriage in principle falls into the community, together with the mortgage debt, and your spouse shares in it even if only your name is on the deed.

सम्पत्तिको पृथकीकरण

सम्पत्तिको पूर्ण पृथकीकरणको साथ पूर्व-विवाह सम्झौताले तपाईंलाई धेरै स्वतन्त्रता दिन्छ। यदि कुनै समुदाय अवस्थित छैन भने, तपाईं आफ्नो पति वा पत्नी सह-मालिक नबनाईकन आफैंले घर किन्न सक्नुहुन्छ।

• नयाँ घर तपाईंको निजी सम्पत्ति हो।
• तपाईंको पति वा पत्नीले मूल्यमा हुने कुनै पनि वृद्धि वा कमीमा भाग लिँदैनन्।
• सम्बन्ध विच्छेदमा विभाजन सरल हुन्छ।

नोट: धेरै मानिसहरू विश्वास गर्छन् कि उनीहरूसँग सम्पत्तिको पूर्ण पृथकीकरण छ, जबकि उनीहरूको विवाहपूर्व सम्झौतामा सीमित समुदाय वा सम्झौता खण्ड ( verrekenbeding ) समावेश छ। आवधिक वा अन्तिम सम्झौता खण्ड अन्तर्गत, विवाहको समयमा किनेको घरको मूल्य अझै पनि साझा गर्नुपर्ने हुन सक्छ। सधैं आफ्नो सम्झौताको सही शब्दहरू जाँच गर्नुहोस्।

सम्बन्ध विच्छेदको निवेदनको मिति किन निर्णायक हुन्छ?

सम्पत्तिको समुदायमा विवाहको लागि, सम्बन्ध विच्छेदको निवेदन अदालतमा दायर भएको क्षणले समुदायको के हो भनेर निर्धारण गर्दछ। त्यो मिति पछि तपाईंले के प्राप्त गर्नुहुन्छ अब यसमा पर्दैन।

डच नागरिक संहिता (BW) को धारा १:९९ अन्तर्गत, सम्बन्ध विच्छेदको अवस्थामा सम्बन्ध विच्छेदको निवेदन दायर भएको क्षणमा समुदाय विघटन हुन्छ। यो नियम २०१२ देखि लागू भएको छ। तेस्रो पक्षहरू जसलाई यसको बारेमा थाहा थिएन, तिनीहरूको हकमा, वैवाहिक सम्पत्ति दर्ता ( huwelijksgoederenregister ) मा निवेदन दर्ता भएको खण्डमा मात्र विघटन लागू हुन्छ।

निवेदन दायर गर्नु अघि

As long as the divorce petition has not been filed, you remain fully bound to your spouse under matrimonial property law. Buying a home at this stage has far-reaching consequences.

• सिद्धान्ततः नयाँ घर समुदायको हिस्सा बन्छ।
• तपाईंको पति/पत्नीले यसमा भाग लिन्छन्, चाहे त्यो जसले हस्ताक्षर गर्छ।
• धितो ऋण सिद्धान्ततः एक सामुदायिक ऋण हो, जसको लागि समुदाय उत्तरदायी हुन्छ।
• डिभिजनमा घर कसले लिने वा बेच्ने भन्ने कुराको निर्णय हुनुपर्छ।

The risks of buying at this stage:

• तपाईंले एउटा अतिरिक्त सम्पत्ति सिर्जना गर्नुहुन्छ जुन विभाजित गर्नुपर्छ।
• तपाईंको पति/पत्नीले मूल्यमा भएको कुनै पनि वृद्धिको आधा दाबी गर्न सक्नुहुन्छ।
• सिद्धान्ततः तपाईंको जीवनसाथीका ऋणदाताहरूले यो घर सहित समुदायको सम्पत्ति विरुद्ध पनि सहारा लिन सक्छन्।

निवेदन दायर भएपछि

सम्बन्ध विच्छेदको निवेदन अदालतमा दायर भएको क्षणदेखि नै समुदाय विघटन हुन्छ र नयाँ अधिग्रहणहरू यसमा पर्दैनन्। यसले आधारभूत रूपमा स्थिति परिवर्तन गर्दछ।

• तपाईंले अहिले किन्नु भएको नयाँ घर सिद्धान्ततः तपाईंको आफ्नै सम्पत्तिको हो।
• तपाईंको जीवनसाथी यसमा सहभागी हुँदैनन्।
• तपाईंले लिनुभएको नयाँ धितो ऋण सिद्धान्ततः तपाईंको आफ्नै ऋण हो।
• घरलाई समुदायको विभाजनमा समावेश गर्नु पर्दैन।

के फाइलिङ मिति अघि कुनै अपवादहरू छन्?

हो। विवाहको समयमा घर किन्दा पनि समुदाय बाहिर रहन सक्छ, यदि तपाईंले आफ्नो निजी सम्पत्तिबाट आधाभन्दा बढीको लागि भुक्तानी गर्नुभयो भने।

धारा १:९५(१) BW अन्तर्गत, यदि पति वा पत्नीले आफ्नो सम्पत्तिको मूल्यको आधाभन्दा बढी तिरेको खण्डमा पति वा पत्नीले विचारको लागि प्राप्त गरेको सम्पत्ति समुदाय बाहिर रहन्छ। उदाहरणहरू तपाईंले विरासतमा प्राप्त गर्नुभएको वा उपहारको रूपमा प्राप्त गर्नुभएको बहिष्कार खण्ड ( uitsluitingsclausule ) सहितको रकम, वा तपाईंको विवाहपूर्व सम्झौता अन्तर्गत समुदाय बाहिर पहिले नै परेको पैसा हुन्।

• खरिद मूल्यको आधाभन्दा बढी तपाईंको आफ्नै सम्पत्तिबाट आउनु पर्छ।
• पैसाको उत्पत्ति प्रमाणित हुनुपर्छ, उदाहरणका लागि बैंक स्टेटमेन्ट र इच्छापत्र वा उपहारको दस्तावेजबाट।
• घर हस्तान्तरण गर्दा कोषको उत्पत्ति रेकर्ड गर्नु बुद्धिमानी हुन्छ, उदाहरणका लागि नोटरी डिडमा, ताकि पछि यसको बारेमा कुनै छलफल नहोस्।

यदि तपाईंलाई पनि ठूलो ऋण चाहिन्छ भने, "आधाभन्दा बढी" परीक्षण पूरा गर्न प्रायः गाह्रो हुन्छ। हस्ताक्षर गर्नु अघि सल्लाह लिनुहोस्।

के तपाईंलाई आफ्नो जीवनसाथीको सहमति चाहिन्छ?

तपाईं सँगै नबस्ने नयाँ घर किन्नको लागि, तपाईंलाई आफ्नो पति/पत्नीबाट वैधानिक सहमति आवश्यक पर्दैन। यद्यपि, तपाईं अझै विवाहित हुनुहुन्छ भने ऋणदाताहरूले तपाईंको पति/पत्नीबाट सहयोग माग्न सक्छन्।

धारा १:८८ BW ले सीमित संख्यामा कार्यहरूको लागि अर्को पति वा पत्नीको सहमति आवश्यक पर्दछ: अरूहरूका बीचमा, पति वा पत्नी सँगै बस्ने वा अर्को पति वा पत्नी बस्ने घर बेच्ने, भार दिने वा भाडामा दिने, परम्परागत भन्दा बाहिरका उपहारहरू दिने, र ग्यारेन्टरको रूपमा काम गर्ने। वैवाहिक घर नभएको नयाँ घरमा धितो राख्दा त्यो धारा अन्तर्गत पर्दैन।

यद्यपि, व्यवहारमा, धितो ऋणदाताले अझै पनि तपाईंको पति/पत्नीबाट हस्ताक्षर माग्न सक्छ, वा सम्बन्ध विच्छेदको निवेदन दायर र दर्ता भएको प्रमाण माग्न सक्छ, जबसम्म सम्बन्ध विच्छेद सिभिल रजिस्ट्रीमा दर्ता गरिएको छैन। त्यो ऋणदाताको शर्त हो, वैधानिक आवश्यकता होइन। यदि तपाईंको पति/पत्नीले सहयोग गर्न अस्वीकार गर्नुहुन्छ भने, ऋणदातासँग कुन प्रमाण स्वीकार गर्ने भनेर छलफल गर्नुहोस्, वा सम्बन्ध विच्छेद सम्झौतामा यसको बारेमा व्यवस्था गर्नुहोस्।

सम्बन्ध विच्छेदको समयमा कसरी धितो प्राप्त गर्ने?

यो सम्भव छ, तर ऋणदाताहरू सतर्क छन् र सम्बन्ध विच्छेद पछि तपाईंको आर्थिक स्थितिको बारेमा निश्चितता चाहन्छन्। वैवाहिक घर र मर्मतसम्भारको बारेमा स्पष्ट सम्झौताहरू सामान्यतया बाध्यकारी प्रस्तावको लागि एक शर्त हुन्।

धितो आवेदनका लागि चरणहरू:

• आफ्नो आर्थिक स्थितिको नक्सा बनाउनुहोस्: आम्दानी, ऋण, आवास लागत र तपाईंले तिर्नुहुने वा प्राप्त गर्नुहुने कुनै पनि मर्मतसम्भार।
• सम्बन्ध विच्छेद सम्झौताको (मस्यौदा) तयार पार्नुहोस् (echtscheidingsconvenant का थप वस्तुहरू) वैवाहिक घरको बारेमा व्यवस्था, कुनै पनि अतिरिक्त मूल्य वा अवशिष्ट ऋणको विभाजन, र मर्मतसम्भार सहित।
• वैवाहिक घरको बारेमा स्पष्टता प्राप्त गर्नुहोस्: ऋणदाताले यो घर तपाईं मध्ये एकले बेच्नेछ वा अधिग्रहण गर्नेछ, र तपाईं अवस्थित धितोबाट मुक्त हुनुहुनेछ कि हुनेछैन भनेर जान्न चाहन्छ।
• धितो सल्लाहकारसँग चाँडै कुरा गर्नुहोस् र मर्मतसम्भार सहित र बिना नै आफ्नो ऋण क्षमता गणना गर्नुहोस्।

वैवाहिक घर र पालनपोषणको बारेमा स्पष्ट व्यवस्था बिना, ऋणदाताले प्रायः बाध्यकारी प्रस्ताव जारी गर्दैन, किनभने यसले भविष्यका सबै लागतहरूलाई ध्यानमा राख्न चाहन्छ। केही ऋणदाताहरूले सशर्त प्रस्ताव जारी गर्छन् जुन सम्बन्ध विच्छेद सम्झौतामा हस्ताक्षर भएपछि अन्तिम हुन्छ।

प्रत्येक परिदृश्यको परिणाम के हुन्छ?

तलको सिंहावलोकनले सम्पत्तिको समुदायमा विवाहको लागि मुख्य भिन्नताहरू देखाउँछ।

सबैभन्दा राम्रो सुरुवात भनेको सामान्यतया निवेदन दायर गरिसकेपछि खरिद गर्नु हो, जसमा हस्ताक्षर गरिएको सम्बन्ध विच्छेद सम्झौता हुन्छ जसले वैवाहिक घर, पालनपोषण र विभाजनको व्यवस्था गर्दछ। यसले ऋणदातालाई निश्चितता दिन्छ र तपाईंको पति/पत्नीलाई अप्रत्याशित रूपमा नयाँ घरमा भाग लिनबाट रोक्छ।

करका परिणामहरू के हुन्?

तपाईंको खरिदको समयले करको लागि पनि अर्थ राख्छ। डच अतिरिक्त ऋण नियम ( bijleenregeling ) अन्तर्गत, यदि तपाईंले अधिशेष मूल्य भएको अघिल्लो घर बेच्नुभयो भने, तपाईंले नयाँ घरको खरिद मूल्यमा त्यो अधिशेष मूल्य घटाएर धितो ब्याज मात्र घटाउन सक्नुहुन्छ (eigenwoningreserve ) ।

डच कर अधिकारीहरूबाट उदाहरण: यदि तपाईंको पुरानो घरमा ४०,००० युरो अधिशेष मूल्य थियो र तपाईंले २००,००० युरोमा नयाँ घर किन्नुहुन्छ भने, तपाईंले बढीमा १६०,००० युरोको ऋणमा ब्याज घटाउन सक्नुहुन्छ। सम्बन्ध विच्छेदमा, वैवाहिक घरको अधिशेष मूल्य प्रायः विभाजित हुन्छ, जसले गणनालाई जटिल बनाउँछ। तपाईंले प्रतिबद्ध हुनु अघि कर सल्लाहकारलाई यसको गणना गर्न लगाउनुहोस्।

कस्ता समस्याहरू प्रायः उत्पन्न हुन्छन् र तपाईं तिनीहरूलाई कसरी समाधान गर्नुहुन्छ?

Most problems concern the marital home, the lender’s conditions and maintenance.

तपाईंको जीवनसाथीले सहयोग गर्दैनन्

कहिलेकाहीँ पति वा पत्नीले अनिच्छाले वा लाभ उठाउनको लागि वैवाहिक घरको बिक्री, अवस्थित धितोबाट मुक्ति वा नयाँ ऋणदाताले मागेको विवरणमा सहयोग गर्न अस्वीकार गर्छन्।

समाधान: सम्बन्ध विच्छेद सम्झौतामा वैवाहिक घर र नयाँ घर खरिद सम्बन्धी व्यवस्थाहरू सकेसम्म चाँडो रेकर्ड गर्नुहोस्। यदि तपाईंको पति वा पत्नीले वैवाहिक घरको विभाजन वा बिक्रीमा सहयोग गर्न अस्वीकार गर्नुहुन्छ भने, अदालतले सम्बन्ध विच्छेद कार्यवाहीमा विभाजनको बारेमा निर्णय गर्न सक्छ। त्यसमा समय लाग्छ र लागत पनि समावेश छ, त्यसैले चाँडै सुरु गर्नुहोस्।

ऋणदाताले अतिरिक्त सर्तहरू सेट गर्दछ

ऋणदाताहरू कडा हुन्छन्। अन्तिम सम्बन्ध विच्छेद सम्झौता बिना, वा वैवाहिक घरको बारेमा अनिश्चितता बिना, वित्तपोषण रोकिन सक्छ।

• सम्बन्ध विच्छेद सम्झौतामा स्पष्ट रूपमा उल्लेख गर्नुहोस् कि तपाईंहरू दुवैले अर्को घर किन्न सक्नुहुन्छ।
• यदि कार्यवाहीमा लामो समय लाग्छ भने अस्थायी रूपमा भाडामा लिने विचार गर्नुहोस्।
• ऋणदातालाई सोध्नुहोस् कि उसले कुन अतिरिक्त सुरक्षा स्वीकार गर्छ, जस्तै बढी आफ्नै कोष वा कम ऋण।

मर्मतसम्भार र आवास लागतमा प्रभाव

नयाँ धितोले तपाईंको तिर्न सक्ने क्षमता वा मर्मतसम्भारको आवश्यकतालाई असर गर्छ। डच अदालतहरूले प्रयोग गर्ने मर्मतसम्भार दिशानिर्देशहरू ( Rapport alimentatienormen ) कुल डिस्पोजेबल आयको ३०% को निश्चित आवास बजेटसँग काम गर्छन्; उच्च आवास लागतहरू केवल तब मात्र ध्यानमा राखिन्छन् यदि तिनीहरू अपरिहार्य छन् र तपाईंको आफ्नै रोजाइ होइनन्।

महँगो नयाँ घर छनौट गर्दा सामान्यतया तपाईंले तिर्नु पर्ने मर्मतसम्भार घट्दैन, तर यसले तपाईंको आफ्नै आर्थिक क्षमतालाई घटाउँछ। यसलाई ध्यानपूर्वक मूल्याङ्कन गर्नुहोस्।

What should you check as the spouse who wants to buy?

Under Article 1:99 BW the filing date of the divorce petition decides whether a new home in community of property is yours alone. Check these points before you sign a purchase agreement:

• Check your matrimonial property regime; if you have a prenuptial agreement, request a copy from the civil-law notary and look for a settlement clause.
• Check with your lawyer whether, and on which date, the divorce petition has been filed.
• If you pay with inherited or gifted money, keep the bank statements and the will or deed of gift, and have the origin recorded in the notarial deed (Article 1:95(1) BW).
• Have a mortgage adviser calculate your borrowing capacity with and without maintenance.
• Have the additional borrowing rule (बिजलीनरेजिलिंग) checked by a tax adviser.

अर्को जीवनसाथीको रूपमा तपाईंले के हेर्नुपर्छ?

A home your spouse buys before the filing date may fall into the community, together with the mortgage debt. Check these points:

• Check whether the purchase took place before or after the filing date of the divorce petition.
• Ask for the purchase agreement, the notarial deed and the mortgage offer.
• Check whether your spouse can prove that more than half was paid from private funds.
• Check whether the new housing costs are used to argue for lower maintenance; the court only accepts unavoidable housing costs.
• Before signing any statement for your spouse’s lender, have the consequences for your own liability checked.

What can we do for you with buying a home during divorce?

हाम्रो तलाक वकिलहरु help you settle the property side before you or your spouse buy:

• We read your prenuptial agreement and tell you whether a new home falls into a community or a settlement.
• We file the divorce petition, so that the date that dissolves the community is fixed.
• We draft the divorce agreement (echtscheidingsconvenant का थप वस्तुहरू) with the arrangements about the marital home, maintenance and new purchases that lenders ask for.
• We calculate the effect of the new housing costs on maintenance.
• We ask the court to decide on the division if your spouse refuses to cooperate.

सारांश

• सम्बन्ध विच्छेदको समयमा तपाईं नयाँ घर किन्न सक्नुहुन्छ; तपाईंको पति वा पत्नीले यसमा भाग लिन्छन् कि लिँदैनन् भन्ने कुरा तपाईंको वैवाहिक सम्पत्ति व्यवस्था र समयमै निर्भर गर्दछ।
• सम्पत्तिको समुदायमा, सम्बन्ध विच्छेदको निवेदन दायर भएपछि समुदाय विघटन हुन्छ (धारा १:९९ BW); त्यो मिति पछि किनेको घर सिद्धान्ततः तपाईंको मात्र हुन्छ।
• तपाईंको आफ्नै सम्पत्तिबाट आधा भन्दा बढीको लागि भुक्तानी गरिएको घर समुदाय बाहिर रहन्छ (धारा १:९५(१) BW)।
• तपाईं सँगै नबस्ने नयाँ घरको लागि वैधानिक पति/पत्नी सहमति (धारा १:८८ BW) आवश्यक पर्दैन, तर ऋणदाताहरूले तपाईंको पति/पत्नीबाट सहयोग माग्न सक्छन्।
• प्रतिबद्ध हुनुभन्दा पहिले मर्मतसम्भार र अतिरिक्त ऋण नियममा पर्ने प्रभाव जाँच गर्नुहोस्।

बारम्बार सोधिने प्रश्नहरू