७:२९० वा ७:२३०a DCC? तपाईंको व्यावसायिक परिसरमा कुन भाडा व्यवस्था लागू हुन्छ?

दुई उद्यमीहरूले एउटै सडकमा लगभग उस्तै जग्गा भाडामा लिन सक्छन्, लगभग उस्तै मूल्यमा। तैपनि तिनीहरूको कानुनी स्थिति र कानूनले उनीहरूलाई प्रदान गर्ने सुरक्षा धेरै फरक हुन सक्छ। त्यो भिन्नता पक्षहरूले कागजमा राखेको कुरामा निर्भर गर्दैन, तर प्रयोगको प्रकृतिमा निर्भर गर्दछ। डच भाडा कानूनले व्यावसायिक परिसरको लागि दुई अलग व्यवस्थाहरूलाई मान्यता दिन्छ: डच नागरिक संहिता (DCC) को धारा ७:२९० र धारा ७:२३०a DCC। दुवै धेरै हदसम्म अनिवार्य कानून हुन्, जसको अर्थ पक्षहरू तिनीहरूबाट विचलित हुन सक्दैनन्। त्यसकारण सही व्यवस्था सम्झौताको छनोट होइन तर परिसर वास्तवमा कसरी प्रयोग गरिन्छ भन्ने कुराबाट पछ्याउने कानुनी तथ्य हो। व्यावसायिक भाडा प्रारम्भिक रूपमा बुझ्नाले तपाईंलाई महँगो गल्तीहरूबाट बच्न मद्दत गर्न सक्छ।

कुन व्यवस्था लागू हुन्छ भन्ने थाहा नभएका उद्यमीहरूले सूचना अवधि गुमाउने, सुरक्षात्मक अधिकार प्रयोग गर्न असफल हुने वा अनावश्यक रूपमा आफ्नो स्थिति कमजोर पार्ने सम्झौतामा हस्ताक्षर गर्ने जोखिम उठाउँछन्। यस लेखले दुई व्यवस्था कसरी फरक छन् र तपाईंको परिस्थितिमा कुन व्यवस्था लागू हुन्छ भनेर तपाईं कसरी निर्धारण गर्न सक्नुहुन्छ भनेर वर्णन गर्दछ।

७:२९० कमर्सियल स्पेस भनेको के हो?

धारा ७:२९० DCC ले कानूनले खुद्रा व्यवसाय परिसर भनिने ठाउँका भाडामा लिनेहरूलाई सुरक्षा दिन्छ। यो व्यावसायिक ठाउँ हो जुन जनताको लागि पहुँचयोग्य छ र उपभोक्ताहरूलाई घटनास्थलमा प्रत्यक्ष सामान वा सेवाहरूको आपूर्तिको लागि प्रयोग गरिन्छ। कानूनले उदाहरणको रूपमा पसल, रेस्टुरेन्ट वा क्याफे, टेकअवे, सार्वजनिक-मुखी बिक्री क्षेत्र भएको शिल्प व्यवसाय, र होटल वा क्याम्पसाइट दिन्छ।

विशेषता उदाहरणहरू

सामान्य ७:२९० ठाउँहरूमा अगाडि पसल क्षेत्र भएको बेकरी, कपडा बुटिक, कपाल काट्ने पसल, शोरूम भएको साइकल मर्मत गर्ने ठाउँ, टेकअवे रेस्टुरेन्ट र होटल पर्छन्। तिनीहरूमा के समानता छ भने, त्यस समयमा जनता त्यहाँ सामान वा सेवा प्राप्त गर्न परिसरमा प्रवेश गर्छन्।

मुख्य विशेषता: सार्वजनिक पहुँच र घटनास्थलमा आपूर्ति

सबैभन्दा निर्णायक मापदण्ड दुई तत्वहरूको संयोजन हो: परिसर जनताको लागि पहुँचयोग्य छ र उत्पादन वा सेवाको आपूर्ति घटनास्थलमै हुन्छ। त्यसैले पसल पछाडि अवस्थित भण्डारण गोदाम ७:२९० अन्तर्गत पर्दैन, यदि यो एउटै भाडामा लिने व्यक्ति हो भने पनि। पसल माथिको कार्यालय स्थानमा पनि यही कुरा लागू हुन्छ, जबसम्म त्यो कार्यालय ठाउँले बिक्री बिन्दुको रूपमा पनि काम गर्दैन।

७:२३०a कमर्सियल स्पेस भनेको के हो?

धारा ७:२३०क DCC अवशिष्ट वर्ग हो। आवासीय नभएका र धारा ७:२९० को परिभाषा भित्र नपर्ने सबै व्यावसायिक ठाउँहरू स्वतः यस व्यवस्था अन्तर्गत पर्छन्। यसमा कार्यालयहरू, भण्डारण हलहरू, वितरण केन्द्रहरू, कारखानाहरू, पार्किङ ठाउँहरू, पेशेवरहरूको अभ्यास कोठाहरू (वकिलहरू, फिजियोथेरापिस्टहरू, आर्किटेक्टहरू) र जनतालाई प्रत्यक्ष बिक्री नगरी शोरूमहरू समावेश छन्।

सुरक्षामा भिन्नता महत्वपूर्ण छ। ७:२९० व्यवस्थाले भाडामा लिने व्यक्तिलाई व्यापक भाडा सुरक्षा दिन्छ भने, ७:२३०क व्यवस्थाले निष्कासन विरुद्ध सीमित सुरक्षा मात्र प्रदान गर्दछ। पछिल्लो व्यवस्था अन्तर्गत भाडामा लिने व्यक्तिलाई पट्टा जारी राख्ने अधिकार हुँदैन, तर उपजिल्ला अदालत मार्फत निष्कासन तीन वर्षसम्म स्थगित गर्न सक्छ।

एक नजरमा पाँच व्यावहारिक भिन्नताहरू

१. भाडादारी सुरक्षा

७:२९० व्यावसायिक ठाउँको लागि, वैधानिक अवधि सुरक्षा लागू हुन्छ। सिद्धान्ततः लीज पाँच वर्षको लागि समाप्त हुन्छ, जसमा थप पाँच वर्षको विस्तार हुन्छ। त्यो अवधिमा घरधनीले पूर्ण वैधानिक आधारमा मात्र लीज समाप्त गर्न सक्छन्। भाडामा लिने व्यक्तिले उप-जिल्ला अदालत मार्फत विस्तार लागू गर्न सक्छन्। ७:२३० व्यावसायिक ठाउँको लागि कुनै तुलनात्मक अवधि सुरक्षा छैन। पक्षहरू सहमत भएपछि लीज समाप्त हुन्छ।

2। समाप्ति

७:२९० व्यावसायिक ठाउँको घरधनीले कानूनमा पूर्ण रूपमा सूचीबद्ध गरिएका आधारहरूमा मात्र समाप्त गर्न सक्छ, जस्तै तत्काल व्यक्तिगत प्रयोग वा निरन्तर रूपमा कमजोर भाडादारी। ७:२३० व्यावसायिक ठाउँको लागि, समाप्ति सिद्धान्ततः औपचारिक आधारबाट मुक्त हुन्छ र घरधनीले कारण बताउन आवश्यक पर्दैन। भाडामा लिने व्यक्तिले निष्कासन स्थगित गर्न मात्र अनुरोध गर्न सक्छ। समाप्तिको लागि आधारहरूको विस्तृत छलफल यस श्रृंखलाको भाग २ मा पाउन सकिन्छ।

३. भाडा समीक्षा

७:२९० व्यावसायिक स्थानको लागि, सहमत भाडा अवधि समाप्त भएपछि कुनै पनि पक्षले उप-जिल्ला अदालतलाई विगत पाँच वर्षमा इलाकामा तुलनात्मक व्यावसायिक स्थानको औसत भाडामा भाडा समायोजन गर्न अनुरोध गर्न सक्छ (धारा ७:३०३ DCC)। त्यो प्रक्रियाको लागि विशेषज्ञको राय आवश्यक पर्दछ। ७:२३० व्यावसायिक स्थानको लागि यो अधिकार अवस्थित छैन। पक्षहरू उनीहरूले सम्झौतामा सहमति जनाएका कुराहरूद्वारा बाध्य हुन्छन्, सामान्यतया अनुक्रमणिका खण्ड।

४. सम्झौता अवधि

७:२९० व्यवस्थामा वैधानिक न्यूनतम अवधिहरू छन्: सिद्धान्तमा पाँच प्लस पाँच वर्ष। छोटो अवधिहरू उप-जिल्ला अदालतको स्वीकृतिमा मात्र सम्भव छन्। ७:२३० व्यावसायिक स्थानको लागि कुनै वैधानिक न्यूनतम अवधिहरू छैनन्। पक्षहरू एक वर्ष, तीन वर्ष वा अन्य कुनै पनि अवधिको लागि सम्झौता गर्न स्वतन्त्र छन्।

५. कानूनबाट विचलित हुनु

७:२९० व्यावसायिक स्थलको लागि, भाडामा लिने व्यक्तिको हानि हुने धेरैजसो वैधानिक सुरक्षात्मक प्रावधानहरूबाट विचलन उप-जिल्ला अदालतले अनुमोदन गरेको खण्डमा मात्र अनुमति दिइन्छ। यो एक बलियो सुरक्षा हो। ७:२३० व्यावसायिक स्थलको लागि सम्झौताको धेरै स्वतन्त्रता छ। पक्षहरूले व्यावहारिकता र निष्पक्षताको सीमा भित्र धेरै व्यवस्थाहरू आफैं निर्धारण गर्न सक्छन्।

शंकास्पद केसहरू: मिश्रित प्रयोग र सीमावर्ती परिस्थितिहरू

मिश्रित प्रयोग: प्रमुख-उद्देश्य परीक्षण

व्यवहारमा मिश्रित प्रयोग नियमित रूपमा हुन्छ: भाडामा लिने व्यक्तिले अगाडि पसल चलाउँछ र परिसरको पछाडिको आधा भाग भण्डारण ठाउँको रूपमा प्रयोग गर्दछ। केस कानूनले यसलाई प्रमुख-उद्देश्य परीक्षणको साथ समाधान गर्दछ: वास्तवमा प्रचलित प्रयोगले लागू हुने व्यवस्था निर्धारण गर्दछ। यदि पसल क्षेत्र व्यवसायको मुटु बनाउँछ र भण्डारण अधीनस्थ छ भने, सम्पूर्ण भाडामा लिइएको सम्पत्ति धारा ७:२९० DCC अन्तर्गत पर्दछ।

प्रत्यक्ष बिक्री बिनाको शोरूम, सङ्कलन बिन्दु भएको वेबशप, घरमै अभ्यास गर्नुहोस्

ग्राहकहरूले उत्पादनहरू हेर्ने तर तुरुन्तै किन्न नसक्ने शोरूम सिद्धान्ततः धारा ७:२९० भन्दा बाहिर पर्दछ। आखिर, घटनास्थलमा प्रत्यक्ष आपूर्ति हुँदैन। सङ्कलन बिन्दु भएको वेबशपको लागि स्थिति अझ सूक्ष्म हुन्छ: यदि ग्राहकहरूले आफ्ना अर्डरहरू सङ्कलन गर्छन् तर घटनास्थलमा कुनै खरिद गर्दैनन् भने, बिक्री बिन्दु अनुपस्थित हुन्छ। आफ्नो घरको भागलाई उपचार कोठाको रूपमा प्रयोग गर्ने स्व-रोजगार फिजियोथेरापिस्टको घर अभ्यासलाई सामान्यतया ७:२९० ठाउँको रूपमा वर्गीकृत गरिने छैन।

शंका लागेमा अदालतले अन्ततः वास्तविक प्रयोग र सम्झौता गर्दा पक्षहरूको मनसायको आधारमा निर्णय गर्छ। यदि वास्तविक प्रयोगले अन्यथा प्रमाणित गर्छ भने सम्झौता वर्गीकरण ('यो ७:२९० ठाउँ होइन') अदालतलाई बाध्य पार्दैन।

तपाईंको सम्झौताको लागि यसको अर्थ के हो?

पहिलो: भाडामा लिजमा अभिप्रेत प्रयोगलाई सावधानीपूर्वक र ठोस रूपमा रेकर्ड गर्नुहोस्। यसले लागू हुने व्यवस्थाको बारेमा पछिल्ला विवादहरूलाई रोक्छ। दोस्रो: घरधनीले प्रयोग गर्ने ROZ मोडेल तपाईंको परिस्थितिमा मिल्छ कि मिल्दैन भनेर जाँच गर्नुहोस्। ७:२९० स्पेसको लागि ROZ मोडेल ७:२३०a स्पेसको मोडेल भन्दा भौतिक रूपमा फरक छ, र गलत मोडेलले अप्रत्याशित परिणामहरू निम्त्याउन सक्छ। तेस्रो: वास्तविक प्रयोगबाट विचलित हुने सम्झौता वर्गीकरणले वैधानिक व्यवस्थामा कुनै बाध्यकारी प्रभाव पार्दैन, तर कार्यवाहीमा तपाईंको स्थितिलाई प्रभाव पार्न सक्छ।

शंका लागेमा हस्ताक्षर गर्नु अघि आफ्नो भाडाको समीक्षा गराउनुहोस्। पछि अदालतमा कुन व्यवस्था लागू हुन्छ भनेर लड्नु भन्दा पहिले नै सम्झौताको छनोटको बारेमा छलफल गर्नु सजिलो र सस्तो छ।

निष्कर्ष

७:२९० र ७:२३० व्यावसायिक ठाउँ बीचको भिन्नता औपचारिकता होइन। यसले तपाईंलाई भाडामा लिने व्यक्तिको रूपमा कति हदसम्म सुरक्षित राखिन्छ, तपाईं आफ्नो स्थानको लागि कति समयको लागि हकदार हुनुहुन्छ, घरधनीले कहिले भाडा समाप्त गर्न सक्छन् र तपाईंले भाडा समीक्षा गर्न सक्नुहुन्छ कि भनेर निर्धारण गर्दछ। यो व्यवस्था वास्तविक प्रयोगबाट अनिवार्य रूपमा पालना गर्दछ र त्यसैले कुनै पनि व्यावसायिक भाडा सम्बन्धमा सबैभन्दा निर्णायक कारकहरू मध्ये एक हो।

को कर्पोरेट वकिल Law & More तपाईंको भाडाको मूल्याङ्कन गर्न, लागू हुने व्यवस्था निर्धारण गर्न र वार्ता वा विवादहरूमा तपाईंको स्थिति सुरक्षित गर्न मद्दत गर्न पाउँदा खुसी छौं। कुनै पनि दायित्व बिनाको परिचयात्मक बैठकको लागि कृपया हामीलाई सम्पर्क गर्न नहिचकिचाउनुहोस्।

बारम्बार सोधिने प्रश्नहरू

व्यावसायिक भाडा कानूनको यस श्रृंखलाबाट थप जानकारी

यो लेख व्यावसायिक भाडा कानून सम्बन्धी हाम्रो तीन-भाग श्रृंखलाको अंश हो। अन्य भागहरू पनि पढ्नुहोस्:

• भाग २: व्यावसायिक पट्टा समाप्त गर्ने: सूचना अवधि, आधार र समस्याहरू
• भाग ३: तपाईंको व्यावसायिक परिसरमा रहेका दोषहरू: अधिकार, मर्मतसम्भार र भाडा कटौती