सरकारले आदेश दिएको बन्द पछि भाडा कटौती: कहिले र कति?

यदि सरकारले तपाईंको व्यवसाय परिसर बन्द गर्न आदेश दियो भने पनि, तपाईंले सिद्धान्ततः भाडा तिर्नुपर्ने हुन्छ, तर तपाईंले डच नागरिक संहिता (BW) को धारा ६:२५८ अन्तर्गत अप्रत्याशित परिस्थितिहरूको आधारमा भाडा घटाउन अनुरोध गर्न सक्नुहुन्छ। सर्वोच्च अदालत (होगे राड) ले २४ डिसेम्बर २०२१ (ECLI:NL:HR:2021:1974) मा यो पुष्टि गर्‍यो र गणना विधि तय गर्‍यो; यो १५ मार्च २०२० भन्दा पहिले सम्पन्न भएका भाडाहरू र परिसरमा भ्रमण गर्ने ग्राहकहरूमा निर्भर व्यवसायहरूमा स्पष्ट रूपमा लागू हुन्छ।

धारा ६:२५८ BW अन्तर्गत अदालतले सम्झौतालाई परिमार्जन वा विघटन गर्न सक्छ जहाँ परिस्थितिहरू उत्पन्न हुन्छन् जहाँ पक्षहरूले आफ्नो सम्झौतामा मूल्य निर्धारण गरेनन् र यति गम्भीर छन् कि अर्को पक्षले सम्झौता अपरिवर्तित रूपमा जारी रहने अपेक्षा गर्न सक्दैन। सर्वोच्च अदालतको तर्क महामारीमा सीमित छैन: यो कुनै पनि तुलनात्मक कठोर, बाह्य घटनाको लागि रूपरेखा हो जसले पट्टामा बाधा पुर्‍याउँछ।

यदि तपाईंको परिसर बन्द गर्ने आदेश दिइयो भने के तपाईंले भाडा तिरिरहनु पर्छ?

हो, सिद्धान्ततः: कुनै पनि पक्षले भविष्यवाणी नगरेको संकटको समयमा पनि भाडा चलिरहन्छ। यसपछि के हुन्छ भन्ने कुरा २०२० र २०२१ मा आतिथ्य र गैर-आवश्यक खुद्रा पसलहरू सञ्चालन गर्नबाट तपाईंलाई कानुनी रूपमा प्रतिबन्ध लगाइएको थियो वा तपाईंलाई खुला रहन अनुमति दिइएको बेला स्वेच्छाले बन्द गर्ने छनौट गरिएको थियो भन्ने कुरामा निर्भर गर्दछ।

यदि तपाईंले स्वेच्छाले बन्द गर्नुभयो भने, कारोबारमा गिरावट सामान्य उद्यमशीलता जोखिमको नजिक जान्छ, जुन धारा ६:२५८(२) BW ले तपाईंको आफ्नै खातामा छोड्छ। भाडा समायोजनको लागि दाबीलाई त्यसपछि केस-दर-केस न्याय गरिन्छ र कम सफल हुन्छ।

के तपाईं फोर्स मेजरमा भर पर्न सक्नुहुन्छ?

विरलै। डच कानून अन्तर्गत गैर-कार्यसम्पादनलाई बल घटना (ओभरम्याक्ट) को रूपमा माफ गरिन्छ यदि यो ऋणीलाई श्रेय दिन सकिँदैन भने मात्र, तर भाडा एक पैसा ऋण हो, र अदालतहरूले त्यो आधारमा भुक्तानी दायित्वलाई लगभग कहिल्यै माफ गर्दैनन्। धारा ६:२५८ BW यसको सट्टा व्यावहारिक मार्ग साबित भएको छ।

पहिले आफ्नो भाडा जाँच गर्नुहोस्। धेरैजसो डच व्यापार भाडाहरूले रियल इस्टेट काउन्सिलको मानक मोडेल (Raad voor Onroerende Zaken, ROZ) प्रयोग गर्छन्, र यसका सामान्य प्रावधानहरूले भाडामा लिने व्यक्तिमाथि सरकारी उपायहरू जस्ता केही जोखिमहरू राख्ने प्रयास गर्छन्। ती खण्डहरूले तपाईंले दाबी गर्न सक्ने कुरालाई सीमित गर्न सक्छन्, त्यसैले भुक्तानी गर्न बन्द गर्नु अघि तिनीहरूलाई पढ्नुहोस्।

भाडा कटौती कसरी गणना गरिन्छ?

सर्वोच्च अदालतले निश्चित लागत विधि (vastelastenmethod) लागू गर्‍यो। छोटकरीमा भन्नुपर्दा: सरकारी निश्चित लागत अनुदान (TVL) को भाडा हिस्सा भाडाबाट घटाइन्छ, बाँकी रकम हराएको कारोबारको प्रतिशतले घटाइन्छ, र परिणाम घरधनी र भाडामा लिने व्यक्ति बीच ५०/५० भागमा विभाजित हुन्छ।

चरणबद्ध रूपमा, अदालतले तपाईंको कुल निश्चित लागतको प्रतिशतको रूपमा भाडा व्यक्त गर्दछ र तपाईंले दाबी गर्न सक्ने TVL को त्यो प्रतिशत घटाउँछ। त्यसपछि यसले कारोबार घाटा पत्ता लगाउन महामारी अघिको सन्दर्भ अवधिसँग तपाईंको कारोबारको तुलना गर्दछ। कटौती (भाडा घटाएर TVL शेयर) × कारोबार घाटा × ५०% हो, जबसम्म उचितता र निष्पक्षतालाई फरक विभाजन आवश्यक पर्दैन।

सर्वोच्च अदालतले आफ्नै उदाहरण दियो: €१००,००० को सन्दर्भ कारोबारको तुलनामा €४,५०० को भाडा, निश्चित लागत €२५,०००, €१०,००० को TVL र €२०,००० को कारोबार। भाडा निश्चित लागतको १८% हो, त्यसैले €१,८०० को TVL कटौती गरिन्छ; €२,७०० × ८०% कारोबार घाटा × ५०% ले €१,०८०, वा भाडाको २४% घटाउँछ।

के भाडामा लिइएको सम्पत्तिमा क्लोजर दोष हो?

होइन। सोही फैसलामा सर्वोच्च अदालतले सरकारद्वारा आदेश दिइएको बन्द धारा ७:२०४ BW को अर्थ भित्र दोष (gebrek) होइन भनेर ठहर गर्‍यो, किनभने यसले सम्पत्ति आफैंलाई सरोकार राख्दैन। त्यसैले धारा ७:२०७ BW अन्तर्गत दोषहरूको लागि भाडा कटौती लागू हुँदैन।

सम्पत्तिको वास्तविक समस्या, जस्तै चुहिने छाना, ढुसी वा भवनमा आपतकालीन निकासको अभावका कारण सञ्चालन अनुमति प्राप्त गर्न नसकिने, दोष दाबी सम्भव रहन्छ।

के तपाईंले बन्दको समयमा व्यवसाय चलाइराख्नु पर्छ?

होइन, सरकारले तपाईंको प्रकारको व्यवसाय बन्द गर्न आदेश दिएको ठाउँमा होइन। धेरैजसो ROZ पट्टाहरूमा परिसरलाई "प्रभावकारी रूपमा, पूर्ण रूपमा, उचित रूपमा र व्यक्तिगत रूपमा" प्रयोग गर्ने सञ्चालन दायित्व हुन्छ, तर बन्द आदेशको पालना गर्ने भाडामा लिने व्यक्तिले यसको उल्लङ्घन गर्दैन।

रोजगारदाताको रूपमा तपाईंले कार्यस्थललाई कार्य अवस्था ऐन (Arbeidsomstandighedenwet) अन्तर्गत सुरक्षित राख्नु पर्छ, र घरधनीले तपाईंलाई त्यो कर्तव्य विपरीत काम गर्न बाध्य पार्न सक्दैनन्। जहाँ तपाईं कर्मचारी वा ग्राहकहरूको चिन्ताको कारणले स्वेच्छाले घर बन्द गर्नुहुन्छ, त्यहाँ करार जरिवाना वा क्षतिको लागि घरधनीले गरेको दाबीलाई उचितता र निष्पक्षताको विरुद्धमा परीक्षण गरिनेछ (धारा ६:२४८ BW)।

के तपाईं टेकअवे वा डेलिभरीमा स्विच गर्न सक्नुहुन्छ?

सामान्यतया व्यवहारमा हुन्छ, यद्यपि भाडामा अनुमति दिइएको प्रयोग सेट गरिएको छ र डेलिभरी मोडेल सधैं रेस्टुरेन्ट चलाउनु जस्तै हुँदैन। कडाइका साथ भन्नुपर्दा, फरक प्रयोगले भाडा उल्लङ्घन गर्न सक्छ र सम्झौता जरिवाना लाग्न सक्छ।

घरधनीलाई यो चुनौती दिन गाह्रो हुनेछ। तपाईंले आफ्नो घाटा सीमित गर्नुपर्छ, र भाडा तिर्नको लागि केही आम्दानी आउँदा ठ्याक्कै त्यस्तै हुन्छ; व्यवसायलाई निष्क्रिय राख्नु तपाईंको विरुद्धमा हुने सम्भावना बढी हुन्छ।

यहाँ आफ्नो घाटा सीमित गर्ने कर्तव्यको अर्थ के हो?

दुवै पक्षले आफ्नो नोक्सानी सीमित गर्नुपर्छ, जसमा अर्को पक्षलाई सोस्न आग्रह गर्नु अघि उपलब्ध सरकारी सहयोग प्रयोग गर्नु समावेश छ। निश्चित लागत विधिले यसलाई निम्न कुराहरूमा निर्माण गर्दछ: तपाईंले दाबी गर्न सक्ने TVL कटौती गरिन्छ, चाहे तपाईंले वास्तवमा यसको लागि आवेदन दिनुभएको होस् वा नहोस्।

व्यवहारमा घरधनी र भाडामा बस्नेहरू प्रायः अस्थायी व्यवस्थामा सहमत हुन्छन्: भाडाको केही भाग बाँकी हुँदा भुक्तानी गरिन्छ र बाँकी रकम कारोबार पुनःप्राप्त भएपछि जम्मा गरिन्छ। यदि तपाईं सहमत हुन सक्नुहुन्न भने, उपजिल्ला अदालत (क्यान्टोनरेक्टर) ले निर्णय गर्छ, किनकि यसले रकमको पर्वाह नगरी सबै भाडा मुद्दाहरू ह्यान्डल गर्छ।

भाडामा लिने व्यक्तिको रूपमा तपाईंले के जाँच गर्नुपर्छ?

• तपाईंको भाडा सम्झौता १५ मार्च २०२० अघि सम्पन्न भएको थियो वा पछि।
• बन्द सरकारले आदेश दिएको होस् वा तपाईंले रोजेको होस्।
• बलजफ्तीको घटना र सरकारी उपायहरूको बारेमा पट्टा र ROZ सामान्य प्रावधानहरूले के भन्छन्।
• बन्दको समयमा र तुलनात्मक सन्दर्भ अवधिमा तपाईंको कारोबार।
• तपाईंले कुन TVL वा अन्य समर्थन प्राप्त गर्नुभयो वा दाबी गर्न सक्नुहुन्थ्यो।

घरधनी भएको नाताले तपाईंले के के कुराहरू जाँच गर्नुपर्छ?

• भाडामा लिने व्यक्तिको व्यवसाय परिसरमा आउने ग्राहकहरूमा निर्भर गर्दछ कि गर्दैन।
• भाडामा लिने व्यक्तिको कारोबार तथ्याङ्क र TVL निर्णयहरू, र तिनीहरू पूर्ण छन् कि छैनन्।
• भाडामा लिने व्यक्तिले परिसरलाई अर्को तरिकाले प्रयोग गर्न सक्थ्यो कि सक्दैनथ्यो, उदाहरणका लागि डेलिभरीको लागि।
• तपाईंको आफ्नै निश्चित लागत र वित्तपोषण, जसले ५०/५० बाहेकको विभाजनलाई औचित्य दिन सक्छ।
• कुनै पनि व्यवस्थालाई अस्थायी स्थगित वा अन्तिम कटौतीको रूपमा लिखित रूपमा रेकर्ड गरिएको छ कि छैन।

बन्द भएपछि भाडा घटाएर हामी तपाईंको लागि के गर्न सक्छौं?

हामी व्यावसायिक परिसरका भाडामा लिने र घरधनी दुवैलाई सल्लाह दिन्छौं; हाम्रो कामको बारेमा थप जानकारी हाम्रो भाडा वकिल पृष्ठमा छ।

• हामी तपाईंको पट्टा र सरकारी उपायहरूको जोखिम तपाईंमाथि राख्ने खण्डहरूको लागि ROZ सामान्य प्रावधानहरूको समीक्षा गर्छौं।
• हामी तपाईंको तथ्याङ्कबाट निश्चित लागत विधि अन्तर्गत भाडा कटौती गणना गर्छौं।
• हामी स्थगित वा कटौतीको लागि प्रस्ताव वा सम्झौता सम्झौताको मस्यौदा तयार गर्छौं।
• हामी घरधनीले भुक्तानी, जरिवाना वा निष्कासनको दाबी गर्दा जवाफ दिन्छौं।
• यदि तपाईं सहमत हुन सक्नुहुन्न भने हामी उप-जिल्ला अदालतमा कारबाही चलाउँछौं।

सारांश

• बन्द हुँदा पनि भाडा चलिरहन्छ; प्रश्न यो हो कि धारा ६:२५८ BW अन्तर्गत भाडा समायोजन गर्न सकिन्छ कि सकिँदैन।
• जबरजस्ती दुर्घटनाले भाडा भुक्तानी गर्न विरलै बहाना बनाउँछ, र सम्पत्ति बन्द गर्नु कुनै दोष होइन (धारा ७:२०४ BW)।
• ECLI:NL:HR:2021:1974 अन्तर्गत १५ मार्च २०२० भन्दा पहिले सम्पन्न भएका पट्टाहरूको लागि कटौती (भाडा घटाएर TVL शेयर) × कारोबार घाटा × ५०% हो।
• तपाईंले पालना गर्नुपर्ने बन्दोबस्तभन्दा स्वैच्छिक बन्दोबस्तलाई बढी कडाइका साथ हेरिन्छ।
• दुवै पक्षले आफ्नो नोक्सानी सीमित गर्नुपर्छ, जसमा सरकारी सहयोग प्रयोग गर्नु पनि समावेश छ।

बारम्बार सोधिने प्रश्नहरू