व्यावसायिक परिसरमा त्रुटिहरू: कसले मर्मत गर्छ र तपाईं कहिले भाडा घटाउन सक्नुहुन्छ?

यदि तपाईंको व्यावसायिक परिसरमा कुनै दोष छ भने, घरधनीले सिद्धान्ततः तपाईंको अनुरोधमा यसलाई मर्मत गर्नुपर्छ, र तपाईंले दोषले तपाईंको परिसरको प्रयोगलाई सीमित गरेको अवधिको लागि भाडा कटौतीको दाबी गर्न सक्नुहुन्छ। मुख्य अपवाद तपाईंको भाडा हो: धेरैजसो व्यावसायिक भाडाहरूले मर्मतसम्भारको ठूलो हिस्सा भाडामा लिने व्यक्तिलाई हस्तान्तरण गर्छन्, र त्यो धेरै हदसम्म अनुमति छ।

कानुनी अर्थमा कहिले त्रुटि हुन्छ?

दोष (गेब्रेक) भनेको परिसरको कुनै पनि अवस्था वा विशेषता हो, वा भाडामा लिने व्यक्तिको कारणले नभएको कुनै पनि अन्य परिस्थिति हो, जसले परिसरलाई तपाईंले भाडामा लिँदा अपेक्षा गरेको आनन्द प्रदान गर्नबाट रोक्छ (डच नागरिक संहिताको धारा ७:२०४, BW)।

यो परिभाषा चुहिने छाना वा भाँचिएको तताउने प्रणाली जस्ता भौतिक क्षतिभन्दा फराकिलो छ। परिसर बाहिरको परिस्थिति पनि दोष हुन सक्छ, उदाहरणका लागि भवन निर्माण कार्यबाट हुने गम्भीर उपद्रव जसको लागि घरधनी जिम्मेवार हुन्छन्। तपाईंले उचित रूपमा अपेक्षा गर्न सक्ने आनन्द बिग्रिएको छ कि छैन भन्ने कुरा महत्त्वपूर्ण छ।

हरेक झन्झट दोष होइन। सामान्य प्रयोगबाट हुने सामान्य घिस्रने समस्या होइन, र न त तपाईंले आफैंले निम्त्याएको समस्या हो। परिसरमा कुनै अधिकार नभएको दाबी गर्ने तेस्रो पक्षहरू, जस्तै चोरहरू वा कोलाहलपूर्ण यात्रुहरू, द्वारा गरिएको बाधा पनि धारा ७:२०४(३) BW अन्तर्गत दोष होइन; त्यस अवस्थामा तपाईंले आफैंले ती तेस्रो पक्षहरू विरुद्ध कारबाही गर्नुपर्छ।

तपाईंले के आशा गर्न सक्नुहुन्छ भन्ने कुरा के सहमति भएको थियो भन्ने कुरामा पनि निर्भर गर्दछ। यदि तपाईंले पुरानो र नवीकरणको आवश्यकता भएको थाहा पाएर भवन भाडामा लिनुभएको थियो भने, तपाईंले पछि नयाँ निर्माणको स्तर माग गर्न सक्नुहुन्न।

कसले दोष मर्मत गर्नुपर्छ: घरधनी वा तपाईं?

धारा ७:२०६ BW को मुख्य नियम अन्तर्गत, घरधनीले तपाईंको अनुरोधमा दोषहरू सुधार गर्नुपर्छ। यो लागू हुन्छ जबसम्म मर्मत असम्भव छैन वा खर्च आवश्यक पर्दैन जुन परिस्थितिमा घरधनीबाट उचित रूपमा अपेक्षा गर्न सकिँदैन।

घरधनीले लागतलाई औंल्याएर दायित्वबाट उम्कन सक्दैनन्। प्रश्न यो हो कि लागत भाडा र परिसरको मूल्यको अनुपातमा छैन, मर्मत महँगो छ कि छैन भन्ने होइन।

सानो मर्मत अपवाद हो। धारा ७:२१७ BW अन्तर्गत, सानो मर्मत भाडामा लिने व्यक्तिको खातामा हुन्छ। आवासको लागि, सरकारी आदेशले सानो मर्मतको रूपमा के गणना गरिन्छ भनेर सूचीबद्ध गर्दछ; व्यावसायिक परिसरको लागि, भन्सार र भाडाले यो निर्धारण गर्दछ। भाँचिएको ढोकाको ह्यान्डल, बत्तीको स्विच वा क्षतिग्रस्त स्कर्टिङ बोर्ड बदल्ने बारे सोच्नुहोस्। तपाईंको लागि सानो मर्मत र घरधनीका लागि ठूलो मर्मत बीचको सीमा सधैं तीखो हुँदैन र प्रायः छलफलमा जान्छ।

मानक पट्टा सर्तहरूले यसलाई कसरी परिवर्तन गर्छन्?

व्यावसायिक भाडाहरू लगभग सधैं डच रियल इस्टेट काउन्सिल (Raad voor Onroerende Zaken, ROZ) को मानक मोडेलहरूमा आधारित हुन्छन्। यी मोडेलहरूको सामान्य प्रावधानहरूले घरधनीबाट भाडामा लिने व्यक्तिमा धेरै मर्मत दायित्वहरू सार्छन्, जस्तै आन्तरिक मर्मतसम्भार, स्थापनाहरूको मर्मतसम्भार र जीर्ण भएका भागहरूको प्रतिस्थापन।

यो धेरै हदसम्म अनुमति दिइएको छ। धारा ७:२०६ देखि ७:२०८ BW मा रहेका दोषहरू सम्बन्धी वैधानिक नियमहरू व्यावसायिक परिसरहरूको लागि अनिवार्य छैनन्, त्यसैले पक्षहरू अन्यथा सहमत हुन सक्छन्। दुई महत्त्वपूर्ण सीमाहरू लागू हुन्छन्। पहिलो, धारा ७:२०९ BW अन्तर्गत, घरधनीले भाडा सम्झौता सम्पन्न हुँदा थाहा पाएका वा थाहा पाउनुपर्ने दोषहरूको लागि दायित्वबाट सम्झौता गर्न सक्दैनन्। दोस्रो, यदि कुनै खण्डमा भर पर्नु उचितता र निष्पक्षताको मापदण्ड अन्तर्गत अस्वीकार्य छ भने त्यसलाई अलग राख्न सकिन्छ।

तपाईंको परिसर खुद्रा ठाउँको रूपमा नियमन गरिएको छ (धारा ७:२९० BW) वा अन्य व्यावसायिक ठाउँको रूपमा (धारा ७:२३०a BW) यसले यसलाई परिवर्तन गर्दैन। त्यो भिन्नता मुख्यतया समाप्ति सुरक्षा र भाडा समीक्षाको लागि महत्त्वपूर्ण छ। तपाईंको व्यावसायिक परिसरमा कुन व्यवस्था लागू हुन्छ भन्ने बारे हाम्रो लेखमा थप पढ्नुहोस् ।

हस्ताक्षर गर्नु अघि सामान्य प्रावधानहरू ध्यानपूर्वक पढ्नुहोस्, र ROZ मोडेलको कुन संस्करण र कुन मर्मत तालिका लागू हुन्छ भनेर जाँच गर्नुहोस्। तिनीहरू प्रायः सम्झौता अनुसार फरक हुन्छन्।

घरधनीले कुनै दोष मर्मत गरेन भने तपाईं के गर्न सक्नुहुन्छ?

त्रुटिको लिखित रिपोर्ट गर्नुहोस् र, यदि घरधनीले कारबाही गरेनन् भने, डिफल्टको औपचारिक सूचना (इन्जब्रेकेस्टेलिङ) पठाउनुहोस्। त्यो सूचनाले घरधनीलाई मर्मत गर्नको लागि उचित समय दिन्छ र यदि अवधि बिना परिणाम बित्यो भने तपाईंले के गर्नुहुनेछ भनेर उल्लेख गर्दछ।

दोषलाई सकेसम्म ठोस रूपमा वर्णन गर्नुहोस्, तस्बिरहरू थप्नुहोस् र, यदि सान्दर्भिक छ भने, विशेषज्ञको रिपोर्ट थप्नुहोस्। सबै पत्राचारको प्रतिलिपि राख्नुहोस्। तपाईंको दुई उपचारहरूको लागि पूर्वनिर्धारित सूचना महत्त्वपूर्ण छ, क्षतिपूर्ति र स्व-मर्मत, किनकि तिनीहरू घरधनी पूर्वनिर्धारित हुनुमा निर्भर गर्दछन्।

भाडा कटौती

यदि कुनै दोषले तपाईंको परिसरको आनन्दलाई कम गर्छ भने, तपाईं दोष रहेको अवधिको लागि समानुपातिक भाडा कटौतीको हकदार हुनुहुन्छ (धारा ७:२०७ BW)। यो कटौतीले तपाईंले वास्तवमा पाउनुभएको आनन्द र दोष बिना तपाईंले पाउनुहुने आनन्द बीचको अनुपातलाई प्रतिबिम्बित गर्दछ।

कटौतीको लागि पूर्वनिर्धारित सूचना आवश्यक पर्दैन, तर यसको लागि घरधनीलाई दोषको बारेमा थाहा हुनु आवश्यक छ। घरधनीलाई पहिले नै यसको बारेमा थाहा नभएसम्म, तपाईंले घरधनीलाई दोष रिपोर्ट गर्नु अघिको अवधिको लागि कटौतीको हकदार हुनुहुन्न। त्यसैले तपाईंले प्रत्येक दोष लिखित रूपमा र ढिलाइ नगरी रिपोर्ट गर्नुपर्छ।

आवासीय भाडामा बस्नेहरू जस्तो नभई, व्यावसायिक भाडामा बस्नेहरू भाडा न्यायाधिकरण (Huurcommissie) मा जान सक्दैनन्। यदि तपाईं र घरधनी कटौतीमा सहमत हुन सक्नुहुन्न भने, उपजिल्ला अदालत (kantonrechter) ले निर्णय गर्छ। धेरै ROZ भाडाहरूले भाडा घटाउने अधिकारलाई बहिष्कार गर्छन् वा सीमित गर्छन्; माथि वर्णन गरिएका सीमाहरू भित्र, यस्तो खण्ड मान्य हुन सक्छ।

क्षतिपूर्ति

यदि दोष घरधनीलाई भएको हो भने, तपाईंले धारा ७:२०८ BW अन्तर्गत क्षतिपूर्ति दाबी गर्न सक्नुहुन्छ। उदाहरणका लागि, यदि भाडा सम्झौता सम्पन्न भएपछि दोष उत्पन्न भयो र घरधनीले आवश्यक मर्मतसम्भार गर्न असफल भए, वा यदि सुरुमा दोष पहिले नै अवस्थित थियो र घरधनीलाई थाहा थियो वा थाहा हुनुपर्थ्यो भने यो लागू हुन्छ।

क्षतिमा हराएको कारोबार र तपाईंको व्यवसाय चलाउनको लागि तपाईंले गरेको लागत, जस्तै अस्थायी भण्डारण वा वैकल्पिक ठाउँ समावेश हुन सक्छ। तपाईंले क्षति र दोषसँगको कारण सम्बन्ध प्रमाणित गर्नुपर्छ।

दोष आफैं मर्मत गर्ने र लागतहरू मिलाउने

यदि घरधनीले गल्ती गरेमा, तपाईं आफैंले मर्मत गर्न सक्नुहुन्छ र भाडाबाट उचित लागत घटाउन सक्नुहुन्छ (धारा ७:२०६(३) BW)। यो अधिकारको स्पष्ट सीमाहरू छन्, र यसलाई गलत तरिकाले प्रयोग गर्दा तपाईंलाई भाडा बक्यौताको दाबीमा पर्न सक्छ।

पहिलो, यो त्यस्तो दोषसँग सम्बन्धित हुनुपर्छ जुन घरधनीले मर्मत गर्न बाध्य छ। यदि भाडा सम्झौता अन्तर्गत मर्मतसम्भार तपाईंमा निर्भर छ भने, तपाईंले लागतहरू पास गर्न सक्नुहुन्न। दोस्रो, घरधनी वास्तवमा डिफल्ट हुनुपर्छ: तपाईंले घरधनीलाई मर्मत गर्नको लागि उचित समय दिनुभयो र घरधनीले त्यसो गर्न असफल भए भनेर देखाउन सक्षम हुनुपर्छ। तेस्रो, लागतहरू उचित र दोषको अनुपातमा हुनुपर्छ।

तपाईंको भाडामा सेट-अफ प्रतिबन्धित छ कि छैन भनेर पनि जाँच गर्नुहोस्। ROZ सामान्य प्रावधानहरूले सामान्यतया यसलाई समावेश गर्दैनन्। ठोस कानुनी आधार बिना भाडा रोक्का गर्ने भाडामा लिने व्यक्तिले भुक्तानी नगरेको कारणले भाडा समाप्त हुन सक्छ। भाडाबाट केहि कटौती गर्नु अघि सल्लाह लिनुहोस्।

पट्टाको समाप्ति

यदि कुनै त्रुटिले परिसरको प्रयोग पूर्ण रूपमा असम्भव बनाउँछ भने, कुनै पनि पक्षले लिखित बयानद्वारा पट्टा समाप्त गर्न सक्छ (धारा ७:२१० BW)। यदि त्रुटिले प्रयोगलाई आंशिक रूपमा मात्र असम्भव बनाउँछ भने, गम्भीर कमीकमजोरीको अवस्थामा तपाईंले अदालतलाई पट्टा भंग गर्न अनुरोध गर्न सक्नुहुन्छ। समाप्ति व्यवसायको लागि दूरगामी कदम हो र यो विरलै नै उत्तम पहिलो कदम हो।

के व्यावसायिक भाडामा उन्मुक्ति खण्डहरू मान्य छन्?

प्रायः तिनीहरू हुन्छन्, तर सधैं होइनन्। एक उन्मुक्ति खण्ड भनेको एउटा प्रावधान हो जसद्वारा घरधनीले निश्चित क्षतिको लागि दायित्वलाई बहिष्कार गर्दछ वा सीमित गर्दछ, र ROZ सामान्य प्रावधानहरूमा धेरै समावेश छन्।

घरधनी वा यसको व्यवस्थापनको तर्फबाट जानाजानी वा जानाजानी लापरवाहीको कारणले क्षति भएको हो भने, वा यदि धारामाथि भर पर्नु उचितता र निष्पक्षताको मापदण्ड अन्तर्गत अस्वीकार्य छ भने अदालतले उन्मुक्तिलाई खारेज गर्न सक्छ। धारा ७:२०९ BW को सीमा, घरधनीलाई सुरुमा थाहा भएको वा थाहा पाउनुपर्ने दोषहरूको लागि पनि लागू हुन्छ।

यदि यो धारा सामान्य नियम र सर्तहरूको अंश हो भने, यसलाई धारा ६:२३३ BW अन्तर्गत अनुचित रूपमा बोझिलोको रूपमा रद्द गर्न सकिन्छ। उपभोक्ताहरूको लागि यो सजिलै अनुमान गर्न सकिन्छ; व्यवसायहरू बीच सीमा धेरै उच्च छ। ठूला कम्पनीहरू, जस्तै आफ्नो वार्षिक खाता प्रकाशित गर्ने वा ५० वा सोभन्दा बढी मानिसहरूलाई रोजगार दिने कम्पनीहरूले यो सुरक्षाको लागि आह्वान गर्न सक्दैनन् (धारा ६:२३५ BW)।

हस्ताक्षर गर्नु अघि आफ्नो भाडाको समीक्षा गर्नुहोस्, विशेष गरी ठूला परिसर वा लामो भाडा अवधिको लागि। मर्मतसम्भारको विभाजन र उन्मुक्ति खण्डहरूले कसले जोखिम वहन गर्छ भनेर निर्धारण गर्दछ जुन सजिलैसँग ठूलो रकमसम्म पुग्न सक्छ।

परिसरको अवस्था हेरेर भाडा समायोजन गर्न सकिन्छ?

धारा ७:२९० BW अन्तर्गत खुद्रा र आतिथ्य परिसरको लागि, कुनै पनि पक्षले उप-जिल्ला अदालतलाई क्षेत्रको तुलनात्मक परिसरको स्तरमा भाडा निर्धारण गर्न अनुरोध गर्न सक्छ। धारा ७:२३०a BW अन्तर्गत अन्य व्यावसायिक ठाउँको लागि, त्यो वैधानिक अधिकार अवस्थित छैन।

धारा ७:३०३ BW अन्तर्गत, सहमति भएको अवधि समाप्त भएपछि र त्यसपछि, प्रत्येक पटक भाडा अन्तिम पटक सेट गरिएको पाँच वर्ष पछि अनुरोध गर्न सकिन्छ। अदालतले नयाँ भाडा अघिल्लो पाँच वर्षमा इलाकामा तुलनात्मक परिसरको औसत भाडामा आधारित गर्दछ, र पहिले विशेषज्ञको रिपोर्ट प्राप्त गर्नुपर्छ।

धारा ७:२३०a BW अन्तर्गत अन्य व्यावसायिक ठाउँको लागि, भाडा सम्झौताद्वारा मात्र परिवर्तन हुन सक्छ, सामान्यतया अनुक्रमणिका खण्ड मार्फत। भाडा समीक्षा दोषको उपचार होइन, तर परिसरको अवस्थाले मूल्याङ्कनमा भूमिका खेल्न सक्छ।

भाडामा लिने व्यक्तिको रूपमा तपाईंले के जाँच गर्नुपर्छ?

छिटो र लिखित रूपमा कार्य गर्नुहोस्। धारा ७:२०७(२) BW अन्तर्गत तपाईंले घरधनीलाई त्रुटि थाहा हुनुभन्दा पहिलेको अवधिको लागि भाडा कटौती गुमाउनुहुन्छ।

• घरधनीलाई लिखित रूपमा फोटो र मिति सहित दोषको रिपोर्ट गर्नुहोस्।
• तपाईंको भाडा र ROZ सामान्य प्रावधानहरू जाँच गर्नुहोस् कि यस प्रकारको मर्मतसम्भार कसले वहन गर्छ र भाडा कटौती वा सेट-अफ समावेश गरिएको छैन।
• यदि घरधनीले जवाफ दिएन भने, उचित समयसीमा सहितको डिफल्टको सूचना पठाउनुहोस्।
• तपाईंको व्यवसायको लागि परिणामहरू रेकर्ड गर्नुहोस्, जस्तै गुमेको कारोबार र अतिरिक्त लागतहरू।
• धारा ७:२०६(३) BW का सर्तहरू पूरा नभएसम्म भाडा नरोक्नुहोस् वा दोष आफैं मर्मत नगर्नुहोस्।

यदि तपाईं आफ्नो भाडा पूर्ण रूपमा समाप्त गर्ने विचार गर्दै हुनुहुन्छ भने, व्यावसायिक भाडा समाप्त गर्ने बारे हाम्रो लेख पढ्नुहोस् , जसले सूचना अवधि र आधारहरू समेट्छ। दोषहरू सम्बन्धी वैधानिक नियमहरू नागरिक संहिताको पुस्तक ७ मा छन्, जुन wetten.overheid.nl मा उपलब्ध छ ।

घरधनी भएको नाताले तपाईंले के के कुराहरू जाँच गर्नुपर्छ?

प्रत्येक दोष रिपोर्टको लिखित रूपमा र उचित अवधि भित्र जवाफ दिनुहोस्। एक पटक तपाईं डिफल्ट हुनुभयो भने, भाडामा लिने व्यक्तिले तपाईंको लागतमा मर्मत गर्न सक्छ र धारा ७:२०८ BW अन्तर्गत क्षति दाबी गर्न सक्छ।

• रिपोर्ट गरिएको समस्या धारा ७:२०४ BW अन्तर्गतको दोष हो वा धारा ७:२१७ BW अन्तर्गत भाडामा लिने व्यक्तिको लागि सानो मर्मत हो कि होइन जाँच गर्नुहोस्।
• यो मर्मत कसले वहन गर्छ भन्ने बारेमा भाडा र मर्मत तालिकाले के भन्छ भनेर जाँच गर्नुहोस्।
• भाडा सम्झौताको सुरुमा ज्ञात दोषहरू रेकर्ड गर्नुहोस्, किनकि धारा ७:२०९ BW ले तपाईंलाई ती दोषहरूको लागि उन्मुक्तिमा भर पर्नबाट रोक्छ।
• मर्मतको योजना बनाउनुहोस् र भाडामा लिने व्यक्तिलाई मिति लिखित रूपमा जानकारी दिनुहोस्।
• भवनको मर्मत योजना राख्नुहोस्, ताकि दोषहरू कायम नहोस् र परिणामस्वरूप क्षति नहोस्।

व्यावसायिक परिसरमा भएका कमजोरीहरूको लागि हामी तपाईंको लागि के गर्न सक्छौं?

हाम्रा भाडाका वकिलहरूले व्यावसायिक परिसरका भाडामा लिनेहरू र घरधनीहरूलाई त्रुटि, मर्मतसम्भार र भाडाको बारेमा सल्लाह दिन्छन्।

• मर्मत कसले वहन गर्छ भनेर स्थापित गर्न हामी तपाईंको भाडा र ROZ सामान्य प्रावधानहरूको समीक्षा गर्छौं।
• हामी उचित समयसीमासहित दोष प्रतिवेदन र पूर्वनिर्धारित सूचनाको मस्यौदा तयार गर्छौं।
• हामी समानुपातिक भाडा कटौती र हराएको कारोबारको लागि दाबी गणना गर्छौं।
• हामी धारा ७:२०९ वा ६:२४८ BW अन्तर्गत उन्मुक्ति खण्डलाई अलग राख्न सकिन्छ कि सकिँदैन भनेर मूल्याङ्कन गर्छौं।
• हामी भाडा कटौती, क्षतिपूर्ति वा भाडा बक्यौता सम्बन्धी उपजिल्ला अदालतमा कारबाही गर्छौं।

सारांश

• दोष भनेको कुनै पनि परिस्थिति हो जुन तपाईंसँग सम्बन्धित छैन जसले तपाईंले अपेक्षा गर्न सक्ने आनन्दलाई बाधा पुर्‍याउँछ (धारा ७:२०४ BW)।
• कानून अनुसार, घरधनीले सामान्य मर्मत बाहेक, दोषहरू मर्मत गर्नुपर्छ, तर व्यावसायिक भाडामा लिनेहरूले प्रायः मर्मतसम्भार भाडामा लिने व्यक्तिलाई हस्तान्तरण गर्छन्।
• घरधनीलाई त्रुटि थाहा भएको क्षणदेखि नै तपाईं समानुपातिक भाडा कटौतीको हकदार हुनुहुन्छ, जबसम्म तपाईंको भाडा सम्झौताले यसलाई वैध रूपमा समावेश गर्दैन।
• सेट-अफ र क्षतिपूर्ति सहितको स्व-मर्मतको लागि घरधनी डिफल्ट हुनु आवश्यक छ, त्यसैले पहिले डिफल्टको सूचना पठाउनुहोस्।
• घरधनीले भाडा सम्झौता सम्पन्न हुँदा थाहा पाएका वा थाहा पाउनुपर्ने त्रुटिहरूको लागि दायित्वबाट बञ्चित हुन सक्दैन।

बारम्बार सोधिने प्रश्नहरू