Erfpacht: नेदरल्याण्ड्समा जग्गाको लामो भाडा खरीददारहरूको लागि व्याख्या गरिएको छ

यदी तिमी नेदरल्याण्ड्समा घर किन्दै, र विशेष गरी मा Amsterdam, विवरणहरूले सम्पत्ति हो भन्न सक्छ अप एर्फप्याच्ट। त्यसपछि तपाईंले जग्गा किन्नुहुने छैन, तर अरू कसैको जग्गामाथि सीमित वास्तविक अधिकार, त्यो जग्गाधनीले लेखेका सर्तहरूमा, कहिलेकाहीं एक शताब्दी अघि। ती सर्तहरूले तपाईंले के तिर्नुहुन्छ, कति समयको लागि, र बैंकले ऋण दिने हो कि होइन भनेर निर्धारण गर्दछ।

डच सम्पत्ति कानूनमा erfpacht भनेको के हो?

एर्फप्याक्ट भनेको सीमित वास्तविक अधिकार ( बेपरक्ट रेच्ट ) हो जसले यसको धारक, एर्फप्याक्टरलाई अर्कोको स्वामित्वमा रहेको अचल सम्पत्ति राख्न र प्रयोग गर्न हकदार बनाउँछ (धारा ५:८५ BW)। जग्गाधनी जग्गाको मालिक रहन्छ। एर्फप्याक्टरको अधिकार भनेको सम्झौतामा आधारित होइन, रेममा रहेको अधिकार हो: यो भूमि रजिस्ट्री (काडास्टर) मा दर्ता गरिएको छ, यसलाई बेच्न, धितो राख्न र उत्तराधिकारमा प्राप्त गर्न सकिन्छ, र यो जग्गाको बिक्रीबाट बच्न सक्छ।

उक्त दस्तावेजले एर्फप्याक्टरलाई आवधिक रकम, क्यानन वा जग्गा भाडा तिर्न बाध्य पार्न सक्छ (धारा ५:८५ BW)। क्यानन कानुनी रूपमा आवश्यक छैन, तर लगभग सबै आवासीय एर्फप्याक्टले एउटा बोक्छ। अन्यथा एर्फप्याक्टरको व्यापक रूपमा मालिकले प्रयोग गर्ने प्रयोग हुन्छ (धारा ५:८९ BW), सम्पत्तिको फल र यसलाई भाडामा दिने अधिकार सहित, र मर्मत उसैमा पर्छ। उसले के गर्न सक्दैन भने सम्पत्तिको गन्तव्य परिवर्तन गर्ने, वा मालिकको सहमतिमा राखिएका सर्तहरू पूरा गर्ने हो।

पूर्ण स्वामित्व ( volle eigendom ) स्थायी हुन्छ, राख्नको लागि कुनै लागत लाग्दैन र सामान्य कानूनको मात्र उत्तर दिन्छ। Erfpacht अर्काको जग्गामा प्रयोग गरिन्छ, त्यो मालिकको सर्तहरू द्वारा शासित, र परिमार्जन हुन सक्छ वा समाप्त हुन सक्छ। चलिरहेको क्यानन भएको erfpacht मा रहेको फ्ल्याट सामान्यतया पूर्ण स्वामित्वमा रहेको उही फ्ल्याट भन्दा कम मूल्यको हुन्छ, र सोधिएको मूल्यमा अन्तर सधैं देखिँदैन।

एर्फप्याक्ट, अप्सटल र भवनको भाडा

• एर्फपाच्ट अर्काको जग्गा राख्ने र प्रयोग गर्ने अधिकार दिन्छ (धारा ५:८५ BW)। जग्गामा भवनहरू सामान्यतया erfpacht अधिकारको अंश हुन्छन्।
• अपस्टल, सतहको अधिकार (धारा ५:१०१ BW), ले भवन माटोको मालिकको हो भन्ने नियम तोड्दै, अरूको जग्गामा वा माथि भवन, काम वा वृक्षारोपण गर्ने वा प्राप्त गर्ने अधिकार दिन्छ। यसले भुक्तानी लिन सक्छ जसलाई a भनिन्छ। प्रतिशोध, र प्रायः erfpacht सँगसँगै आश्रित अधिकार वा केबल, सौर्य प्यानलहरूको लागि लीजको रूपमा प्रदान गरिन्छ - यद्यपि यो एक्लै खडा हुन सक्छ। erfpacht मा वैधानिक नियमहरू सतहको अधिकारमा तदनुसार लागू हुन्छन् (धारा ५:१०४ BW)।
• भाडामाभवन वा आवासको भाडा, एउटा सम्झौता हो, वास्तविक अधिकार होइन: कुनै दर्तायोग्य ब्याज छैन, कुनै धितो छैन, र पुस्तक ७ BW को भाडा नियमहरू लागू हुन्छन्। भाडामा लिने व्यक्तिले कब्जाको लागि भाडा तिर्छ; एक erfpachter ले आफ्नो स्वामित्वमा रहेको र बेच्न सक्ने सम्पत्ति अधिकारको लागि क्यानन तिर्छ।

काम र सामान्य अवस्थाहरू

एक erfpacht अधिकार नोटरीयल डीड द्वारा सिर्जना गरिन्छ र सार्वजनिक दर्तामा दर्ता गरिन्छ। erfpachtakte ले व्यक्तिगत सर्तहरू सेट गर्दछ - प्लट, शब्द, प्रारम्भिक क्यानन, अनुमति दिइएको प्रयोग - र त्यसपछि लगभग सधैं लागू हुने algemene bepalingen को सेट घोषणा गर्दछ । ती सामान्य सर्तहरू सम्झौताको सार हुन्: संशोधन संयन्त्र, खरिद-अफ नियमहरू, सहमति आवश्यकताहरू, क्षतिपूर्ति व्यवस्था, समाप्ति शक्तिहरू।

जारी गरिएको वर्षको अवस्थाले नियन्त्रण गर्छ

यो प्रायः छुटेको बुँदा हो, र यो निर्णायक हुन्छ। नगरपालिकामा सर्तहरूको एउटा सेट हुँदैन तर विभिन्न वर्षहरूमा जारी गरिएको श्रृंखला हुन्छ, प्रत्येकले यस अन्तर्गत प्रदान गरिएका जग्गाहरूलाई नियन्त्रण गर्दछ। Amsterdamवर्ष अनुसार पहिचान गरिन्छ — ती मध्ये AB १९१५, १९३४, १९३७, १९५५, १९६६, १९९४, २००० र २०१६, जसमध्ये AB १९९४, AB २००० र AB २०१६ आज सबैभन्दा धेरै भेटिने श्रृंखला हुन्। भिन्नताहरू कस्मेटिक छैनन्: पुरानो सेटहरूले मालिकलाई संशोधन र साँघुरो क्षतिपूर्ति अधिकारमा व्यापक विवेक दिन सक्छ।

प्रश्न कहिल्यै पनि "यस शहरमा erfpacht सर्तहरू के हुन्?" भन्ने हुँदैन, तर " यस प्लटमा कुन सेट लागू हुन्छ?" भन्ने हुँदैन। उत्तर काडास्टरमा छ: स्थापनाको दस्तावेज र पछिको कुनै पनि संशोधनको दस्तावेजले वर्ष अनुसार सर्तहरूको नाम दिन्छ। आफ्नो नोटरीलाई ती सर्तहरूको दस्तावेज र पूर्ण पाठ प्राप्त गर्न र तिनीहरूलाई पढ्न भन्नुहोस् - सारांश होइन, एजेन्टको अनुच्छेद होइन।

जग्गा भाडा (क्यानन)

क्यानन भनेको जग्गाको प्रयोगको लागि आवधिक भुक्तानी हो। सामान्य संरचना भनेको मूल्याङ्कन गरिएको जग्गा मूल्यमा लागू हुने क्यानन प्रतिशत हो, जुन अवशिष्ट रूपमा, सम्पत्तिको मूल्यको अनुपातबाट, वा तालिकाबाट प्राप्त हुन्छ। Amsterdam त्यो कारक भनेको बुर्टस्ट्राटकोट हो, जसले सम्बन्धित सडकको लागि सम्पत्तिको मूल्यको अनुपातको रूपमा जग्गाको मूल्यलाई व्यक्त गर्दछ।

संशोधनहरूको बीचमा, धेरैजसो आधुनिक अवस्थाहरूले उपभोक्ता मूल्य सूचकांकको विरुद्ध वार्षिक रूपमा क्याननलाई सूचकांकित गर्छन्। सूचकांकन संशोधन होइन: यसले मुद्रास्फीति ट्र्याक गर्छ र अनुमानित हुन्छ, जबकि संशोधनले अन्तर्निहित जग्गाको मूल्य रिसेट गर्छ र क्याननलाई गुणा गर्न सक्छ। भुक्तानी नगर्दा अन्ततः पट्टाधारकलाई नै अधिकार खर्च हुन सक्छ।

तीन प्रकारका एर्फप्याक्ट

Voortdurend र eeuwigdurend दुवैलाई अंग्रेजी विवरणमा "perpetual" को रूपमा अनुवाद गरिएको छ। तिनीहरू समान छैनन्, र भिन्नता धेरै पैसाको लायक छ। अवधिमा एक अधिकार perpetual पनि एक अवधिको लागि मात्र खरिद गरिएको क्यानन हुन सक्छ: अवधि र खरिद-अफ अलग प्रश्नहरू हुन्।

अवधिको अन्त्यमा संशोधन: सबैभन्दा ठूलो वित्तीय जोखिम

निरन्तर erfpacht को लागि, अवधिको अन्त्य त्यो समय हो जब जग्गाधनीले क्याननलाई हालको जग्गा मूल्यमा रिसेट गर्न सक्छन्। अवधिहरू दशकौंसम्म चल्ने र डच शहरी जग्गाको मूल्य तीव्र रूपमा बढेको हुनाले, नयाँ क्यानन पुरानोको ठूलो गुणन हुन सक्छ।

• यो क्रमिक होइन। यो वृद्धि एक चरणमा आउँछ, दशकौं अघि निश्चित गरिएको मितिमा।
• यो संयन्त्र पुरानो अवस्थामा बस्छ। केही पुराना सेटहरूमा मालिकको विवेक फराकिलो हुन्छ र चुनौती अदालतको सट्टा मूल्याङ्कन प्रक्रियामा सीमित हुन्छ।
• ऋणदाताहरू अगाडि हेर्छन्। संशोधन मिति नजिकिँदै जाँदा तपाईंको ऋण र तपाईंले सामना गर्ने पुनर्विक्रय बजार दुवैलाई असर गर्छ।

हस्ताक्षर गर्नु अघि, हालको अवधि समाप्त हुने मिति, संशोधन संयन्त्र, र - जहाँ सूचक तथ्याङ्कहरू प्रकाशित हुन्छन् - आज संशोधन भएमा क्यानन के हुनेछ भनेर स्थापित गर्नुहोस्। यदि संशोधन भइरहेको छ भने, प्रस्ताव र कुनै पनि आपत्तिको समयसीमा हेर्नुपर्छ।

जमिन भाडाबाट खरिद गर्दै (afkoop)

क्यानन तिर्नुको सट्टा, erfpachter ले यसलाई पूँजीगत रकममा किन्न सक्षम हुन सक्छ। अवधिको लागि Afkoop ले हालको अवधिको बाँकी समयको लागि क्याननलाई पूर्वभुक्तानी गर्दछ; जब त्यो अवधि समाप्त हुन्छ दायित्व संशोधित सर्तहरूमा पुनर्जीवित हुन्छ, त्यसैले "क्यानन किनेको" भनेर विज्ञापन गरिएको सम्पत्ति अब धेरै नजिकको मिति सम्म मात्र कभर गर्न सकिन्छ। Eeuwigdurende afkoop ले भविष्यमा कुनै संशोधन बिना, स्थायी रूपमा क्याननलाई समाप्त गर्दछ।

जग्गा किन्नु भनेको जग्गा किन्नु होइन: फ्रीहोल्ड मालिकसँगै रहन्छ, केवल भुक्तानी दायित्व समाप्त हुन्छ, र सर्तहरूले अझै पनि प्रयोग र सहमतिलाई नियन्त्रण गर्दछ। खरिद प्रस्ताव गरिनुपर्छ कि पर्दैन, यो कसरी गणना गरिन्छ र यो मध्य-अवधिमा गर्न सकिन्छ कि पर्दैन भन्ने कुरा सर्तहरूको लागि हो, सामान्य कानूनको लागि होइन। यो नोटरी डिड द्वारा प्रभावकारी र दर्ता गरिएको छ। कर उपचारले समान भिन्नता पछ्याउँछ, र यो आवधिक क्याननको लागि पूँजीगत खरिदको लागि जस्तै होइन, त्यसैले तपाईंले रोज्नुभएको मार्गको परिणामहरू तपाईंले यसमा प्रतिबद्ध हुनु अघि कर सल्लाहकारद्वारा पुष्टि गर्नुहोस्।

Amsterdam: निरन्तर देखि स्थायी erfpacht सम्म

Amsterdam त्यसैले यो विषय धेरैजसो अन्तर्राष्ट्रिय खरीददारहरूका लागि महत्त्वपूर्ण छ: शहरको धेरैजसो आवास स्टक नगरपालिकाको भाडाको जग्गामा छ, जुन ऐतिहासिक रूपमा आवधिक संशोधनको साथ erfpacht लाई निरन्तरता दिइरहेको छ।

२०१६ देखि नगरपालिकाले नयाँ अनुदानहरूको लागि सामान्य सर्तहरूको नयाँ सेट अन्तर्गत स्थायी erfpacht जारी गर्न थाल्यो, र अवस्थित निरन्तर पट्टाधारकहरूलाई स्विच गर्न अनुमति दिने योजना खोल्यो ( ओभरस्ट्यापेन )। पट्टाधारकले स्थायी क्यानन वा स्थायी खरिद-अफ रकम उल्लेख गर्दै प्रस्तावको लागि आवेदन दिन्छ, जुन सन्दर्भ क्षणमा जग्गाको मूल्यबाट गणना गरिन्छ; स्वीकृतिले संशोधनको दस्तावेजमा पुर्‍याउँछ, जुन काडास्टरमा दर्ता हुन्छ।

आर्थिक रूपमा महत्त्वपूर्ण बिन्दु सन्दर्भ मिति र छुट हो। ८ जनवरी २०२० भन्दा पहिले गरिएका आवेदनहरू पछिल्ला भन्दा बढी अनुकूल सर्तहरूमा गणना गरिएको थियो: त्यो मिति अनुकूल स्विच-ओभर प्रिमियम र जग्गा मूल्यमा छुटको हकदारलाई नियन्त्रण गर्ने सन्दर्भ मिति हो, जग्गा मूल्य आफैं बुर्टस्ट्राटकोट मार्फत सम्पत्ति मूल्यबाट लिइएको हो। त्यो मिति छुटेकाहरूको लागि दोस्रो मौकाको व्यवस्था त्यसबेलादेखि नै गरिएको छ, प्रत्येकको आफ्नै सर्तहरूमा र आफ्नै समाप्ति मितिको साथ, र तिनीहरू कानूनद्वारा भन्दा नगरपालिकाद्वारा मात्र सेट गरिएका छन्। कुनै विशेष सम्पत्तिको लागि झ्याल खुला छ कि छैन, र कुन गणनामा, त्यसकारण तपाईंले प्रतिबद्ध गर्नु अघि नगरपालिकाको आफ्नै प्रकाशित योजनाबाट स्थापित गर्नुपर्ने कुरा हो: पहिले नै जारी गरिएको कुनै पनि प्रस्तावको लागि विक्रेतालाई सोध्नुहोस्, र नगरपालिकासँग सिधै हालको समयसीमा जाँच गर्नुहोस्। एउटा गणना आधार र अर्को बीचको भिन्नता दशौं हजार यूरोसम्म चल्छ।

यसबाट तीन व्यावहारिक बुँदाहरू निस्कन्छन्:

• विक्रेतासँग के छ भनेर स्थापित गर्नुहोस्। निरन्तर erfpacht; आवेदन गरिएको तर पूरा नभएको स्विचको साथ निरन्तर erfpacht; अनुक्रमित क्यानन भएको स्थायी erfpacht; र स्थायी रूपमा किनिएको स्थायी erfpacht चार मूल्यमा चार फरक सम्पत्ति हुन्।
• प्रस्ताव भनेको स्विच होइन। संशोधनको दस्तावेज कार्यान्वयन र दर्ता नभएसम्म, सम्पत्ति पुरानो व्यवस्थामा रहन्छ। खरिदकर्ताले बाँकी रहेको प्रस्ताव कहिलेसम्म लिन सक्छ र कहिलेसम्म लिन सक्छ भन्ने कुरा योजनाका सर्तहरूको विषय हो।
• नगरपालिका योजनाहरू परिवर्तन हुन्छन्। Amsterdamको erfpacht नीति विवादित छ र बारम्बार संशोधन गरिएको छ; समयसीमा, छुट, जग्गा मूल्य कारक र क्यानन प्रतिशत वर्ष-वर्ष फरक हुन्छ। यहाँ तपाईंले किनेको दिनको स्थिति केही पनि होइन।

निजी क्षेत्र: विकासकर्ताहरू, निगमहरू र संस्थागत मालिकहरू

विकासकर्ताहरू, आवास निगमहरू, संस्थागत लगानीकर्ताहरू, परोपकारी संस्थाहरू र निजी जग्गाधनीहरूले पनि लामो समयको लागि भाडामा जग्गा दिन्छन्। कानून उस्तै छ; सर्तहरू प्रायः त्यस्तो हुँदैनन्।

पहिचान गर्न सकिने तरिकाहरूमा निजी अवस्थाहरू कम अनुकूल हुन्छन्: निरन्तरता बिना छोटो वा निश्चित अवधिहरू; छोटो अन्तरालमा संशोधन, कहिलेकाहीं प्रत्येक पाँच वा दश वर्षमा; जग्गाको मूल्यको सट्टा सम्पत्तिको मूल्यसँग सम्बन्धित संशोधन, त्यसैले पट्टाधारकको आफ्नै सुधारहरूले वृद्धिलाई पोषण दिन्छ; क्षतिपूर्ति बहिष्कृत वा सीमित; भाडामा लिने, परिवर्तन र बिक्रीमा व्यापक सहमति आवश्यकताहरू। पहिलो पटक खरीददारहरूलाई बजारमा ल्याइएको केही योजनाहरू, जहाँ विक्रेताले मूल्य कम गर्न जग्गा राख्छ, यस प्रकारका erfpacht निर्माणहरू हुन्।

नगरपालिका भनेको राजनीतिक अवरोधहरू र कार्यरत आवास बजारमा रुचि भएको स्थायी संस्था हो; एक निजी जग्गाधनीले लगानी राख्छ। निजी erfpacht त्यस कारणले खराब छैन, तर यसको अवस्था कहिल्यै पनि खरिदकर्ताले पढेको नगरपालिकाको अवस्थासँग मिल्दोजुल्दो नठान्नुहोस्।

भाडा सम्झौताको अन्त्यमा क्षतिपूर्ति

जब कुनै erfpacht अधिकार समाप्त हुन्छ, तब पूर्व erfpachter ले सिद्धान्ततः भवन, काम र वृक्षारोपणको मूल्यको लागि क्षतिपूर्तिको हकदार हुन्छ जुन उसले आफैंले निर्माण गरेको थियो वा आफ्नो पूर्ववर्तीबाट भुक्तानीको लागि प्राप्त गरेको थियो (धारा ५:९९ BW), र त्यो क्षतिपूर्ति भुक्तानी नभएसम्म सम्पत्ति राख्न सक्छ (धारा ५:१०० BW)।

दुई योग्यताहरू महत्त्वपूर्ण छन्। कानूनले अनुमति दिएको सीमा भित्रको दस्तावेजद्वारा हकदार सीमित वा बहिष्कृत गर्न सकिन्छ, र पुराना निजी सर्तहरूले प्रायः त्यसो गर्छन्। र यो भवनहरूको लागि क्षतिपूर्ति हो, लीजहोल्ड र फ्रीहोल्ड मूल्य बीचको अन्तरको लागि होइन: एक लीजहोल्डर जसको अस्थायी अधिकार समाप्त हुन्छ उसले घरको बजार मूल्य प्राप्त गर्दैन। जहाँ सर्तहरूले "भवनहरूको मूल्य" को कुरा गर्छन्, मूल्याङ्कन आधारले सबै कुरा निर्णय गर्छ।

धितो ऋणदाताको स्थिति

एक erfpacht अधिकार धितो राख्न सकिन्छ र धेरैजसो डच ऋणदाताहरूले लीजहोल्ड सम्पत्तिमा ऋण दिनेछन्। ऋणदाताले तपाईंको सम्पत्तिमा ऋण दिने कि नदिने भन्ने कुरा लगभग पूर्णतया सामान्य अवस्थाहरूमा निर्भर गर्दछ। ऋणदाताहरूले अधिकारको प्रकार र, यदि अस्थायी छ भने, ऋण अवधि विरुद्ध बाँकी रहेको अवधिको मूल्याङ्कन गर्छन्; क्यानन निश्चित छ, अनुक्रमित छ वा संशोधनको लागि खुला छ, र अर्को संशोधन कहिले हुन्छ; समाप्तिले सुरक्षालाई नष्ट गर्न सक्छ कि सक्दैन; ऋणदातालाई सूचित गरिनुपर्छ र पूर्वनिर्धारित उपचार गर्न अनुमति दिनुपर्छ कि पर्दैन; र अन्तमा क्षतिपूर्ति जीवित रहन्छ कि पर्दैन।

दुई कुराले यसलाई व्यवहार्य बनाउँछ। ठूला नगरपालिकाहरूको मानक सर्तहरू सामान्यतया मुख्य ऋणदाताहरूले स्वीकार गर्छन्, त्यसैले तिनीहरूमा खरिद गर्दा विरलै वित्तपोषणको प्रश्न उठ्छ। निजी erfpacht सबैभन्दा कठिन मामला हो, किनभने सर्तहरू जग्गाधनीले जे पनि बनाएको हुन्छ। त्यहाँ निर्माणको स्वीकार्यता ऋणदातासँग र जहाँ यो संलग्न छ, धितो ग्यारेन्टरसँग, सर्तहरूको त्यो विशिष्ट सेटको लागि स्थापित गर्नुपर्छ। जहाँ राष्ट्रिय धितो ग्यारेन्टी (NHG) खोजिएको छ, स्थिति प्रकाशित हुन्छ। NHG सर्तहरू र मापदण्डहरू, प्रत्येक वर्ष पुन: प्रकाशित हुन्छन्, परम्परागत erfpacht स्वीकार गर्छन्, तर तिनीहरूले ऋणको अवधि विरुद्ध मापन गरिएको लीजको बाँकी अवधिमा आवश्यकताहरू सेट गर्छन्, र ती आवश्यकताहरू १ जनवरी १९९२ भन्दा पहिले सिर्जना गरिएका अधिकारहरूको लागि कडा छन्, जब भवनहरूको लागि क्षतिपूर्तिको वैधानिक हकदारता लागू भयो। परम्परागत नभएको निर्माण, र कुनै पनि प्रकारको खरीददार समर्थन ( koperssteun ), NHG द्वारा नै स्वीकार गरिएको हुनुपर्छ, र NHG ले स्वीकार गरेको निर्माणहरूको सूची प्रकाशित गर्दछ। त्यो सूचीमा नभएकोलाई NHG बाट वित्त पोषण गरिने छैन।

यदि आवेदन ऋणदातासम्म कहिल्यै पुगेन र लीजहोल्ड सर्तहरू संलग्न भएन भने वित्तपोषण सर्त ( financieringsvoorbehoud ) ले केही पनि सुरक्षित गर्दैन ।

बिक्री: सहमति र बक्यौता

एक erfpacht अधिकार हस्तान्तरण योग्य छ, तर हस्तान्तरण वा विभाजनको लागि जग्गाधनीबाट सहमति आवश्यक पर्न सक्छ (धारा ५:९१ BW); जहाँ सहमति अस्वीकार गरिन्छ, कानूनले यसलाई अदालतको अधिकारद्वारा प्रतिस्थापन गर्न अनुमति दिन्छ। धेरैजसो नगरपालिकाहरूको सहमति औपचारिकता हो, तर यसलाई कहिल्यै नमान्नुहोस्: समयतालिका पूरा भएको हुनुपर्छ, र सर्तहरूमा कुनै बक्यौता र कुनै बाँकी उल्लङ्घन नहुनु आवश्यक पर्न सक्छ।

बक्यौताले अधिकार पछ्याउँछ: हस्तान्तरण अघि पाँच वर्षमा बाँकी रहेको क्याननको लागि अधिग्रहणकर्ता र विक्रेता संयुक्त रूपमा र अलग-अलग रूपमा उत्तरदायी हुन्छन् (धारा ५:९२ BW)। नोटरीले जग्गाधनीबाट क्याननको स्थिति, बक्यौता, शुल्क र कथित उल्लङ्घनहरूको बारेमा लिखित बयान प्राप्त गर्नुपर्छ।

जग्गाधनीद्वारा समाप्ति

जग्गाधनीले erfpacht ( opzegging ) समाप्त गर्न सक्छन् जहाँ क्यानन लगातार दुई वर्षदेखि भुक्तानी नगरिएको छ, वा erfpachter गम्भीर उल्लङ्घनमा छ (धारा ५:८७ BW)। औपचारिकताहरू कडा छन् र तिनीहरूले ऋणदातालाई सुरक्षा दिन्छन्: समाप्ति बेलिफको रिटद्वारा प्रभावकारी हुन्छ, जहाँ यो दिइएको मितिको कम्तिमा एक महिना अघि, जहाँ आधार पूर्वनिर्धारित छ, र यो धितो लिने व्यक्ति वा अन्य सीमित हकदारको रूपमा दर्ता भएको जो कोहीमा आठ दिन भित्र सेवा गरिनुपर्छ, ताकि बैंकले हस्तक्षेप गर्न र बक्यौता निको पार्न सक्छ (धारा ५:८७, धारा ५:८८ BW)। अलग रूपमा, erfpacht सिर्जना भएको पच्चीस वर्ष बितिसकेपछि, कुनै पनि पक्षले अप्रत्याशित परिस्थितिहरूको लागि यसलाई संशोधन वा समाप्त गर्न अदालतलाई अनुरोध गर्न सक्छ (धारा ५:९७ BW) - एक साँघुरो मार्ग, केवल महँगो भएको क्यानन विरुद्धको उपाय होइन।

हस्ताक्षर गर्नु अघि खरिदकर्ताले के के जाँच गर्नुपर्छ

• दर्ता गरिएको स्थापनाको लिखत र पछि संशोधन वा खरिदको प्रत्येक सम्झौता।
• वर्ष अनुसार कुन सामान्य सर्तहरू लागू हुन्छन् र यसको पूर्ण पाठ।
• अधिकार अस्थायी होस्, निरन्तर होस् वा स्थायी होस्, र सही समाप्ति वा अवधि-समाप्ति मिति।
• हालको क्यानन, यसको अनुक्रमणिका आधार, र यसलाई किनिएको छ कि छैन - यदि हो भने, कहिलेसम्म।
• अर्को संशोधन मिति र संयन्त्र, र कुनै पनि संशोधन वा स्विच प्रक्रिया भइरहेको छ।
• हस्तान्तरणको लागि जग्गाधनीको सहमति आवश्यक छ कि छैन र कति समय लाग्छ।
• जग्गाधनीबाट बक्यौता, आरोप र कथित उल्लङ्घन सम्बन्धी लिखित बयान।
• यी सर्तहरूमा ऋण दिने ऋणदाताबाट लिखित पुष्टिकरण।
• फ्ल्याटहरूको लागि: भाडामा लिने व्यक्तिले मालिक संघसँग कसरी अन्तरक्रिया गर्छ, र कसले क्यानन तिर्छ।
• लागि Amsterdam: खरिदको दिनमा स्विचिङमा नगरपालिकाको हालको प्रकाशित स्थिति।

Erfpacht कुनै दोष होइन। तपाईंको अगाडि भएका कागजातहरू भएकोले यो सम्पत्ति धारण गर्ने एक सशर्त तरिका हो, र यो पूर्ण रूपमा राम्रो हुन सक्छ। गल्तीहरू खरीददारहरूबाट हुन्छन् जसले लीजहोल्ड अनुच्छेदलाई बयलरप्लेटको रूपमा व्यवहार गर्छन्।