सम्पत्तिको कार्यकारी बिक्री: यो कसरी काम गर्छ र ऋणदाताको लागि जोखिमहरू

यदि तपाईंको ऋणीले फैसलाको बाबजुद पनि भुक्तानी गर्दैन र सम्पत्तिको स्वामित्व राख्छ भने, तपाईंले आफ्नो दाबी पुन: प्राप्ति गर्न त्यो सम्पत्ति बेच्न सक्नुहुन्छ। यो कार्यकारी बिक्री (कार्यकारी बिक्री) नागरिक-कानून नोटरीद्वारा सार्वजनिक लिलामीमा बेलिफको संलग्नक मार्फत लागूयोग्य शीर्षकबाट चल्छ, तर धितो लिने व्यक्तिलाई पहिले भुक्तानी गरिन्छ, त्यसैले उच्च धितोको साथ तपाईंको लागि थोरै मात्र बाँकी रहन सक्छ।

तल हामी डच नागरिक प्रक्रिया संहिता (Rv) र डच नागरिक संहिता (BW) अन्तर्गतका चरणहरू र ऋणदातालाई अपेक्षा भन्दा कम जोखिममा पार्न सक्ने जोखिमहरू व्याख्या गर्छौं: धितो, कम लिलामी मूल्य, अन्य ऋणदाताहरू, लागत, निषेधाज्ञा कार्यवाही, दिवालियापन र पुनरावेदनमा छुटाइएको फैसला।

सुरु गर्न तपाईंलाई के चाहिन्छ: लागू गर्न सकिने शीर्षक

सम्पत्ति विरुद्धको कार्यान्वयन सधैं लागूयोग्य हक (कार्यकारी शीर्षक) बाट सुरु हुन्छ। सबैभन्दा सामान्य हक अदालतको फैसला हो, तर नोटरी डिड वा अदालतको आदेश पनि लागू हुन सक्छ। फैसलालाई अस्थायी रूपमा लागूयोग्य घोषित गरिनुपर्छ, वा पुनरावेदनको अवधि (तीन महिना, धारा ३३९ Rv) समाप्त भएको हुनुपर्छ।

बेलिफले कसरी फैसला सुनाउँछ र भुक्तानी आदेश जारी गर्छ?

कुनै पनि संलग्नता अघि, बेलिफले ऋणीको बारेमा फैसला सुनाउँछन् र भुक्तानी गर्न आदेश जारी गर्छन्। धारा ४३९ Rv अन्तर्गत, ऋणीले स्वेच्छाले भुक्तानी गर्न कम्तिमा दुई दिन पाउँछन्; त्यो अवधि पछि मात्र कार्यान्वयन सुरु हुन सक्छ।

यदि सेवा त्रुटिपूर्ण छ वा आदेश गलत तरिकाले जारी गरिएको छ भने, ऋणीले अदालतमा प्रवर्तनलाई चुनौती दिन सक्छ। यस चरणमा बेलिफले सावधानीपूर्वक काम गर्नाले पछि हप्ताहरूको ढिलाइलाई रोक्छ।

सम्पत्ति कसरी संलग्न हुन्छ?

बेलिफले एक्जिक्युटरी एट्याचमेन्ट लगाउँछ र धारा ५०५ आरभी अनुसार जग्गा रजिस्ट्री (काडास्टर) को सार्वजनिक दर्तामा दर्ता गराउँछ। त्यसबेलादेखि एट्याचमेन्ट तेस्रो पक्षहरूले देख्न सक्छन्, र ऋणीले पछि बिक्री वा धितो राखेर संलग्न ऋणदाता विरुद्ध भर पर्न सकिँदैन।

बेलिफले ऋणी र कुनै पनि धितो लिने व्यक्तिलाई संलग्नताको बारेमा सूचित गर्दछ। धितो लिने व्यक्तिले प्रवर्तन आफैं लिन सक्छ, जसरी हामीले तलका जोखिमहरू अन्तर्गत व्याख्या गरेका छौं।

सार्वजनिक लिलामी कसरी काम गर्छ?

मुख्य नियम भनेको कार्यकारी बिक्री सार्वजनिक लिलामीद्वारा गरिन्छ (धारा ५१४ Rv et seq.)। एक नागरिक-कानून नोटरीले लिलामी सर्तहरू तयार गर्दछ, बिक्रीको घोषणा गर्दछ, सम्पत्तिको जानकारी संकलन गर्दछ र लिलामी सञ्चालन गर्दछ, जुन veilingbiljet.nl मार्फत अनलाइन पनि गर्न सकिन्छ।

सम्पत्ति सबैभन्दा बढी बोली लगाउने व्यक्तिलाई जान्छ। खरिदकर्ताले सामान्यतया केही हप्ता भित्र भुक्तानी गर्नुपर्छ, त्यसपछि नोटरीले जग्गा रजिस्ट्रीमा हस्तान्तरण दर्ता गर्छ।

के सम्पत्ति निजी रूपमा बेच्न सकिन्छ?

हो, धारा ३:२६८(२) BW अन्तर्गत प्रारम्भिक राहत न्यायाधीश (voorzieningenrechter) को अनुमति लिएर। न्यायाधीशले निजी बिक्रीलाई स्वीकृति दिन्छन् यदि यो सम्भव छ कि यसले लिलामी भन्दा बढी उत्पादन गर्छ।

व्यवहारमा अनुरोध सामान्यतया धितो लिने व्यक्ति वा ऋणीबाट आउँछ। निजी बिक्रीले लिलामी लागत बचत गर्छ र प्रायः राम्रो मूल्य ल्याउँछ, त्यसैले संलग्न ऋणदाताको रूपमा प्रस्ताव उचित छ भने यसलाई समर्थन गर्नु तपाईंको हितमा हुन्छ।

ऋणी एक्लै मालिक होइन भने के हुन्छ?

यदि ऋणीले अरू कसैसँग मिलेर सम्पत्तिको स्वामित्व लिन्छ भने, तपाईंले सिद्धान्तमा ऋणीको अविभाजित हिस्सा मात्र जोड्न र बेच्न सक्नुहुन्छ (धारा ३:१७५ BW)। सह-मालिक ऋणको लागि उत्तरदायी हुँदैन, त्यसैले तपाईंले सम्पूर्ण घर लिलामी गर्न सक्नुहुन्न।

अविभाजित आधा-शेयर बेच्न धेरै गाह्रो छ: थोरै खरीददारहरू अपरिचित व्यक्तिसँगै सह-मालिक बन्न चाहन्छन्। त्यसैले एक संलग्न ऋणदाताले धारा ३:१८० BW अन्तर्गत समुदायको विभाजन (वर्डेलिङ) माग गर्न सक्छ, सह-मालिकको इच्छा विरुद्ध पनि। त्यसपछि सम्पूर्ण सम्पत्ति बेचिन्छ र तपाईंले ऋणीको खुद आम्दानीको भागबाट फिर्ता पाउनुहुन्छ।

यदि दुवै मालिकहरू उत्तरदायी छन् भने स्थिति फरक हुन्छ, उदाहरणका लागि सामुदायिक ऋण भएका सम्पत्तिको समुदायमा विवाहित पति/पत्नी (gemeenschap van goederen), वा संयुक्त ऋण अन्तर्गत दुई ऋणीहरू। त्यसपछि सम्पूर्ण सम्पत्तिले सहाराको रूपमा काम गर्न सक्छ। तपाईंले संलग्न गर्नु अघि भूमि रजिस्ट्रीमा स्वामित्व स्थिति जाँच गर्नुहोस्।

आम्दानी कसरी वितरण गरिन्छ?

कार्यान्वयनको लागत पहिले भुक्तानी गरिन्छ, त्यसपछि धितो लिने व्यक्तिलाई, त्यसपछि कुनै पनि अधिमान्य ऋणदाताहरूलाई; बाँकी रकम अन्य ऋणदाताहरूले उनीहरूको दावीको अनुपातमा बाँड्छन् (धारा ३:२७७ BW)। यदि धेरै ऋणदाताहरू छन् भने, नोटरीले धारा ५५१ Rv et seq. अन्तर्गत श्रेणीकरण व्यवस्था (रेन्जरेजिलिंग) बनाउँछ, र यसको बारेमा विवादहरू अदालतमा जान्छन्।

साधारण ऋणदाताहरूले आफ्नो संलग्नताको मिति अनुसार श्रेणीकरण गर्दैनन्: पहिलेको संलग्नताले पछिल्लो भन्दा कुनै प्राथमिकता दिँदैन। सबै ऋणदाताहरूलाई भुक्तानी गरिसकेपछि जे बाँकी रहन्छ त्यो ऋणीलाई जान्छ।

ऋणदाताको लागि मुख्य जोखिमहरू के के हुन्?

सबैभन्दा ठूलो जोखिम भनेको धितो हो जसले आम्दानी सोस्छ र बजार मूल्यभन्दा धेरै कम लिलामी मूल्य हुन्छ। लागत, अन्य ऋणदाताहरू, निषेधाज्ञा कार्यवाही र दिवालियापनले बाँकी रहेको कुरालाई अझ कम गर्न सक्छ।

जोखिम १: धितो लिने व्यक्तिलाई पहिले भुक्तानी गरिन्छ

धितो अधिकार भएको बैंक तपाईंभन्दा अगाडि हुन्छ, ब्याज र लागतको बक्यौता सहित। यदि धितो ऋण सम्पत्तिको मूल्यको तुलनामा उच्च छ भने, उचित बिक्री मूल्य पछि पनि तपाईंको लागि केही बाँकी नहुन सक्छ।

धारा ३:२६८ BW अन्तर्गत धितो लिने व्यक्तिलाई सारांश कार्यान्वयन (आंशिक कार्यकारी) को अधिकार पनि छ: यसले अदालतको फैसला बिना र तपाईंको सहमति बिना बेच्न सक्छ। यदि ऋणी पनि धितोमा पछाडि छ भने, बैंकले प्रायः आफ्नो जिम्मा लिन्छ र समय, बिक्रीको विधि र नोटरीको बारेमा निर्णय गर्छ।

जोखिम २: लिलामीले अपेक्षा गरेभन्दा कम प्रतिफल दिन्छ

लिलामीमा बेचिएका सम्पत्तिहरू सामान्यतया खुला बजारमा भन्दा कम मूल्यमा आउँछन्। बोलपत्रदाताहरूसँग निरीक्षण गर्ने सीमित अवसरहरू हुन्छन्, अवस्था सधैं थाहा हुँदैन, र बस्ने व्यक्ति स्वेच्छाले छोड्न सक्दैन।

अन्तर निश्चित प्रतिशत होइन; यो सम्पत्ति, स्थान, बजार र सम्पत्ति खाली बेचिएको छ कि छैन भन्ने कुरामा निर्भर गर्दछ। WOZ मूल्य वा साधारण मूल्याङ्कनमा भर नपर्नुहोस्, तर बजार मूल्यको छेउमा प्रवर्तन मूल्य (कार्यकारीवार्डे) उल्लेख गर्ने मूल्याङ्कनमा भर पर्नुहोस्।

जोखिम ३: अन्य ऋणदाताहरूले आम्दानीमा साझेदारी गर्छन्

अन्य ऋणदाताहरूले पनि सम्पत्ति संलग्न गरेको हुन सक्छ वा श्रेणीकरण व्यवस्थामा दर्ता हुन सक्छ। साधारण ऋणदाताहरूले धारा ३:२७७ BW अन्तर्गत अनुपात साझा गर्ने भएकोले, प्रत्येक अतिरिक्त दाबीले तपाईंको आम्दानीको अंश घटाउँछ।

जोखिम ४: लागतले खुद आम्दानी घटाउँछ

बेलिफको शुल्क, नोटरी र लिलामी लागत, जग्गा रजिस्ट्री शुल्क र कुनै पनि निष्कासन लागत लेनदारहरूलाई भुक्तानी गर्नु अघि आयबाट कटौती गरिन्छ। कम मूल्यको वा उच्च धितो भएको सम्पत्तिको लागि, यी लागतहरूले अधिकांश अधिशेषलाई अवशोषित गर्न सक्छन्।

जोखिम ५: ऋणीले निषेधाज्ञा कार्यवाही सुरु गर्छ

ऋणीले प्रारम्भिक राहत न्यायाधीशलाई प्रवर्तन निषेधाज्ञा कार्यवाहीमा प्रवर्तन निलम्बन गर्न अनुरोध गर्न सक्छ (executiegeschil, धारा ४३८ Rv)। न्यायाधीशले हस्तक्षेप गर्छन् जहाँ लागू गर्ने शक्तिको दुरुपयोग हुन्छ, उदाहरणका लागि फैसला पछि नयाँ तथ्यहरू, स्पष्ट त्रुटि वा पहिले नै गरिएको भुक्तानी।

सिद्धान्ततः तिर्न नसक्नु मात्र पर्याप्त छैन। तपाईंले जित्नुभयो भने पनि, त्यस्ता कार्यवाहीमा बिक्री हप्ताहरू ढिलाइ हुन्छ र पैसा खर्च हुन्छ।

जोखिम ६: ऋणी दिवालिया हुन्छ

दिवालियापनमा, तपाईंको संलग्नता समाप्त हुन्छ (दिवालियापन ऐनको धारा ३३, फेलिसमेन्टस्वेट) र व्यक्तिगत प्रवर्तन रोकिन्छ। ट्रस्टी (क्युरेटर) ले सम्पत्तिको लागि सम्पत्ति बेच्छ, जबकि धितो लिने व्यक्तिले अझै पनि दिवालियापन नभएको जस्तो लागू गर्न सक्छ (धारा ५७ फेलिसमेन्टस्वेट)।

असुरक्षित ऋणदाताको रूपमा तपाईंले आफ्नो दावीको अधिकतम प्रतिशत प्राप्त गर्नुहुन्छ, प्रायः ट्रस्टीको लागत र कर ऋण जस्ता अधिमान्य दावीहरू भुक्तान गरिसकेपछि।

जोखिम ७: अवशिष्ट ऋण बाँकी छ

यदि रकमले तपाईंको दाबीलाई समेट्दैन भने, ऋणी बाँकीको लागि व्यक्तिगत रूपमा उत्तरदायी रहन्छ। फैसला बीस वर्षसम्म लागू हुन्छ (धारा ३:३२४ BW), त्यसैले ऋणीले पछि सम्पत्ति वा आम्दानी प्राप्त गरेमा तपाईं फेरि कारबाही गर्न सक्नुहुन्छ, तर व्यवहारमा सङ्कलन प्रायः गाह्रो हुन्छ।

जोखिम ८: पुनरावेदनमा फैसला खारेज हुन्छ

पुनरावेदन विचाराधीन रहेको बेला अस्थायी रूपमा लागू गर्न सकिने फैसला लागू गर्न सकिन्छ। यदि पुनरावेदन अदालतले यसलाई खारेज गर्छ भने, तपाईंले वैध आधार बिना नै लागू गर्नुभएको छ र तपाईंले राम्रो विश्वासका साथ काम गर्नुभएको भए पनि, ऋणीको क्षतिको लागि सिद्धान्ततः उत्तरदायी हुनुहुन्छ।

राम्रो विश्वासका साथ खरिदकर्तालाई बिक्री गरिएको कुरा सामान्यतया रद्द गर्न सकिँदैन। त्यसपछि तपाईंले प्राप्त गर्नुभएको रकम फिर्ता गर्नुपर्नेछ र थप क्षतिको क्षतिपूर्ति गर्नुपर्नेछ, जस्तै कार्यान्वयन मूल्य र वास्तविक मूल्य बीचको भिन्नता, सार्ने लागत र परिणामस्वरूप हुने क्षति। पुनरावेदनको समयमा सम्पत्ति विरुद्ध कार्यान्वयन गर्नु अघि आफ्नो मुद्दाको बलको तौल गर्नुहोस्।

ऋणदाताको रूपमा तपाईंले के जाँच गर्नुपर्छ?

बेलिफलाई निर्देशन दिनु अघि संख्याहरू जाँच गर्नुहोस्: कुल अपेक्षित परिणामले कार्यकारी बिक्री यसको लायक छ कि छैन भनेर निर्णय गर्छ।

• के तपाईंको फैसला अस्थायी रूपमा लागू गर्न सकिन्छ, वा तीन महिनाको पुनरावेदन अवधि समाप्त भएको छ?
• जग्गा रजिस्ट्री अनुसार दर्ता भएका मालिकहरू को हुन् र के ऋणी एकमात्र मालिक हो?
• वास्तविक कार्यान्वयन मूल्यको तुलनामा धितो ऋण कति उच्च छ?
• के सम्पत्तिमा अन्य ऋणदाता वा संलग्नकहरू दर्ता भएका छन्?
• के बैंक ब्यालेन्स वा तलब जस्ता संलग्न गर्न सजिलो सम्पत्तिहरू छन्?
• के फैसला खारेज भएमा तपाईंलाई उत्तरदायी बनाउन सक्ने पुनरावेदन विचाराधीन छ?

ऋणीको रूपमा तपाईंले के जाँच गर्नुपर्छ?

ऋणीको रूपमा तपाईंसँग संलग्नता पछि पनि विकल्पहरू छन्, तर लिलामी मिति सेट भएपछि समयसीमा छोटो हुन्छ।

• के फैसला उचित रूपमा सुनाइएको थियो र दुई दिनको भुक्तानी आदेश जारी गरिएको थियो (धारा ४३९ Rv)?
• के तपाईंले पहिले नै दावीको केही अंश भुक्तानी गरिसक्नुभएको छ, र के त्यो लागू हुने रकममा प्रतिबिम्बित हुन्छ?
• के धारा ४३८ Rv अन्तर्गत निषेधाज्ञाको कार्यवाहीको औचित्य पुष्टि गर्ने नयाँ तथ्यहरू छन्?
• के धारा ३:२६८(२) BW अन्तर्गतको निजी बिक्रीले लिलामी भन्दा बढी प्रतिफल दिन्छ?
• लागत बढ्नु अघि के तपाईं भुक्तानी व्यवस्था प्रस्ताव गर्न सक्नुहुन्छ?

कार्यकारी बिक्रीको साथ हामी तपाईंको लागि के गर्न सक्छौं?

हाम्रा सिभिल वकिलहरूले सम्पत्ति विरुद्धको कारबाहीको हरेक चरणमा ऋणदाता र ऋणीहरूलाई सहयोग गर्छन्।

• हामी जग्गा रजिस्ट्रीमा तपाईंको लागूयोग्य शीर्षक र स्वामित्व र धितो स्थिति जाँच गर्छौं।
• हामी धितो, लागत र अन्य ऋणदाताहरू पछि खुद अपेक्षित परिणाम अनुमान गर्छौं।
• हामी बेलिफलाई निर्देशन दिन्छौं र संलग्नक र लिलामीमा नोटरीसँग समन्वय गर्छौं।
• हामी धारा ३:१८० BW अन्तर्गत सह-स्वामित्व भएको सम्पत्तिको विभाजनको दाबी गर्छौं।
• हामी प्रारम्भिक राहत न्यायाधीश समक्ष प्रवर्तन निषेधाज्ञाको कार्यवाही सञ्चालन गर्छौं वा बचाउँछौं।
• हामी लिलामीको विकल्पको रूपमा भुक्तानी व्यवस्था वा निजी बिक्रीको बारेमा वार्ता गर्छौं।

सारांश

• एक्जिक्युटरी बिक्रीको लागि लागूयोग्य स्वामित्व, दुई दिनको भुक्तानी आदेश सहितको सेवा, र जग्गा रजिस्ट्रीमा दर्ता गरिएको संलग्नक आवश्यक पर्दछ।
• मुख्य नियम भनेको नोटरीद्वारा सार्वजनिक लिलामी हो; निजी बिक्रीको लागि धारा ३:२६८(२) BW अन्तर्गत प्रारम्भिक राहत न्यायाधीशको अनुमति चाहिन्छ।
• पहिले प्रवर्तन लागत र धितो लिने व्यक्तिलाई भुक्तानी गरिन्छ; त्यसपछि साधारण ऋणदाताहरूले संलग्नताको मितिलाई ध्यान नदिई समानुपातिक रूपमा बाँडफाँड गर्छन्।
• सह-स्वामित्व भएको सम्पत्तिको विरुद्धमा तपाईंले ऋणीको अंश मात्र बेच्न सक्नुहुन्छ, जबसम्म तपाईंले विभाजन दाबी गर्नुहुन्न।
• दिवालियापनले तपाईंको संलग्नता समाप्त गर्छ, र पछि खारेज गरिएको फैसला लागू गर्नाले तपाईंलाई उत्तरदायी बनाउँछ।

बारम्बार सोधिने प्रश्नहरू