घरजग्गा सम्बन्धी मौखिक सम्झौता: यो कहिले कानुनी रूपमा बाध्यकारी हुन्छ?

डच कानून अन्तर्गत धेरैजसो अवस्थामा घरजग्गा सम्बन्धी मौखिक सम्झौता बाध्यकारी हुन्छ, तर निजी खरीददारहरूको लागि सबैभन्दा महत्त्वपूर्ण मामिलामा होइन। घर किन्ने निजी व्यक्ति खरिद सम्झौता लिखित रूपमा भएपछि मात्र बाँधिन्छ (डच नागरिक संहिताको धारा ७:२, BW); त्यसैले घरमा मौखिक "सम्झौता" ले न त खरिदकर्तालाई न त विक्रेतालाई बाँध्छ।

त्यो अपवाद बाहिर, सम्झौताहरू फारममुक्त हुन्छन्, र वास्तविक कठिनाई प्रमाण हो। तल हामी मौखिक सम्पत्ति सम्झौता कहिले बाँधिन्छ, यसलाई कसरी प्रमाणित गर्ने, र प्रत्येक चरणमा के लिखित रूपमा राख्ने भनेर व्याख्या गर्छौं।

डच कानून अन्तर्गत सम्झौता कहिले अस्तित्वमा आउँछ?

धारा ६:२१७ BW अन्तर्गत, प्रस्ताव र यसको स्वीकृतिबाट सम्झौता गठन हुन्छ। धारा ३:३७(१) BW अन्तर्गत, कानूनले अन्यथा व्यवस्था नगरेसम्म घोषणाहरू कुनै पनि रूपमा गर्न सकिन्छ, त्यसैले मौखिक सम्झौता वा आचरण पनि पर्याप्त हुन सक्छ।

डच कानूनमा सामान्य-कानून प्रणालीहरूमा जस्तै "विचार" को आवश्यकता छैन, र धोखाधडीको कुनै सामान्य विधान छैन। आवश्यक कुरा भनेको आवश्यक सर्तहरूमा सम्झौता र बाँधिएको मनसाय हो; धारा ६:२२७ BW अन्तर्गत, दायित्वहरू पर्याप्त रूपमा निर्धारणयोग्य हुनुपर्छ। सम्पत्ति सम्झौताको लागि, यसको अर्थ कम्तिमा सम्पत्ति, मूल्य र पक्षहरू हुन्।

घरजग्गा सम्झौता कहिले लिखित हुनुपर्छ?

धारा ७:२(१) BW अन्तर्गत, यदि खरिदकर्ता पेशा वा व्यवसायको क्रममा काम नगर्ने प्राकृतिक व्यक्ति हो भने आवासीय सम्पत्तिको खरिद लिखित रूपमा सम्पन्न हुनुपर्छ। सम्झौतामा हस्ताक्षर नभएसम्म, कुनै पनि पक्ष बाध्य हुँदैन, त्यसैले विक्रेताले तपाईंसँग मौखिक रूपमा सहमत भएको भोलिपल्ट पनि उच्च प्रस्ताव स्वीकार गर्न सक्छ।

खरिदकर्ताले हस्ताक्षर गरिएको सम्झौता प्राप्त गरेपछि, धारा ७:२(२) BW ले तीन दिनको कुलिङ-अफ अवधि (bedenktijd) दिन्छ जसमा खरिदकर्ताले कारण नदिई खरिद भंग गर्न सक्छ। धारा ७:२(४) BW अन्तर्गत, यी नियमहरूलाई खरिदकर्ताको हानिको लागि अलग राख्न सकिँदैन।

कुन सम्झौताहरू मौखिक हुन सक्छन्?

लिखित-रूपको नियम घर किन्ने कम्पनी, व्यावसायिक सम्पत्ति, वा दुई व्यवसायहरू बीचको बिक्रीमा लागू हुँदैन। धारा ७:२०१ BW अन्तर्गतको पट्टा (huur) मा आवासीय वा व्यावसायिक सम्पत्तिको लागि कुनै वैधानिक फारम आवश्यकता छैन, यद्यपि लगभग हरेक घरधनीले व्यवहारमा लिखित पट्टा प्रयोग गर्छन्।

के स्वामित्व हस्तान्तरण गर्न हस्ताक्षर गरिएको सम्झौता पर्याप्त छ?

होइन। धारा ३:८९ BW अन्तर्गत, घरजग्गाको स्वामित्व केवल नागरिक-कानून नोटरी समक्ष कार्यान्वयन गरिएको र सार्वजनिक दर्ता (काडास्टर) मा दर्ता गरिएको नोटरीयल डिड मार्फत मात्र हस्तान्तरण हुन्छ। खरिद सम्झौता, लिखित वा मौखिक, केवल हस्तान्तरण गर्ने दायित्व सिर्जना गर्दछ। धारा ७:३ BW अन्तर्गत, खरिद सम्झौता आफैं पनि दर्ता गर्न सकिन्छ, जसले खरिदकर्तालाई पछि बिक्री वा विक्रेताद्वारा गरिएको बोझबाट बचाउँछ।

मौखिक सम्झौता कसरी प्रमाणित गर्नुहुन्छ?

सम्झौतामा भर पर्ने पक्षले यो निष्कर्षमा पुगेको र यसले के भन्यो भनेर प्रमाणित गर्नुपर्छ। डच नागरिक प्रक्रिया संहिता (Rv) को धारा १५२ अन्तर्गत, प्रमाण कुनै पनि माध्यमबाट प्रदान गर्न सकिन्छ, र अदालतले यसलाई स्वतन्त्र रूपमा तौल्छ।

इमेल, व्हाट्सएप सन्देश, बीजक, भुक्तानी रेकर्ड र साक्षीको बयान सबै गणना गरिन्छ। कुराकानी पछि तुरुन्तै पठाइएको पुष्टिकरण इमेल, कुन कुरामा सहमति भएको थियो र कुन कुराको विरोधाभास गरिएको थिएन भनेर उल्लेख गर्दै, व्यवहारमा सबैभन्दा बलियो प्रमाण हो। आचरण पनि गणना गरिन्छ: यदि भाडामा लिने व्यक्ति बसाइँ सरेको छ र घरधनीले महिनौंसम्म भाडा स्वीकार गरेको छ भने, भाडा सजिलै स्थापित हुन्छ।

यदि वार्ता भङ्ग भयो भने के हुन्छ?

सम्झौता बिना पनि, उन्नत चरणमा वार्ता तोड्दा दायित्व हुन सक्छ। डच केस कानून अन्तर्गत, अर्को पक्षले सम्झौता सम्पन्न भएकोमा उचित रूपमा भर पर्न नसकेसम्म, वा अन्य कारणहरूले गर्दा तोड्नु अस्वीकार्य नभएसम्म, कुनै पक्षले वार्ता तोड्न सक्छ; त्यस अवस्थामा, क्षतिपूर्ति तिर्न सकिन्छ, सामान्यतया भएको लागतको लागि।

निजी घर खरिदकर्ताको लागि, यो मार्ग धारा ७:२ BW द्वारा सीमित छ: लिखित-रूप नियम उपभोक्ता खरिदकर्ताको सुरक्षाको लागि ठ्याक्कै अवस्थित छ, र विक्रेता हस्ताक्षर नगरेसम्म अरू कसैलाई बेच्न स्वतन्त्र छ। व्यवसायहरू बीच, वार्ता कसरी समाप्त हुन्छ भन्ने कुरा तिनीहरू कसरी सञ्चालन गरिन्छ भन्ने कुरा जत्तिकै महत्त्वपूर्ण छ।

मौखिक सम्झौता बाध्यकारी भएमा अदालतले के आदेश दिन सक्छ?

धारा ३:२९६ BW अन्तर्गत, एक लेनदारले दायित्वको कार्यसम्पादन दावी गर्न सक्छ, त्यसैले अदालतले वैध सम्झौताद्वारा बाँधिएको विक्रेतालाई हस्तान्तरणमा सहयोग गर्न आदेश दिन सक्छ। यदि विक्रेताले कार्यसम्पादन गरेन भने, खरिदकर्ताले सम्झौता भंग गर्न र क्षतिपूर्ति दाबी गर्न पनि सक्छ।

डच कानूनमा "आंशिक कार्यसम्पादन" को कुनै छुट्टै सिद्धान्त छैन जसले अमान्य सम्झौतालाई वैधमा परिणत गर्दछ। यदि धारा ७:२ BW को फारम आवश्यकता पूरा भएन भने, मौखिक वाचामा निर्भर भएर गरिएको भुक्तानी वा सुधारले बाध्यकारी खरिद सिर्जना गर्दैन; बढीमा, अन्यायपूर्ण संवर्धन वा क्षतिको लागि दावी उठ्न सक्छ।

खरिदकर्ताको रूपमा तपाईंले के हेर्नुपर्छ?

• धारा ७:२ BW लागू हुन्छ कि हुँदैन भनेर जाँच गर्नुहोस्: घरको निजी खरिदकर्ताको रूपमा, तपाईंले हस्ताक्षर गरेपछि मात्र तपाईं बाध्य हुनुहुन्छ।
• यदि तपाईंलाई शंका छ भने हस्ताक्षर गरिएको सम्झौता प्राप्त गरेपछि आफ्नो तीन दिनको कुलिङ-अफ अवधि प्रयोग गर्नुहोस्।
• प्रत्येक मौखिक व्यवस्था तुरुन्तै इमेल मार्फत पुष्टि गर्नुहोस् र जवाफ राख्नुहोस्।
• धारा ७:३ BW अन्तर्गत खरिद सम्झौता दर्ता गर्ने विचार गर्नुहोस्।
• लिखित सम्झौतामा हस्ताक्षर हुनुभन्दा पहिले भुक्तानी वा सुधार नगर्नुहोस्।

विक्रेता वा घरधनी भएको नाताले तपाईंले के जाँच गर्नुपर्छ?

• व्यवसायिक खरिदकर्ता वा भाडामा लिने व्यक्तिसँगको मौखिक सम्झौता बाध्यकारी हुन सक्छ भन्ने कुरामा सचेत रहनुहोस्।
• यदि तपाईं अझै बाध्य हुन चाहनुहुन्न भने, कुनै पनि प्रस्ताव सम्झौताको अधीनमा छ भनी लिखित रूपमा उल्लेख गर्नुहोस्।
• सम्पत्ति, मूल्य, मिति र सर्तहरू एउटै हस्ताक्षरित कागजातमा रेकर्ड गर्नुहोस्।
• सम्झौता तोड्ने दायित्वको जोखिम सीमित गर्न स्पष्ट र समयमै वार्ता समाप्त गर्नुहोस्।
• यदि तपाईं सम्झौता स्वीकार गर्न चाहनुहुन्न भने भाडा वा भुक्तानी स्वीकार नगर्नुहोस्।

घरजग्गा सम्बन्धी मौखिक सम्झौताहरू गरेर हामी तपाईंको लागि के गर्न सक्छौं?

हाम्रा घरजग्गा वकिलहरूले खरिदकर्ता, विक्रेता, घरधनी र भाडामा लिनेहरूलाई सल्लाह दिन्छन्।

• हामी मौखिक सम्झौता वा सन्देश आदानप्रदान बाध्यकारी छ कि छैन भनेर मूल्याङ्कन गर्छौं।
• तपाईंले हस्ताक्षर गर्नु अघि हामी खरिद सम्झौता वा भाडामा लिने समीक्षा वा मस्यौदा गर्छौं।
• हामी सहमति भएको कुराको प्रमाण सङ्कलन र व्यवस्थित गर्छौं।
• हामी डिफल्टको सूचना वा कार्यसम्पादन वा क्षतिको लागि दावीको मस्यौदा तयार गर्छौं।
• हामी टुटेको वार्ताको लागि दावीको मूल्याङ्कन गर्छौं।

सारांश

• डच सम्झौताहरू सामान्यतया फारमबाट मुक्त हुन्छन् (धारा ३:३७ र ६:२१७ BW)।
• घरको निजी खरिदकर्ता केवल लिखित सम्झौताद्वारा बाध्य हुन्छ र तीन दिनको कुलिङ-अफ अवधि हुन्छ (धारा ७:२ BW)।
• व्यावसायिक बिक्री र पट्टाहरू मौखिक रूपमा निष्कर्षमा पुग्न सकिन्छ; चुनौती प्रमाण हो।
• स्वामित्व केवल नोटरीकृत दस्तावेज र दर्ताद्वारा मात्र हस्तान्तरण हुन्छ (धारा ३:८९ BW)।
• मौखिक व्यवस्था तुरुन्तै लिखित रूपमा पुष्टि गर्नुहोस्।

बारम्बार सोधिने प्रश्नहरू