नेदरल्याण्डमा घर जग्गा वकील: एक vastgoedadvocaat के गर्छ

नेदरल्याण्ड्समा एक घर जग्गा वकिल , एक विशालगोएडभोकेट, एक वकिल हो जसले सम्पत्तिको मामिलामा एक पक्षको लागि काम गर्दछ: खरिद सम्झौताको समीक्षा र वार्ता गर्ने, सम्पत्तिमा कानुनी अनुसन्धान गर्ने, र विवाद उत्पन्न भएमा कार्यवाही सञ्चालन गर्ने। त्यो सिभिल-ल नोटरी (नोटारिस) भन्दा फरक कार्य हो, जसले हस्तान्तरणको काम गर्छ र खरिदकर्ता र विक्रेता बीच निष्पक्ष रहनुपर्छ, र इस्टेट एजेन्ट (मकेलार) भन्दा फरक कार्य हो, जसले फेला पार्छ र वार्ता गर्छ तर कुनै कानुनी सल्लाह दिँदैन। केवल वकिलले मात्र तपाईंप्रति विशेष रूपमा कर्तव्य निर्वाह गर्दछ।

घर जग्गा वकिलले के गर्छ जुन नोटरी र एजेन्टले गर्दैनन्

डच सम्पत्ति लेनदेनमा तीन जना पेशेवरहरू साँच्चै फरक जनादेश भएका हुन्छन्, र तिनीहरूलाई भ्रमित गर्नु भनेको खरिदकर्ताले धेरै ढिलो समस्या पत्ता लगाउनुको सबैभन्दा सामान्य कारण हो। नोटरी शाही आदेशद्वारा नियुक्त एक सार्वजनिक अधिकारी हो। नोटरीले हस्तान्तरणको डिड (अक्टे भ्यान लिभरिङ) र मोर्टगेज डिड (हाइपोथेकाक्टे) मस्यौदा तयार गर्छ र कार्यान्वयन गर्छ, तिनीहरूलाई भूमि रजिस्ट्री (काडास्टर) मा दर्ता गर्छ, शीर्षक र कुनै पनि दर्ता गरिएको बाधाहरू जाँच गर्छ, र तेस्रो-पक्ष खाता मार्फत खरिद मूल्य व्यवस्थापन गर्छ। नोटरीले दुवै पक्षहरूलाई जानकारी दिन आवश्यक छ र पक्ष लिन सक्दैन, जसको अर्थ नोटरीले तपाईंलाई खण्डले के भन्छ भनेर बताउनेछ तर तपाईंले यसलाई स्वीकार गर्नुपर्छ कि भनेर बताउनेछैन।

सम्पत्ति एजेन्टले तिनीहरूलाई काममा लगाउने व्यक्तिको लागि काम गर्छ। बिक्री एजेन्टले विक्रेताप्रति कर्तव्य निर्वाह गर्छ, तपाईंप्रति होइन, र खरिद एजेन्टले कानुनी जोखिमको सट्टा मूल्य, अवस्था र वार्ताको बारेमा सल्लाह दिन्छ। दुवैलाई कार्यवाही सञ्चालन गर्न अधिकृत गरिएको छैन।

वकिलले तिनीहरू बीचको ठाउँ ओगटेको हुन्छ। डच सम्पत्ति कानूनमा यसको अर्थ शीर्षक र यसको विरुद्ध दर्ता भएका भारहरूको जाँच गर्नु, योजना र अनुमति स्थिति जाँच गर्नु, प्रतिज्ञा गरिएको कुराको विरुद्धमा सम्पत्तिको अनुरूपताको मूल्याङ्कन गर्नु, समाधानात्मक सर्तहरूको मस्यौदा तयार गर्नु वा संशोधन गर्नु, के माफ गर्न सकिन्छ र कुन जोखिममा छ भन्ने बारे सल्लाह दिनु, र, यदि यो आयो भने, पूर्वनिर्धारित सूचना जारी गर्नु, अन्तरिम राहतको लागि आवेदन दिनु वा दाबी ल्याउनु हो। वकिल पनि तीन मध्ये एक मात्र हो जो व्यावसायिक विशेषाधिकारद्वारा बाध्य छ र जसले तपाईंको तर्फबाट मुद्दा चलाउन सक्छ।

तीन भूमिकाहरूको तुलना

व्यावहारिक कुरा के हो भने नोटरीको संलग्नता सल्लाहको विकल्प होइन। फाइल नोटरीमा पुग्दासम्म सामान्यतया खरिद सम्झौतामा हस्ताक्षर भइसकेको हुन्छ र समाधानका सर्तहरू समाप्त भइसकेका हुन्छन्, त्यसैले वकिलले धेरैजसो मूल्य थप्ने क्षण सम्झौतामा हस्ताक्षर हुनुभन्दा अघिको हो, पछि होइन। घर किन्दा डच नोटरीको भूमिकाको लागि हाम्रो गाइडले नोटरीले के गर्छ र के गर्दैन भनेर सेट गर्छ।

जब तपाईंलाई घर जग्गा वकिल चाहिन्छ

हरेक फ्ल्याट खरिद गर्न वकिलको आवश्यकता पर्दैन। सामान्य अवस्था र कुनै असामान्य शीर्षक स्थिति नभएको मोडेल सम्झौता मार्फत मानक आवासीय खरिद, सामान्यतया एजेन्ट र नोटरीद्वारा राम्रोसँग ह्यान्डल गरिन्छ। तल दिइएका परिस्थितिहरू फरक छन्, किनभने तिनीहरू प्रत्येकमा जोखिम व्यावसायिक भन्दा कानुनी छ र यसलाई गलत बनाउनको लागत दशौं हजार यूरो वा सम्पत्तिको प्रयोगको वर्षहरूमा मापन गरिन्छ।

व्यावसायिक सम्पत्ति सबैभन्दा स्पष्ट मामला हो। कार्यालय, पसल, गोदाम वा मिश्रित प्रयोगको भवन खरिद गर्दा भाडा कानून, योजना कानून, माटो र वातावरणीय दायित्व, भ्याट र स्थानान्तरण कर अन्तरक्रिया, र प्रायः अवस्थित भाडामा लिने व्यक्ति जसको अधिकारले तपाईंलाई नयाँ मालिकको रूपमा बाँध्छ, ल्याउँछ। आवासीय मोडेल सम्झौता यसको लागि मात्र बनाइएको होइन।

विकास र नवीकरण परियोजनाहरू दोस्रो मामला हुन्। जहाँ खरिदको मूल्य सम्पत्तिको निर्माण, विस्तार वा प्रयोग परिवर्तन गर्न अनुमति दिइएकोमा निर्भर गर्दछ, सम्झौताले तपाईंलाई बाँध्नु अघि योजना स्थिति प्रमाणित गर्नुपर्छ, र सम्झौतालाई अनुमतिसँग जोडिएको सर्त चाहिन्छ। वातावरण र योजना ऐन अन्तर्गत वातावरणीय अनुमतिको लागि हाम्रो गाइडले केको लागि आवेदन दिनुपर्छ र कति समय लाग्छ भनेर व्याख्या गर्दछ।

बाँकी केसहरूले पनि उही तर्क पछ्याउँछन्। सम्पत्तिमा प्राप्त गरिएको सम्पत्ति, जहाँ धेरै उत्तराधिकारीहरूले सबैले सहयोग गर्नुपर्छ र सम्पत्ति अझै पनि अस्थिर हुन सक्छ। लामो भाडामा राखिएको सम्पत्ति (erfpacht), जहाँ जग्गा भाडा, समीक्षा मिति र नगरपालिकाको सामान्य अवस्थाले सम्पत्तिको वास्तविक मूल्य निर्धारण गर्दछ। भवनहरू अपार्टमेन्ट अधिकारहरूमा विभाजित हुन्छन्, जहाँ विभाजनको सम्झौता र मालिक संघले तपाईंलाई हस्तान्तरण गर्ने दायित्वहरू बोक्छन्। विदेशमा बस्ने खरीददारद्वारा खरिदहरू, जहाँ पहिचान, वित्तपोषण र डच र विदेशी कानूनको अन्तरक्रिया सबै समय लाग्छ। र कुनै पनि लेनदेन जहाँ विक्रेता कहिल्यै सम्पत्तिमा बसेको छैन र त्यसैले दोषहरूको लागि दायित्व बाहेकको खण्डको साथ बिक्री भइरहेको छ।

यदि तपाईं एक निजी व्यक्तिको रूपमा खरिद गर्दै हुनुहुन्छ र तपाईंलाई कस्तो सुरक्षा छ भनेर जान्न चाहनुहुन्छ भने, नेदरल्याण्ड्समा प्रवासीको रूपमा घर खरिद गर्ने र घर किन्ने बारे हाम्रा गाइडहरूले प्रायः उत्पन्न हुने परिस्थितिहरूको सामना गर्छन्।

खरिद सम्झौता: लिखित फारम, शीतलन अवधि र सर्तहरू

खरिद सम्झौता (koopovereenkomst) ले मूल्य, स्थानान्तरण मिति, के समावेश छ, कुन लागत कसले वहन गर्छ र यदि कुनै पक्षले पूर्वनिर्धारित गरेमा के हुन्छ भन्ने कुरा निर्धारण गर्दछ। डच कानूनका दुई नियमहरूले निजी खरीददारलाई घर बेच्दा यो कसरी अस्तित्वमा आउँछ भनेर नियन्त्रण गर्दछ, र दुवैलाई प्रायः गलत बुझिन्छ।

पहिलो लिखित फारम आवश्यकता हो। पेशा वा व्यवसायको क्रममा काम नगर्ने प्राकृतिक व्यक्तिलाई घरको बिक्री लिखित रूपमा रेकर्ड गरिनुपर्छ। लिखित सम्झौता दुवै पक्षले हस्ताक्षर नगरेसम्म, मौखिक सम्झौता वा इमेलहरूको आदानप्रदान जतिसुकै दृढ देखिए पनि, कुनै पनि लागूयोग्य सम्झौता हुँदैन। यसले दुवै तरिकाहरू काट्छ: विक्रेताले हात मिलाएर पनि उच्च प्रस्ताव स्वीकार गर्न सक्छ, र खरिदकर्ताले अझै पनि फिर्ता लिन सक्छ। यो नियम व्यावसायिक सम्पत्ति वा व्यवसायको क्रममा खरिद गर्ने खरिदकर्तामा लागू हुँदैन, जहाँ मौखिक सम्झौताले बाँध्न सक्छ।

दोस्रो भनेको वैधानिक शीतलता अवधि हो। आवासको निजी खरिदकर्ताको प्रतिबिम्ब अवधि तीन दिन हुन्छ, जुन हस्ताक्षर गरिएको सम्झौताको प्रतिलिपि हस्तान्तरण गरिएको दिनदेखि चल्छ, जुन अवधिमा खरिदकर्ताले कारण नदिई र कुनै पनि ऋण नलिई खरिद रद्द गर्न सक्छ। ती दिनहरूमध्ये कम्तिमा दुई शनिबार, आइतबार वा सामान्यतया मान्यता प्राप्त सार्वजनिक बिदा हुनु हुँदैन, जसले गर्दा व्यवहारमा प्रायः अवधि तीन क्यालेन्डर दिनभन्दा लामो हुन्छ। अधिकार केवल खरीददारको हो; विक्रेताको कुनै बराबर हुँदैन। फिर्ता अवधि भित्र सूचित गरिनुपर्छ, र तपाईंले यो कसरी गर्नुहुन्छ भन्ने कुरा महत्त्वपूर्ण छ। डच सम्पत्ति खरिदबाट फिर्ता लिने हाम्रो गाइडले शीतलता अवधि बितिसकेपछि बाँकी रहेका मार्गहरू सेट गर्दछ।

दृढ अवस्थाहरू खरिदकर्ताको वास्तविक सुरक्षा हुन्

कुलिङ-अफ अवधि समाप्त भएपछि, लागत बिना सम्झौताबाट बाहिर निस्कने एक मात्र तरिका भनेको एक संकल्पित अवस्था (ontbindende voorwaarde) हो जुन उचित रूपमा सहमत भएको छ र उचित रूपमा आह्वान गरिएको छ। यी सर्तहरू कानूनद्वारा निहित छैनन्: यदि तिनीहरू सम्झौतामा छैनन् भने, तिनीहरू अवस्थित छैनन्। सामान्यहरू वित्तपोषण अवस्था हुन्, जसले खरिदकर्तालाई धितो प्रस्ताव प्राप्त गर्नको लागि एक परिभाषित अवधि, सामान्यतया चार देखि छ हप्ता दिन्छ; राष्ट्रिय धितो ग्यारेन्टीमा बाँधिएको अवस्था जहाँ खरिदकर्ता यसमा भर पर्छ; संरचनात्मक सर्वेक्षण अवस्था जसले खरिदकर्तालाई भवन निरीक्षणले सहमत सीमाभन्दा माथि मर्मत लागत प्रकट गरेमा फिर्ता लिन अनुमति दिन्छ; र, सीधा घर बाहेक अरू कुनै कुराको लागि, अनुमति, प्रयोग परिवर्तन, वा कानुनी अनुसन्धानको सन्तोषजनक परिणामसँग बाँधिएको अवस्था।

शर्त लगाउनु भनेको खरीददारहरूले प्रायः आफ्नो सुरक्षा गुमाउने ठाउँ हो। मोडेल सम्झौताहरूमा खरिदकर्ताले सहमत अवधि भित्र विक्रेतालाई सूचित गर्नुपर्ने हुन्छ र, वित्तपोषण सर्तको लागि, लिखित प्रमाणको साथ अस्वीकारलाई प्रमाणित गर्नुपर्ने हुन्छ, सामान्यतया एक भन्दा बढी ऋणदाताबाट अस्वीकृति हुन्छ। ढिलो सूचना, वा कागजात बिनाको सूचनाले सम्झौतालाई लागू राख्छ। खण्ड पढ्नुहोस्, मिति डायरी गर्नुहोस्, र धितो आवेदनको साथसाथै प्रमाण सङ्कलन गर्न सुरु गर्नुहोस्, अस्वीकृत भएपछि होइन।

निक्षेप, बैंक ग्यारेन्टी र डिफल्टको लागि जरिवाना

नेदरल्याण्ड्समा प्रयोग हुने मानक मोडेल खरिद सम्झौताहरूमा खरिदकर्ताले नोटरीको तेस्रो-पक्ष खातामा निक्षेप तिर्नुपर्ने हुन्छ, वा बैंक ग्यारेन्टी प्रदान गर्नुपर्ने हुन्छ, जुन सामान्यतया खरिद मूल्यको दश प्रतिशत हुन्छ, सम्झौतामा तोकिएको अवधि भित्र। समयमै त्यसो गर्न असफल हुनु आफैंमा उल्लङ्घन हो।

एउटै मोडेल सम्झौताहरूले प्रदान गर्दछ कि पूर्वनिर्धारित सूचना दिइसकेपछि पनि काम गर्न असफल हुने पक्षले अर्को पक्षलाई खरिद मूल्यको दश प्रतिशत तुरुन्तै तिर्ने जरिवाना तिर्नुपर्नेछ, कार्यसम्पादन वा उच्च क्षति दाबी गर्ने अधिकारमा पूर्वाग्रह नराखी। त्यो आंकडा वैधानिक भन्दा पनि सम्झौताात्मक हो, जसको दुई परिणामहरू छन्। हस्ताक्षर गर्नु अघि यो वार्ता गर्न सकिन्छ, र अदालतसँग नागरिक संहिता अन्तर्गत सम्झौतात्मक जरिवाना घटाउने शक्ति छ जहाँ यसलाई पूर्ण रूपमा लागू गर्नाले स्पष्ट रूपमा अनुचित परिणाम उत्पन्न हुनेछ, यद्यपि यसले त्यो शक्तिलाई कम प्रयोग गर्दछ। कुनै पनि बुँदाले खण्ड नपढी हस्ताक्षर गर्ने खरीददारलाई मद्दत गर्दैन।

कानुनी उचित परिश्रम: अनुसन्धानले वास्तवमा के समेट्छ

भवन सर्वेक्षणले संरचनालाई हेर्छ। कानुनी उचित परिश्रमले संरचनामा रहेको सबै कुरा र यसको विरुद्ध दर्ता भएका सबै कुरालाई हेर्छ, र यो प्रक्रियाको भाग हो जुन प्रायः द्रुत बजारमा छोडिन्छ। सुरुवात बिन्दु भूमि रजिस्ट्री हो, जसले शीर्षक, सीमाना, धितो र संलग्नकहरू, र सम्पत्ति विरुद्ध दर्ता भएका भारहरू देखाउँछ।

बाधाहरू धेरै रूपहरूमा आउँछन् र तिनीहरूले क्रमिक मालिकहरूलाई बाँध्छन्। एक सहजता (erfdienstbaarheid) ले छिमेकी सम्पत्तिलाई तपाईंको सम्पत्तिमाथि अधिकार दिन्छ, जस्तै बाटोको अधिकार, जल निकासीको अधिकार वा निर्माणमा प्रतिबन्ध। एक गुणात्मक दायित्व (kwalitatieve verplichting) ले प्रत्येक क्रमिक मालिकलाई केहि सहन वा त्याग्न बाध्य पार्छ। एक स्थायी खण्ड (kettingbeding) ले मालिकलाई अर्को खरीददारमा उही दायित्व लगाउन बाध्य पार्छ, र जरिवानाद्वारा लागू गरिन्छ। सतहको अधिकार (opstalrecht) ले अरू कसैलाई तपाईंको जग्गामा काम वा केबलहरूको स्वामित्व दिन्छ, जुन सामान्य छ जहाँ उपयोगिता वा सौर्य स्थापना समावेश छ। र लामो पट्टा (erfpacht) को अर्थ तपाईंले फ्रीहोल्डको सट्टा पट्टा किन्नुहुन्छ, जग्गा भाडा र आवधिक समीक्षा सर्तहरू सहित जसले सम्पत्तिको अर्थशास्त्रलाई पूर्ण रूपमा परिवर्तन गर्न सक्छ; नेदरल्याण्ड्समा erfpacht र लामो पट्टाको लागि हाम्रो गाइडले समीक्षा कसरी काम गर्छ भनेर वर्णन गर्दछ।

योजना, अनुमति र प्रयोग

१ जनवरी २०२४ मा वातावरण तथा योजना ऐन (ओमगेभिङ्गस्वेट) लागू भएदेखि, नगरपालिका क्षेत्र निर्धारण योजनाहरूलाई प्रत्येक नगरपालिकाको लागि एकल वातावरण योजना (ओमगेभिङ्गस्प्लान) मा समाहित गरिएको छ, र धेरैजसो अनुमतिहरू एउटै वातावरणीय अनुमति मार्फत लागू गरिन्छ। व्यावहारिक प्रश्नहरू परिवर्तन भएका छैनन्: के हालको प्रयोगलाई अनुमति दिइएको छ, के प्रत्येक विस्तार, छात्रावास, रूपान्तरण वा प्रयोग परिवर्तन आवश्यक अनुमतिपत्रको साथ गरिएको थियो, र तपाईंले सम्पत्तिसँग गर्न चाहनुभएको कुरा योजनासँग मेल खान्छ। अनुमति नदिइएको विस्तार केवल कागजी समस्या मात्र होइन; नगरपालिकाले यसलाई हटाउन आवश्यक पार्न सक्छ, र प्रवर्तन कर्तव्यहरूको अर्थ यसलाई छोड्न प्रायः थोरै विवेक हुन्छ।

योजनासँगै, भवन सूचीबद्ध स्मारक हो कि होइन, यो संरक्षित टाउनस्केपमा अवस्थित छ कि छैन, नगरपालिका अधिमान्य अधिकार ऐन अन्तर्गत दर्ता गरिएको नगरपालिका पूर्व-एम्प्शन अधिकार छ कि छैन, र त्यहाँ कुनै माटो प्रदूषण वा एस्बेस्टोस इतिहास छ कि छैन भनेर जाँच गर्नुहोस्। व्यावसायिक सम्पत्तिको लागि, वातावरणीय अनुमतिहरू, कार्यालय भवनहरूको लागि ऊर्जा लेबल दायित्वहरू र व्यवसाय प्रयोगसँग जोडिएको कुनै पनि इजाजतपत्र सबै छुट्टाछुट्टै प्रमाणित गर्न आवश्यक छ।

लुकेका दोषहरू: अनुरूपता, खुलासा र जोखिम परिवर्तन गर्ने खण्डहरू

डच नागरिक संहिता अन्तर्गत, हस्तान्तरण गरिएको सम्पत्ति सम्झौता अनुरूप हुनुपर्छ, र खरिदकर्ताले सम्पत्तिमा सामान्य प्रयोगको लागि आवश्यक गुणहरू र स्पष्ट रूपमा सहमत कुनै पनि विशेष प्रयोगको लागि अपेक्षा गर्न सक्छ। त्यो अनुरूपता मानक हो, र यो पूरा भएपछि उत्पन्न हुने लगभग हरेक विवादको आधार हो।

यसको दुबै छेउमा दुई कर्तव्यहरू छन्। विक्रेताको कर्तव्य हो कि उसलाई थाहा भएका र खरिदकर्ताको निर्णयसँग सम्बन्धित दोषहरू प्रकट गर्ने। खरिदकर्ताको कर्तव्य हो कि एक उचित रूपमा सावधान खरिदकर्ताले के अनुसन्धान गर्नेछ भनेर अनुसन्धान गर्ने। जहाँ दुवै उल्लङ्घन गरिएको थियो, विक्रेताको बोल्न असफलता सामान्यतया खरिदकर्ताको हेर्न असफलता भन्दा बढी तौलको हुन्छ, तर स्पष्ट चेतावनी चिन्हलाई बेवास्ता गर्ने खरिदकर्ता पूर्ण रूपमा सुरक्षित हुनेछैन।

मोडेल खरिद सम्झौताहरूले नियमित रूपमा यो जोखिम पुन: आवंटन गर्दछ। उमेर खण्ड (ouderdomsclausule) ले रेकर्ड गर्दछ कि खरीददारले स्वीकार गर्दछ कि पुरानो भवनले हालको निर्माण मापदण्डहरू पूरा गर्दैन। गैर-अधिग्रहण खण्ड (niet-zelfbewoningsclausule) प्रयोग गरिन्छ जहाँ विक्रेता कहिल्यै सम्पत्तिमा बसेको छैन, उदाहरणका लागि सम्पत्ति वा लगानीकर्ता, र विक्रेताले थाहा पाउन नसक्ने दोषहरूको लागि दायित्व सीमित गर्दछ। कुनै पनि खण्डले वास्तवमा दोषको बारेमा थाहा पाएर मौन बसेको विक्रेतालाई सुरक्षित गर्दैन। दुवै वार्तायोग्य छन्, र तिनीहरूको सही शब्दले छानाको लागि कसले तिर्छ भनेर निर्णय गर्दछ।

निर्माण सम्पन्न भएपछि समय महत्त्वपूर्ण हुन्छ। खरिदकर्ताले पत्ता लगाएपछि वा पत्ता लगाउनुपर्ने बिन्दुमा उचित समय भित्र गैर-अनुरूपताको बारेमा विक्रेतालाई सूचित गर्नुपर्छ, र धेरै ढिलो ल्याइएका दाबीहरू यसको गुणहरूको पर्वाह नगरी त्यही आधारमा मात्र असफल हुन्छन्। व्यवहारमा यसको अर्थ दोष देखा पर्ने बित्तिकै, अनुसन्धान समाप्त हुनुभन्दा पहिले विक्रेतालाई लेख्नु र प्रमाण राख्नु हो। नयाँ-निर्माण सम्पत्तिको लागि स्थिति फेरि फरक छ, यसको आफ्नै डेलिभरी र ग्यारेन्टी व्यवस्थाको साथ; नवनिर्मित घरहरूमा दोषहरूको बारेमा हाम्रो गाइड हेर्नुहोस् ।

व्यावसायिक सम्पत्ति, भाडामा लिने र भाडा कानून

तपाईंले किनिरहनुभएको सम्पत्ति भाडामा दिइएको ठाउँमा, बिक्रीले भाडामा लिने कुरालाई असर गर्दैन: डच कानून अन्तर्गत खरिदले भाडा तोड्दैन, त्यसैले खरिदकर्ताले घरधनीलाई भवनसँगै लैजान्छ र भाडामा लिने व्यक्तिलाई पनि लैजान्छ। यसले भाडालाई सम्पत्तिको अंश बनाउँछ, र यसको समीक्षा गर्नु उचित परिश्रमको अंश हो।

डच लीज कानूनले व्यावसायिक ठाउँलाई दुई व्यवस्थामा विभाजन गर्दछ जसका परिणामहरू एकदमै फरक छन्। खुद्रा र आतिथ्य क्षेत्र, व्यापक रूपमा पसलहरू, रेस्टुरेन्टहरू, क्याफेहरू, टेकवेहरू, होटलहरू र शिल्प व्यवसायहरू जसमा जनताको लागि खुला काउन्टर छ, संरक्षित व्यवस्था अन्तर्गत पर्दछन्: लीजहरू पाँच वर्ष र पाँच वर्षको अवधिमा चल्छन्, समाप्ति आधारहरू सीमित छन् र धेरै हदसम्म वैधानिक छन्, र भाडामा लिने व्यक्तिले बलियो निरन्तरता सुरक्षाको आनन्द लिन्छ। कार्यालयहरू, गोदामहरू, अभ्यासहरू र अन्य व्यावसायिक ठाउँहरू हल्का व्यवस्था अन्तर्गत पर्दछन्, जहाँ पक्षहरू धेरै स्वतन्त्र छन्, तर भाडामा लिने व्यक्तिले अझै पनि निष्कासन सुरक्षाको आनन्द लिन्छ जसले गर्दा अदालतलाई समाप्ति पछि खाली गर्ने अवधि बढाउन अनुरोध गर्न सकिन्छ।

कुन व्यवस्था लागू हुन्छ भन्ने कुरा पक्षहरूले सम्झौता गरेको लेबलले होइन, सहमति भएको वास्तविक प्रयोगले निर्धारण गर्छ, र यसलाई गलत बनाउनाले भवनको मूल्य परिवर्तन हुन्छ। बजारमा मानक कागजातहरू ROZ मोडेल लीजहरू हुन्, जुन घरधनी-मैत्री छन् र वार्तामा भारी परिमार्जन गरिएका छन्; ROZ मोडेल व्यावसायिक लीजको लागि हाम्रो गाइडले बहस गर्न लायक खण्डहरू समेट्छ, र डच सम्पत्ति कानून र व्यावसायिक भाडा कानूनको हाम्रो तुलनाले दुईले कसरी अन्तरक्रिया गर्छन् भनेर बताउँछ। जहाँ आवासीय भाडामा लिनेहरू संलग्न छन्, १ जुलाई २०२४ मा लागू भएका सुधारहरूले निश्चित-अवधि आवासीय भाडाहरू प्रतिबन्धित गर्ने र मध्य-बजार भाडा नियमन गर्ने घरधनीले के गर्न सक्छ भनेर परिवर्तन गरेको छ, र नेदरल्याण्ड्समा भाडामा लिने अधिकारले हालको स्थिति सेट गर्दछ।

अपार्टमेन्ट अधिकार र मालिक संघ

नेदरल्याण्ड्समा फ्ल्याट किन्नु भनेको अपार्टमेन्टको अधिकार किन्नु हो: भवनमा शेयर र एक एकाइ प्रयोग गर्ने विशेष अधिकार। तपाईंले एकाइसँग के गर्न सक्नुहुन्छ, के साम्प्रदायिक हो र के निजी हो, र लागतहरू कसरी साझा गरिन्छ भन्ने कुरा सबै विभाजनको दस्तावेज (स्प्लिटसिङसाक्टे) र सँगैका नियमहरूद्वारा निर्धारित गरिन्छ, सम्पत्ति एजेन्टको विवरणहरूद्वारा होइन। मालिक संघ (भेरेनिगिङ भ्यान इगेनार्स, VvE) को सदस्यता स्वचालित रूपमा पालना हुन्छ र त्याग्न सकिँदैन।

खरिद गर्नुअघि, तीनवटा कागजातहरूले धेरैजसो जोखिमको निर्णय गर्छन्: विभाजनको सम्झौता, विगत धेरै वर्षको साधारण सभाको मिनेट, र संघको वित्त, विशेष गरी आरक्षित कोष र दीर्घकालीन मर्मत योजना। कम कोष भएको आरक्षित र काम चाहिने अनुहार भएको संघले यसको सदस्यहरूमा कमी तिर्नेछ, र नयाँ मालिकले भुक्तानी गर्नेछ। डच कानूनले मालिक संघलाई प्रमुख मर्मतसम्भारको लागि आरक्षित कोष कायम राख्न र दीर्घकालीन मर्मत योजनामा ​​योगदानलाई आधार बनाउन वा कानूनद्वारा तोकिएको पुनर्स्थापना मूल्यको न्यूनतम प्रतिशत आरक्षित गर्न आवश्यक छ; यी दुवै नगर्ने संघ चेतावनीको संकेत हो।

खरिद पछि, मर्मतसम्भार, युनिटमा परिवर्तन, सेवा शुल्क वा बैठक सञ्चालन सम्बन्धी विवादहरू सामान्य छन्। साधारण सभाको निर्णयलाई कानून, नियम वा औचित्य र निष्पक्षताको आवश्यकताहरू विपरीत मान्ने सदस्यले उप-जिल्ला अदालतलाई यसलाई रद्द गर्न अनुरोध गर्न सक्छ, तर सदस्यलाई निर्णय थाहा भएको वा थाहा भएको दिनको एक महिना भित्र अनुरोध ल्याउनुपर्छ, जुन धेरै छोटो समय हो। VvE र डच अपार्टमेन्ट अधिकारहरूको लागि हाम्रो गाइडले प्रक्रिया सेट गर्दछ।

लागत, स्थानान्तरण कर र खरिद मूल्यको अर्को पक्ष

खरिद मूल्य लेनदेनको लागत होइन। यसको माथि हस्तान्तरणको लागि नोटरी शुल्क र, जहाँ धितो छ, धितोपत्र, जग्गा रजिस्ट्री शुल्क, कुनै पनि खरिदकर्ता एजेन्टको शुल्क, मूल्याङ्कन र भवन सर्वेक्षणको लागत, र घर जग्गा हस्तान्तरण कर (ओभरड्राच्ट्सबेलास्टिंग) आउँछ, जुन नेदरल्याण्ड्समा अवस्थित अचल सम्पत्तिको अधिग्रहणमा लगाइन्छ।

खरिदकर्ताले सम्पत्तिलाई मुख्य निवासको रूपमा राख्ने वा लगानी वा दोस्रो घरको रूपमा प्राप्त गर्ने भन्ने आधारमा स्थानान्तरण करको दर फरक-फरक हुन्छ, र पहिलो पटक खरिद गर्ने युवाहरूका लागि छुट छ जो आफैं सम्पत्तिमा बस्नेछन्, उमेर सीमा र अधिकतम सम्पत्ति मूल्यको अधीनमा। दरहरू, अधिकतम मूल्य र सर्तहरू कानूनद्वारा सेट गरिएका छन् र वार्षिक कर योजना मार्फत समायोजन गरिएका छन्, त्यसैले लागू हुने आंकडा नोटरीयल स्थानान्तरणको मितिमा लागू हुने हो, खरिद सम्झौताको मिति होइन। प्रतिबद्ध हुनु अघि कर प्रशासन वा तपाईंको कर सल्लाहकारसँग हालको दरहरू जाँच गर्नुहोस्, र सचेत रहनुहोस् कि नयाँ-निर्माण सम्पत्तिको अधिग्रहण सामान्यतया स्थानान्तरण करको सट्टा VAT को अधीनमा हुन्छ, दोहोरो करबाट बच्न स्थानान्तरण करबाट छुटको साथ। स्थानान्तरण कर र खरिदकर्ताको लागतको हाम्रो सिंहावलोकनले प्रत्येक लागत कहाँ पर्छ भनेर निर्धारण गर्दछ।

Law & More कर संरचना सल्लाह प्रदान गर्दैन। जहाँ कुनै लेनदेनले कर परिणामलाई असर गर्छ, उदाहरणका लागि सम्पत्ति कम्पनीको लागि सम्पत्ति सम्झौता र शेयर सम्झौता बीचको छनौट, नयाँ निर्माणमा भ्याट र स्थानान्तरण करको अन्तरक्रिया, वा विदेशी लगानीकर्ताको स्थिति, हामी तपाईंको कर सल्लाहकारसँगै काम गर्छौं र आफूलाई कानुनी संरचना र सम्झौतामा सीमित गर्छौं।

जब चीजहरू गलत हुन्छन्: सम्झौता लागू गर्ने

धेरैजसो सम्पत्ति विवादहरूले थोरै संख्यामा ढाँचाहरू मध्ये एकलाई पछ्याउँछन्, र प्रत्येकको प्रतिक्रिया सारको रूपमा प्रक्रियाको कुरा हो। जहाँ अर्को पक्ष ढिलो हुन्छ, सामान्य पहिलो चरण भनेको पूर्वनिर्धारितको लिखित सूचना हो जसले कार्यसम्पादनको लागि उचित अवधि प्रदान गर्दछ, किनभने यो बिना पक्ष पूर्वनिर्धारित हुँदैन र न त क्षति न त खारेजी सामान्यतया उपलब्ध हुन्छ। जहाँ विक्रेताले स्थानान्तरण गर्न अस्वीकार गर्छ, वा अरू कसैलाई बेचेको छ, अन्तरिम राहत कार्यवाहीहरू स्थानान्तरणमा सहयोग गर्न बाध्य पार्न र आवश्यक भएमा, सम्पत्तिमा प्रारम्भिक संलग्नता दर्ता गर्न प्रयोग गर्न सकिन्छ ताकि यसलाई बेच्न सकिँदैन। जहाँ पूरा भएपछि दोष देखा पर्दछ, क्रम सूचना, अनुसन्धान, परिमाणीकरण र त्यसपछि दावी हो, त्यस क्रममा।

समय सीमाले धेरैजसो क्षति पुर्‍याउँछ। शीतलन अवधि दिनहरू हुन्, समाधान अवस्थाहरू हप्ताहरू हुन्, गैर-अनुरूपताको उजुरी शुल्क पत्ता लागेको समयबाट उचित अवधि हो, र मालिक संघको निर्णय रद्द गर्ने समय एक महिना हो। जित्न नसकिने लगभग सबै मुद्दाहरू ती मध्ये एकमा हराएका छन्, गुणहरूमा होइन। समस्या पत्ता लगाउँदा खरिदकर्ता वा विक्रेताले गर्न सक्ने सबैभन्दा उपयोगी कुरा भनेको अर्को पक्षलाई तुरुन्तै लेख्नु हो, जसले गर्दा उनीहरूको अधिकार सुरक्षित हुन्छ, र त्यसपछि सल्लाह लिनु हो।

घर जग्गा वकिल छनौट र निर्देशन

निर्देशन दिनु अघि तीनवटा कुरा सोध्नुहोस्। वकिलले वास्तवमा सामान्य व्यावसायिक कामको सट्टा सम्पत्ति कानूनको अभ्यास गर्छन् कि गर्दैनन्, किनकि क्षेत्र प्राविधिक हो र मोडेल कागजातहरू र बजार अभ्यासले महत्व राख्छ। के तिनीहरूले तपाईंको लेनदेनलाई आवश्यक पर्ने भाषा र समयसीमामा काम गर्न सक्छन्, किनकि एक समाधानकारी अवस्था पर्खँदैन। र शुल्क कसरी संरचित छ, प्रति घण्टा वा निश्चित, के समावेश छ र तपाईंको मामिलाको लागि अनुमान कस्तो देखिन्छ; काम सुरु गर्नु अघि त्यो लिखित रूपमा सेट गर्नुपर्छ।

पहिलो बैठकमा तपाईंसँग भएका सबै कुरा ल्याउनुहोस्: विवरणहरू, खरिद सम्झौताको मस्यौदा, जग्गा रजिस्ट्रीको अंश, विभाजनको दस्तावेज र फ्ल्याट भएमा संघको कागजातहरू, सम्पत्ति भाडामा दिइएको भएमा भाडा, र विक्रेता वा एजेन्टसँगको कुनै पनि पत्राचार। हस्ताक्षर गर्नु अघि गरिएको समीक्षा पछि विवादको एक अंश खर्च हुन्छ, र यो एक मात्र चरण हो जहाँ सर्तहरू अझै पनि परिवर्तन गर्न सकिन्छ।

Law & More खरीददारहरू, विक्रेताहरू, घरधनीहरू, भाडामा लिनेहरू, मालिक संघहरू, लगानीकर्ताहरू र विकासकर्ताहरूलाई डच सम्पत्ति मामिलाहरूमा सल्लाह दिन्छन्: खरिद सम्झौताहरूको समीक्षा र वार्ता, कानुनी उचित परिश्रम, दोष र गैर-अनुरूपता दावीहरू, लामो पट्टा र अपार्टमेन्ट अधिकारहरू, व्यावसायिक पट्टाहरू, योजना र अनुमतिहरू, र नागरिक अदालतहरू समक्ष मुद्दा दायर। यदि तपाईं हस्ताक्षर गर्न लाग्दै हुनुहुन्छ, वा पूरा भएपछि समस्यामा पर्नुभएको छ भने, हाम्रा घर जग्गा वकिलहरूले कागजातहरूको समीक्षा गर्नेछन् र विकल्पहरू सेट गर्नेछन्। कृपया तपाईंको अवस्थाको बारेमा छलफल गर्न हामीलाई सम्पर्क गर्नुहोस्, वा हाम्रो पढ्नुहोस्। डच घर जग्गा कानून गाइडहरू वरपरका विषयहरूको लागि।

डच घर जग्गा कानूनको बारेमा सामान्य प्रश्नहरू