घर जग्गा वकील
नेदरल्याण्डमा

घरजग्गा किन्दा र बेच्दा के कुरामा ध्यान दिनुपर्छ?

घर खरिद लिखित रूपमा रेकर्ड गरिएको हुनुपर्छ (डच नागरिक संहिताको धारा ७:२)। जग्गा रजिस्ट्री (काडास्टर) को सार्वजनिक दर्तामा नोटरीयल हस्तान्तरणको दस्तावेज प्रविष्ट भएपछि मात्र तपाईं मालिक बन्नुहुनेछ (डच नागरिक संहिताको धारा ३:८९)। धेरैजसो विवादहरू खरिद सम्झौतामा हस्ताक्षर गर्ने र हस्तान्तरण गर्ने बीचका हप्ताहरूमा उत्पन्न हुन्छन्।

घर खरिद गर्ने निजी व्यक्तिले हस्ताक्षर गरेपछि तीन दिनको कुलिङ-अफ अवधि (bedenktijd) पाउनेछ। त्यसपछि, खरिद बाध्यकारी हुनेछ, जबसम्म वित्तपोषण सर्त जस्ता पछिको सर्त (ontbindende voorwaarde) लागू हुँदैन। यस्तो सर्तले समयमै र सही तरिकाले आह्वान गरेमा मात्र काम गर्छ। त्यसैले खरिद सम्झौतामा उल्लेख गरिएका मितिहरूमा ध्यान दिनुहोस्।

यदि कुनै पक्षले आफ्नो दायित्व पूरा गर्न असफल भयो भने, अर्को पक्षले त्यसलाई पूर्वनिर्धारित सूचना (इन्जब्रेकेस्टलिंग) दिन सक्छ र त्यसपछि कार्यसम्पादन, समाप्ति वा क्षतिको दाबी गर्न सक्छ। धेरै मानक खरिद सम्झौताहरूमा खरिद मूल्यको १० प्रतिशत जरिवाना हुन्छ। यदि यसलाई पूर्ण रूपमा लागू गर्नु स्पष्ट रूपमा अस्वीकार्य हुनेछ भने अदालतले त्यो जरिवाना घटाउन सक्छ (डच नागरिक संहिताको धारा ६:९४)। एक घर जग्गा वकिलले हस्ताक्षर गर्नु अघि यी बुँदाहरूमा खरिद सम्झौता जाँच गर्न सक्छन्। खरिद सम्झौता समाप्त गर्ने बारे थप पढ्नुहोस्।

लुकेका कमजोरीहरूको बारेमा तपाईं के गर्न सक्नुहुन्छ?

घरमा खरिद सम्झौता (डच नागरिक संहिताको धारा ७:१७) अन्तर्गत तपाईंले अपेक्षा गर्न सक्ने सम्पत्तिहरू हुनुपर्छ। यदि त्यसो भएन भने, त्यहाँ गैर-अनुरूपता (गैर-अनुरूपता) छ र तपाईंले विक्रेतालाई जिम्मेवार ठहराउन सक्नुहुन्छ।

तपाईंको मुद्दा बलियो छ कि छैन भन्ने कुरा विक्रेताको खुलासा गर्ने कर्तव्य (mededelingsplicht) र खरिदकर्ताको अनुसन्धान गर्ने कर्तव्य (onderzoeksplicht) मा निर्भर गर्दछ। विक्रेताले आफूलाई थाहा भएका दोषहरू खुलासा गर्नुपर्छ। खरिदकर्ताले संरचनात्मक सर्वेक्षणको लागि, उदाहरणका लागि, उसले उचित रूपमा के पत्ता लगाउन सक्छ भनेर अनुसन्धान गर्नुपर्छ। उमेर खण्ड वा एस्बेस्टोस खण्डले तपाईंको स्थितिलाई सीमित गर्न सक्छ। आवश्यक परेमा, एक घर जग्गा वकिलले भवन विशेषज्ञसँग मूल्याङ्कन गर्छन्, यदि आवश्यक भएमा, दोष तपाईंको लागि पत्ता लगाउन योग्य थियो कि थिएन।

पत्ता लागेपछि उचित समय भित्र तपाईंले विक्रेतालाई जानकारी गराउनु पर्छ (डच नागरिक संहिताको धारा ७:२३)। यदि तपाईंले एक पेशेवर विक्रेताबाट उपभोक्ताको रूपमा खरिद गर्नुभयो भने, दुई महिना भित्र सूचना कुनै पनि अवस्थामा समयमै हुनेछ। सिद्धान्तमा, दावी त्यो सूचना पछि दुई वर्ष समय-प्रतिबन्धित हुन्छ। घरमा लुकेका दोषहरूमा हाम्रो पृष्ठ पनि हेर्नुहोस् ।

सरकारबाट जग्गा किन्दा के लागू हुन्छ?

जग्गा बेच्ने नगरपालिका वा अन्य सार्वजनिक निकायले सिद्धान्ततः सबै इच्छुक पक्षहरूलाई समान अवसर प्रदान गर्नुपर्छ। यो २६ नोभेम्बर २०२१ (ECLI:NL:HR:2021:1778) को सर्वोच्च अदालत (होगे राड) को दिदाम फैसलाबाट लिइएको हो।

प्राधिकरणले समयमै बिक्री गर्ने आफ्नो मनसाय घोषणा गर्नुपर्छ र वस्तुनिष्ठ छनोट मापदण्ड लागू गर्नुपर्छ। यदि यो पहिले नै स्थापित भएको छ, वा उचित रूपमा अनुमान गरिएको छ कि केवल एक गम्भीर उम्मेदवार छ भने मात्र यसले एक-एक आधारमा बेच्न सक्छ। यो केस कानूनले परियोजना विकासकर्ताहरू र लगानीकर्ताहरूको लागि प्रमुख परिणामहरू छन्। भूमि विकास सम्झौताहरूमा हाम्रो लेख पनि पढ्नुहोस्।

घरजग्गा भाडामा दिने र दिने सन्दर्भमा कस्ता नियमहरू लागू हुन्छन्?

डच नागरिक संहिताको पुस्तक ७ मा रहेको भाडा कानूनले आवासीय स्थान र व्यावसायिक परिसर बीचको स्पष्ट भिन्नता देखाउँछ। आवासीय स्थानको भाडामा लिने व्यक्तिलाई भाडाको बलियो सुरक्षा हुन्छ (huurbescherming): भाडामा लिने व्यक्ति सहमत भएमा वा उपजिल्ला अदालत (kantonrechter) ले निर्णय गरेमा मात्र भाडा समाप्त हुन्छ (डच नागरिक संहिताको धारा ७:२७२ र ७:२७४)।

१ जुलाई २०२४ देखि, फिक्स्ड-टर्म टेन्सी एबोलिसन एक्ट (Wet vaste huurcontracten) लागू भएको छ: आवासीय ठाउँको लागि टेन्सी सम्झौताहरू सिद्धान्ततः अनिश्चित अवधिको लागि हुन्। किफायती भाडा ऐन (Wet betaalbare huur) को परिणामस्वरूप, सोही मितिदेखि मध्य-भाडा खण्डको ठूलो भागमा पनि अंक प्रणाली लागू भएको छ। १ जुलाई २०२३ देखि, असल जग्गाधनी ऐन (Wet goed verhuurderschap) ले प्रत्येक घरधनीका लागि दुई महिनाको आधारभूत भाडाको अधिकतम जम्मा गर्ने जस्ता नियमहरू सेट गरेको छ।

व्यापार परिसरलाई दुई वर्गमा विभाजन गरिएको छ। पसल, रेस्टुरेन्ट र क्याफे र शिल्प व्यवसायहरू डच नागरिक संहिताको धारा ७:२९० अन्तर्गत पर्छन्, जसको भाडा अवधि सिद्धान्ततः पाँच प्लस पाँच वर्षको हुन्छ। कार्यालयहरू डच नागरिक संहिताको धारा ७:२३०a अन्तर्गत पर्छन्, जसमा निष्कासन विरुद्ध मात्र सुरक्षा हुन्छ। १ जनवरी २०२३ देखि, कार्यालय भवनमा सिद्धान्ततः कम्तिमा ऊर्जा लेबल C पनि हुनुपर्छ; अन्यथा यसलाई अब कार्यालयको रूपमा प्रयोग गर्न सकिँदैन।

हाम्रा भाडा कानूनका वकिलहरूले भाडा सम्झौता, भाडा, दोष र निष्कासन सम्बन्धी विवादहरू सम्हाल्छन्। भाडा कानूनका वकिलको बारेमा हाम्रो पृष्ठमा थप पढ्नुहोस् ।

निर्माण, थप काम र सम्पन्नतामा तपाईंको अधिकार के हो?

निर्माण सम्झौता (anneming van werk) अन्तर्गत, ठेकेदारले काम निर्माण गर्ने र त्यसलाई सम्पन्न गर्ने जिम्मा लिन्छ (डच नागरिक संहिताको धारा ७:७५०)। १ जनवरी २०२४ देखि, भवन गुणस्तर आश्वासन ऐन (Wet kwaliteitsborging voor het bouwen) लागू भएको छ। त्यसबेलादेखि, ठेकेदार त्यस समयमा पत्ता नलागेका दोषहरूको लागि पनि उत्तरदायी हुन्छ, जबसम्म तिनीहरू उसलाई श्रेय दिन सकिँदैन।

निजी ग्राहकको लागि, ठेकेदारले पूरा गर्ने फाइल (opleverdossier) प्रदान गर्नुपर्छ (डच नागरिक संहिताको धारा ७:७५७a)। एक निजी ग्राहकले पूरा हुने दोषहरूको मर्मतको लागि सुरक्षाको रूपमा नोटरीमा सम्झौता मूल्यको ५ प्रतिशत भन्दा बढी जम्मा गर्न सक्दैन (डच नागरिक संहिताको धारा ७:७६८)। निर्माण दोषको लागि दाबी पूरा भएको बीस वर्ष पछि समय-प्रतिबन्धित छ (डच नागरिक संहिताको धारा ७:७६१)।

थप काम भनेको मूल असाइनमेन्टभन्दा बाहिरको काम हो। सिद्धान्ततः, ठेकेदारले मूल्य वृद्धि तब मात्र लिन सक्छ जब उसले तपाईंलाई समयमै यसको आवश्यकताको बारेमा चेतावनी दिएको हुन्छ, जबसम्म तपाईंले आफैंले त्यो आवश्यकता बुझ्नुभएको हुँदैन (डच नागरिक संहिताको धारा ७:७५५)। त्यसैले मूल्य सहित परिवर्तनहरू सधैं लिखित रूपमा रेकर्ड गर्नुहोस्। पूरा भएपछि, सबै देखिने दोषहरू पनि पूरा गर्ने रिपोर्टमा रेकर्ड गर्नुहोस्।

व्यावसायिक परियोजनाहरू प्रायः UAV २०१२ वा UAV-GC २००५ (मानक डच निर्माण सर्तहरू) द्वारा नियन्त्रित हुन्छन्, जसमा अतिरिक्त काम, सम्पन्नता र ठेकेदार र वास्तुकारहरूको दायित्व सम्बन्धी आफ्नै नियमहरू हुन्छन्। निर्माण विवादहरूको लागि, तपाईं हाम्रो निर्माण कानून वकिललाई सम्पर्क गर्न सक्नुहुन्छ । परियोजना विकासमा, जहाँ निर्माण र खरिद एकसाथ आउँछन्, हाम्रा निर्माण कानून वकिलहरू र घर जग्गा वकिलहरू सँगै काम गर्छन्।

मालिक संघले के नियमन गर्छ र कुन अधिकारले तपाईंको स्वामित्वलाई सीमित गर्छ?

अपार्टमेन्ट किन्ने जो कोही पनि अपार्टमेन्टको मालिक बन्छ (एपार्टमेन्ट्सरेच्ट) र स्वतः मालिक संघ (भेरेनिगिङ भ्यान एइगेनारेन, VvE) को सदस्य बन्छ। विभाजनको दस्तावेज (स्प्लिट्सिङ्साक्टे) र विभाजनको नियमहरूले कुन भागहरू निजी हुन् र लागतहरू कसरी साझा गरिन्छ भनेर निर्धारण गर्दछ।

मालिक संघले प्रत्येक वर्ष प्रमुख मर्मतसम्भारको लागि कोष आरक्षित गर्नुपर्छ: बहु-वर्षीय मर्मतसम्भार योजनाको आधारमा वा पुनर्स्थापना मूल्यको कम्तिमा ०.५ प्रतिशत (डच नागरिक संहिताको धारा ५:१२६)। यदि तपाईं बैठकको निर्णयसँग असहमत हुनुहुन्छ भने, तपाईंले उपजिल्ला अदालतलाई यसलाई रद्द गर्न अनुरोध गर्न सक्नुहुन्छ। तपाईंले एक महिना भित्र त्यो अनुरोध दायर गर्नुपर्छ (डच नागरिक संहिताको धारा ५:१३०)। एक घर जग्गा वकिलले तपाईंको लागि विभाजनको दस्तावेज र निर्णयको समीक्षा गर्न सक्छन्। मालिक संघ वकिलको बारेमा हाम्रो पृष्ठ पनि हेर्नुहोस्।

स्वामित्व अरूको अधिकारद्वारा पनि सीमित हुन सक्छ। यी सार्वजनिक दर्ताहरूमा रेकर्ड गरिएका छन् र बिक्रीको लागि नयाँ मालिकलाई हस्तान्तरण गरिन्छ। नियमहरू डच नागरिक संहिताको पुस्तक ५ मा छन् ।

• जग्गा भाडाले अरू कसैको जग्गा प्रयोग गर्ने अधिकार दिन्छ, सामान्यतया वार्षिक जग्गा भाडा (क्यानन) को बदलामा (डच नागरिक संहिताको धारा ५:८५)। खरिद गर्दा, अवधि र समीक्षा मितिहरूमा ध्यान दिनुहोस्।
• सतहको अधिकारले अरू कसैको जग्गामा, माथि वा माथि भवन वा काम गर्ने अधिकार दिन्छ (डच नागरिक संहिताको धारा ५:१०१), उदाहरणका लागि अर्को पक्षको छानामा सौर्य प्यानलहरू।
• सुविधा (erfdienstbaarheid) भनेको बाटोको अधिकार जस्ता अर्को जग्गाको फाइदाको लागि एउटा जग्गामा बोझ राख्नु हो (डच नागरिक संहिताको धारा ५:७०)।

छिमेकी कानून पनि पुस्तक ५ मा छ। तपाईंले आफ्ना छिमेकीहरूलाई गैरकानूनी उपद्रव दिन सक्नुहुन्न, उदाहरणका लागि आवाज वा गन्ध मार्फत (डच नागरिक संहिताको धारा ५:३७)। सिद्धान्ततः रूखहरू सीमाबाट कम्तिमा दुई मिटर, झाडी र हेजहरू आधा मिटर टाढा हुनुपर्छ (डच नागरिक संहिताको धारा ५:४२)। हाम्रो पृष्ठमा छिमेकी विवादका लागि वकिलको बारेमा थप पढ्नुहोस्।