निरन्तर भाडामा लिने व्यवस्थासहितको नवीकरण: भाडामा लिने व्यक्तिले के स्वीकार गर्नुपर्छ?

निरन्तर भाडामा लिने व्यवस्थासहितको नवीकरणको अर्थ घरधनीले भाडा सम्झौता जारी रहँदा र भाडामा लिने व्यक्ति बस्दासम्म सम्पत्तिमा काम गर्छ भन्ने हो। डच कानूनले यसलाई अनुमति दिन्छ: डच नागरिक संहिता (Burgerlijk Wetboek) को धारा ७:२२० अन्तर्गत भाडामा लिने व्यक्तिले तत्काल कामहरू सहनुपर्छ, र घरधनीले उचित लिखित प्रस्ताव गरेको खण्डमा मात्र नवीकरणमा सहयोग गर्नुपर्छ। भाडामा लिने व्यक्तिले भाडा घटाउने, क्षतिको क्षतिपूर्ति पाउने र, जहाँ सर्नु अपरिहार्य छ, सर्ने लागतमा वैधानिक योगदान गर्ने अधिकार गुमाउँदैन।

Almost every dispute turns on two questions: is this urgent maintenance or a renovation, and is the landlord’s proposal reasonable? This guide applies to rented homes; the position for business premises differs, as our article on डच व्यावसायिक भाडा कानून बताउँछ।

के तत्काल मर्मतसम्भारलाई नवीकरण भन्दा फरक तरिकाले हेरिन्छ?

हो। जरुरी कामहरू (dringende workzaamheden) लाई सहनु पर्छ, जबकि नवीकरण (renovatie) ले तपाईंलाई घरधनीले लिखित प्रस्ताव उचित भएमा मात्र बाँध्छ। त्यो भिन्नता स्थापित गर्नुपर्ने पहिलो कुरा हो, किनकि प्रत्येकसँग जोडिएका नियमहरू फरक छन्।

के तपाईंले जरुरी कामहरू अगाडि बढाउनुपर्छ?

हो, तपाईंले तिनीहरूलाई अनुमति दिनुपर्छ, तर तपाईंले भाडा कटौती र क्षतिपूर्तिको लागि आफ्नो दाबी राख्नुहुन्छ। जरुरी कामहरू ती कामहरू हुन् जुन भाडाको अन्त्यसम्म स्थगित गर्न सकिँदैन।

बिग्रिएको बयलर बदल्ने, चुहिने छानाको मर्मत गर्ने, जमिनको सड्ने समस्या समाधान गर्ने, अन्य कामको क्रममा भेटिएको एस्बेस्टोस हटाउने, जीर्ण पाइपवर्क नवीकरण गर्ने: यी घरधनीका मर्मत दायित्वहरू हुन्। नागरिक संहिताको धारा ७:२२०, अनुच्छेद १ ले भाडामा लिने व्यक्तिलाई यी अनुमति दिन बाध्य पार्छ।

Toleration is not acceptance without consequence. The same provision preserves your claims for a rent reduction, dissolution of the lease where the loss of enjoyment is severe, and damages. A landlord who closes off your bathroom for three weeks may do the work, but cannot also expect the full rent.

If you refuse access for urgent works, the landlord can ask the subdistrict court for an order granting access, with the costs of the proceedings and any damage caused by the delay for your account. The better response to badly organised works is to insist in writing on proper facilities and to claim the reduction and damages the law already gives you.

तपाईंले कहिले नवीकरणमा सहयोग गर्नुपर्छ?

घरधनीले उचित लिखित प्रस्ताव गरेपछि मात्र। यदि तपाईं सहमत हुनुहुन्न भने, घरधनीले उप-जिल्ला अदालतलाई यसमाथि फैसला गर्न अनुरोध गर्नुपर्नेछ।

Renovation is improvement rather than repair: better insulation, a new kitchen or bathroom, a heat pump, or demolition and replacement. Under article 7:220, paragraph 2 of the Civil Code, a landlord who wants to renovate while the lease continues must make the tenant a written proposal, and the tenant must cooperate only if it is reasonable.

सबै परिस्थितिहरूमा व्यावहारिकताको मूल्याङ्कन गरिन्छ। यसमा कामको प्रकृति र आवश्यकता, घरधनीले पछ्याउने हित, यस भाडामा लिने व्यक्तिको लागि परिणाम, उपद्रवको अवधि र तीव्रता, प्रस्ताव गरिएका सुविधाहरू र क्षतिपूर्ति, र भाडा पछि बढ्छ कि बढ्दैन भन्ने समावेश छ। घरधनीकै खर्चमा दुई दिनसम्म छाना इन्सुलेट गर्ने प्रस्ताव सजिलै उचित छ। वैकल्पिक आवास बिना र पर्याप्त भाडा वृद्धि सहित चार महिनासम्म वृद्ध भाडामा लिने व्यक्तिको फ्ल्याट हटाउने प्रस्ताव होइन।

यदि भाडामा लिने व्यक्तिले घरधनीले उचित ठानेको प्रस्तावमा सहयोग गर्न अस्वीकार गर्छ भने, घरधनीले जबरजस्ती प्रवेश गर्न सक्दैन। बाटो उपजिल्ला अदालत (कान्टोनरेक्टर) हो, जसले प्रस्ताव उचित थियो कि थिएन भनेर निर्णय गर्छ। घरधनीले त्यो उचित थियो भनेर देखाउनुपर्छ। त्यसैले प्रस्ताव विशिष्ट हुनुपर्छ: के गरिनेछ, कुन कोठामा, कुन मितिमा, कुन वैकल्पिक सुविधाहरू सहित, भाडामा लिने व्यक्तिलाई कति मूल्यमा र भाडामा कस्तो प्रभाव पार्नेछ।

दस वा सोभन्दा बढी घरहरूको कम्प्लेक्समा सत्तरी प्रतिशत नियमले कसरी काम गर्छ?

जहाँ एउटा भवन बनाउने कम्तीमा दश वटा एकाइहरूको पुनर्निर्माण गरिन्छ, त्यहाँ कम्तिमा सत्तरी प्रतिशत भाडामा लिनेहरूले सहमति जनाएपछि प्रस्तावलाई उचित मानिन्छ। त्यसपछि असहमत हुने भाडामा लिने व्यक्तिले अदालतलाई अन्यथा निर्णय गर्न अनुरोध गर्न आठ हप्ताको समय पाउँछ।

Article 7:220, paragraph 3 of the Civil Code applies where the renovation concerns at least ten residential or business units that form a single structural unit.

A tenant who did not agree may ask the subdistrict court to rule that the proposal is not reasonable in their case, within eight weeks of the landlord’s written notice that seventy per cent has been reached. Let that period pass, and the proposal counts as reasonable in relation to you.

The seventy per cent is counted among the tenants of the units involved, not among those who attended a meeting, and the landlord must be able to prove the count. The presumption also does not extinguish your individual claims to compensation, a rent reduction or the moving costs contribution.

Engage before the seventy per cent count is taken: tenants who organise themselves early have real influence over the schedule, the facilities and the compensation. Our overview of नेदरल्याण्ड्समा भाडामा लिने अधिकार तपाईंले केमा जोड दिन सक्नुहुन्छ भनेर उल्लेख गर्दछ।

के घरधनीले पुनर्निर्माण गर्न भाडा समाप्त गर्न सक्छन्?

केवल अदालत मार्फत, र यदि भाडामा लिने व्यक्तिको साथ नवीकरण सम्भव छैन भने मात्र। नवीकरण गर्नको लागि भाडा समाप्त गर्नु निरन्तर भाडामा लिने व्यक्तिको साथ नवीकरण भन्दा फरक मार्ग हो, र सुरक्षा उपायहरू धेरै भारी हुन्छन्।

नेदरल्याण्ड्समा आवासीय भाडा घरधनीले सूचना दिएर समाप्त हुँदैन। भाडामा लिने व्यक्ति सहमत भएमा वा अदालतले भाडा समाप्त गरेमा मात्र सूचना लागू हुन्छ। अदालतले नागरिक संहिताको धारा ७:२७४ मा सूचीबद्ध आधारहरू मध्ये एकमा मात्र त्यसो गर्न सक्छ। ती आधारहरू मध्ये एक तत्काल आफ्नै प्रयोग हो। धारा ७:२७४, अनुच्छेद ३ ले स्पष्ट रूपमा व्यवस्था गर्दछ कि आफ्नै प्रयोगमा आवासीय आवासको नवीकरण समावेश छ जुन भाडा समाप्त नगरी सम्भव छैन।

"सम्भव छैन" भन्ने शब्दहरू कब्जा हुन्। खाली कब्जा सस्तो, छिटो वा बढी सुविधाजनक हुनेछ भनेर मात्र पर्याप्त छैन। घरधनीले यो कुरा प्रशंसनीय बनाउनु पर्छ कि भाडामा लिने व्यक्तिसँग वास्तविक रूपमा अभिप्रेत काम गर्न सकिँदैन। संरचनात्मक भत्काउने र पुनर्निर्माण सामान्यतया योग्य हुनेछ। भान्सा र बाथरूमहरू प्रतिस्थापन गर्दा सामान्यतया हुँदैन, किनभने त्यो अस्थायी सुविधाहरूको साथ चरणबद्ध रूपमा व्यवस्थित गर्न सकिन्छ। यसको माथि, अदालतले भाडामा लिने व्यक्तिले अन्य उपयुक्त आवास प्राप्त गर्न सक्छ भन्ने कुरामा सन्तुष्ट हुनुपर्छ, र यसले दुवै पक्षको हितलाई तौल गर्नेछ।

Where the lease is terminated on this ground, the court fixes a contribution towards the tenant’s removal and refurbishment costs. If the landlord plans to let the renovated property again on essentially unchanged terms, there is no own use and the renovation route applies instead. The भाडामा लिइएको सम्पत्तिको लागि निष्कासन प्रक्रिया always runs through the court, never through the Huurcommissie (Rent Tribunal).

भाडामा लिने व्यक्तिले कति पैसा दाबी गर्न सक्छ?

तीन अलग-अलग हकदारहरू छन्: सार्ने लागतमा योगदान, भाडा कटौती र क्षतिको लागि क्षतिपूर्ति। तिनीहरू नियमित रूपमा एकअर्कासँग भ्रमित हुन्छन्, तर तिनीहरू एकअर्कासँगै अवस्थित हुन सक्छन् र तिनीहरू फरक तरिकाले दाबी गरिन्छ।

स्थानान्तरण लागतको लागि योगदान कहिले तिर्नुपर्ने हुन्छ?

नवीकरणले भाडामा लिने व्यक्तिलाई बाहिर सर्नु साँच्चै आवश्यक बनाएको खण्डमा यो तिर्नुपर्ने हुन्छ। स्व-निहित घरहरूको लागि कानूनले न्यूनतम रकम तोकेको छ।

नागरिक संहिताको धारा ७:२२०, अनुच्छेद ५ ले घरधनीलाई सर्दा लाग्ने लागतमा योगदान गर्न बाध्य पार्छ। स्व-निहित घरहरूको लागि वैधानिक न्यूनतम मन्त्रीस्तरीय नियमनद्वारा सेट गरिएको छ र उपभोक्ता मूल्य सूचकांक अनुरूप प्रत्येक वर्ष मार्च १ मा समायोजन गरिएको छ। सर्ने वर्षको लागि प्रकाशित अंक प्रयोग गर्नुहोस्, पुरानो लेखमा वा घरधनीले लेखेको पत्रमा उद्धृत गरिएको संख्या होइन। एउटै सर्ने क्रममा नगरपालिकाबाट भाडामा लिने व्यक्तिले प्राप्त गरेको कुनै पनि योगदान यसको विरुद्धमा सेट अफ गर्न सकिन्छ।

Relocation is necessary if essential facilities such as the kitchen, bathroom or heating will be out of use for a meaningful period, not merely because the work is unpleasant. A landlord who offers a temporary replacement home (wisselwoning) still owes the contribution, because it covers moving and refurnishing, not the rent of the substitute home.

A temporary home is normally provided under a separate use agreement, so that the original lease simply continues. Check before signing that it states that your lease remains in force, that you return to your own home after the work, and who pays the running costs in the meantime.

कामको क्रममा तपाईंले कहिले भाडा कटौती दाबी गर्न सक्नुहुन्छ?

घरधनीले भोग गुमाएको थाहा पाउने बित्तिकै तपाईंले समानुपातिक कटौती दाबी गर्न सक्नुहुन्छ। लिखित रूपमा रिपोर्ट गर्नुहोस्, किनकि त्यसले सुरु मिति तय गर्दछ।

Under article 7:207 of the Civil Code a defect that diminishes your enjoyment entitles you to a proportionate rent reduction from the moment the landlord was notified or otherwise aware of it.

Two deadlines are strict. Before asking the Huurcommissie for a temporary reduction, you must give the landlord six weeks to remedy the defect. If you then wait more than six months after the notification, the reduction is limited to the six months before your request was submitted.

क्षति र अतिरिक्त खर्च कसरी दाबी गरिन्छ?

सामान्य क्षतिको रूपमा, रसिद सहित, र ह्युरकमिसी मार्फत होइन। घरधनी वा संलग्न ठेकेदारहरूलाई क्षति भएको खण्डमा घरधनी जिम्मेवार हुन्छ।

Damaged furniture, ruined flooring, the extra cost of eating out while the kitchen is unusable and additional heating costs are claimed as ordinary damages; the Huurcommissie has no jurisdiction over them.

In social housing much of this is arranged in a social plan (sociaal plan) that the housing association negotiates with the tenants’ organisation: a nuisance allowance, the moving contribution, the temporary home and the right to return. It is an agreement rather than a statutory obligation, and it cannot take away the statutory minimum for moving costs.

के मर्मतसम्भार पछि भाडा बढ्न सक्छ?

Yes, improvements can justify a higher rent. For regulated and mid-market rental homes, the increase is capped by the points system, and you can have a proposed increase tested by the Huurcommissie.

For regulated homes, and since the Affordable Rent Act (किफायती भाडा ऐन) of 1 July 2024 also for mid-market rental homes, the maximum rent follows from the points system (वोनिङवार्डरिङस्टेलसेल). Insulation, a new kitchen or a better energy label add points and therefore raise the maximum; above the regulated range, the lease terms decide.

A rent increase after improvements is a proposal, not a decision. The tenant of a regulated or mid-market rental home who does not accept it can ask the Huurcommissie to test it against the points system and the annual maximum increase the government sets each year. Urgent maintenance does not by itself justify an increase.

उदारीकृत घरका भाडामा बस्नेहरू भाडामा लिने सन्दर्भमा कमजोर स्थितिमा छन् र उनीहरूले आफ्नो सम्झौतालाई ध्यानपूर्वक पढ्नुपर्छ, किनभने त्यहाँ अनुक्रमणिका खण्डले के हुन्छ भनेर धेरै हदसम्म निर्धारण गर्छ। सम्झौताहरूमा कानुनी सल्लाहमा हाम्रो नोटले उल्लेख गरेझैं हस्ताक्षर गर्नु अघि त्यो खण्डको समीक्षा गर्नु उपलब्ध सबैभन्दा सस्तो सुरक्षा हो।

काम भइरहेको बेला घरधनीले के व्यवस्था गर्नुपर्छ?

घर बस्नको लागि उपयुक्त हुनुपर्छ, आवश्यक सुविधाहरू काम गरिरहनुपर्छ वा प्रतिस्थापन गरिनुपर्छ, र उपद्रवहरू सकेसम्म सीमित हुनुपर्छ। परियोजना चलिरहेको कारणले यी सामान्य दायित्वहरू रोकिँदैनन्।

Water, electricity, heating and sanitation are essential facilities: if they are interrupted, the landlord must provide a workable alternative or accept that a rent reduction under article 7:207 is due. The landlord and contractors may not enter without your agreement except in an emergency; appointments belong in writing.

Noise, dust and working hours are governed by the environmental rules for construction work and any permit conditions. Beyond those, the landlord must limit nuisance with measures such as dust screens, a temporary kitchen or furniture storage, and remains responsible towards you for the contractors. The quality of the work itself is a matter of डच निर्माण कानून; our guidance for निर्माणकर्ता र ठेकेदारहरू covers that side.

Since 1 July 2023 the Good Landlordship Act (वेट गोएडको मूल्य निर्धारण) requires landlords to inform tenants in writing about their rights and prohibits intimidation. It is enforced by the municipality, not the Huurcommissie, and gives tenants no veto over renovation. A landlord who uses the works to pressure a tenant into leaving acts in breach of it.

The deposit covers damage caused by the tenant, not the works or damage caused by contractors. A dated photo record or a joint inspection report before the work starts protects both parties.

तपाईंको घरधनी आवास संघ होस् वा निजी मालिक, के यसले फरक पार्छ?

प्रत्येक घरधनीका लागि वैधानिक नियमहरू समान छन्। तिनीहरूको वरिपरिको परामर्श प्रक्रिया फरक छ, जुन सामाजिक आवासमा धेरै विकसित छ।

Article 7:220 of the Civil Code applies to every landlord. In the social sector, the Tenants and Landlords Consultation Act (Wet op het overleg huurders verhuurder) also gives a recognised tenants’ organisation the right to information, consultation and advice on renovation plans, before the seventy per cent count is taken.

Private tenants have the same statutory rights but usually exercise them individually, so the written proposal is the document everything is measured against. The seventy per cent rule applies to private complexes of ten or more units as well. Our overview of भाडामा लिने व्यक्तिको रूपमा तपाईंको अधिकार applies to both sectors; the differences with business tenancies are set out in our comparison of सम्पत्ति कानून र व्यावसायिक भाडा कानून.

Landlords with temporary leases should check their position before starting work, see our article on अस्थायी सम्पत्ति भाडामा. Investors should factor the tenant position into the valuation, as discussed in डच घर जग्गा र डच सम्पत्ति कानूनमा सामान्य समस्याहरू.

पुनर्निर्माण विवादहरू कहाँ समाधान गरिन्छ?

Rent levels, rent increases, service charges and temporary rent reductions for regulated and mid-market rental homes go to the Huurcommissie. Everything else goes to the subdistrict court. Choosing the right forum matters, because the two bodies have sharply divided competences.

The Huurcommissie deals with the rent level, a proposed increase, service charges and a temporary rent reduction for a defect in regulated and mid-market rental homes. It charges a fee, which is refunded to a tenant who succeeds, and its decisions bind both parties unless one of them goes to the subdistrict court within the period stated in the decision.

The subdistrict court decides whether a renovation proposal is reasonable, whether the tenant must cooperate, whether the lease may be terminated, and claims for damages. Summary proceedings (कोर्ट गेडिङ) are available when work has started that should not have started. If your complaint concerns the way proceedings were handled rather than the outcome, you can अदालतमा उजुरी दर्ता गर्ने.

Most renovation disputes are about scheduling, facilities and money, and are often solved faster by negotiation. मध्यस्थता is a realistic option because the tenancy usually continues for years.

भाडामा लिने व्यक्तिको रूपमा तपाईंले के जाँच गर्नुपर्छ?

Your position depends on the written proposal and on the deadlines of article 7:220 and article 7:207 of the Civil Code. Check these points:

• Check whether the work is urgent maintenance or renovation, and whether you received a written proposal.
• Check the proposal for dates, rooms, alternative facilities, compensation and the effect on the rent.
• In a complex of ten or more units, note the date of the seventy per cent notice; the eight-week period runs from then.
• Report every loss of enjoyment in writing and keep a log of the days without essential facilities.
• Photograph the home before and during the work and keep receipts for every extra expense.
• Confirm oral promises by email the same day.

घरधनी भएको नाताले तपाईंले के के कुराहरू जाँच गर्नुपर्छ?

A renovation that is not properly prepared ends up before the subdistrict court, where you must prove that your proposal was reasonable. Advice at the preparation stage is usually more useful than in litigation, as our note on working with सम्पत्ति कानून विशेषज्ञहरू explains. Check these points:

• Make a specific written proposal: the work, rooms, dates, alternative facilities, compensation and rent effect.
• Keep proof of when and to whom the proposal was sent.
• For ten or more units, record each tenant’s consent so that you can prove the seventy per cent count.
• Budget at least the statutory moving costs contribution for every tenant who has to move out.
• For a housing association: involve the recognised tenants’ organisation before presenting the plan.
• Have a joint inspection report drawn up before the work starts.

What can we do for you with renovation with continued tenancy?

हाम्रो भाडामा लिने वकिलहरू advise landlords, housing associations and tenants; read more about our tenancy lawyers in Eindhoven र Amsterdam and our approach to डच सम्पत्ति र भाडा कानून:

• We draft a renovation proposal, or assess one you received, against article 7:220 of the Civil Code.
• We run or check the seventy per cent procedure and the eight-week period.
• We negotiate a social plan with the housing association or the tenants’ organisation.
• We claim or resist a rent reduction, damages and the moving costs contribution.
• We conduct proceedings before the Huurcommissie or the subdistrict court, including summary proceedings.

सारांश

• नागरिक संहिताको धारा ७:२२०, अनुच्छेद १ अन्तर्गत तत्काल कामहरू सहनुपर्छ, तर तपाईंले भाडा कटौती, विघटन र क्षतिपूर्तिको लागि आफ्नो दाबीहरू राख्नुहुन्छ।
• घरधनीले लिखित प्रस्ताव उचित भएमा मात्र नवीकरणले तपाईंलाई बाँध्छ; दस वा सोभन्दा बढी एकाइहरूको जटिलमा, सत्तरी प्रतिशत सम्झौताले व्यावहारिकताको अनुमान सिर्जना गर्दछ जुन तपाईंले आठ हप्ता भित्र चुनौती दिन सक्नुहुन्छ।
• नवीकरणको लागि भाडा समाप्त गर्नु अदालत मार्फत मात्र सम्भव छ, र यदि काम भाडामा लिने व्यक्तिसँग गर्न सकिँदैन भने मात्र (धारा ७:२७४, अनुच्छेद ३)।
• सार्ने लागत, भाडा कटौती र क्षतिहरू छुट्टाछुट्टै दाबी हुन्; लिखित त्रुटिहरू रिपोर्ट गर्नुहोस् र Huurcommissie को लागि छ-हप्ता र छ-महिना अवधिहरू हेर्नुहोस्।
• Rent and temporary rent reductions for regulated and mid-market rental homes go to the Huurcommissie; reasonableness, termination and damages go to the subdistrict court.

बारम्बार सोधिने प्रश्नहरू