VvE मा छोटो अवधिको भाडा: डिभिजनको दस्तावेजले के अनुमति दिन्छ

तपाईंले आफ्नो अपार्टमेन्ट छोटो समयको लागि भाडामा दिन सक्नुहुन्छ कि भनेर पहिले विभाजनको दस्तावेज ( splitsingsakte ) द्वारा निर्णय गरिन्छ, नगरपालिकाले होइन र घरको नियमले होइन। यदि दस्तावेजले एकाइहरूलाई आवासको रूपमा तोकेको छ वा व्यावसायिक प्रयोगमा प्रतिबन्ध लगाएको छ भने, अदालतहरूले नियमित रूपमा फ्ल्याटलाई व्यावसायिक दरमा र सफाई वा लिनेन जस्ता सेवाहरू सहित बारम्बार परिवर्तन गर्नेहरूलाई भाडामा दिनु आवासीय प्रयोग होइन भनेर ठहराउँछन्; मुख्य अपवाद भनेको छोटो अवधिको लागि प्रयोग गर्न अनुमति दिने दस्तावेज हो।

यदि छोटो बसाइको अनुमति छैन भने, मालिक संघ ( Vereniging van Eigenaars , VvE) ले आवश्यक परेमा, निरन्तर उल्लङ्घनको प्रत्येक दिनको लागि जरिवाना भुक्तानी सहित अन्तरिम राहत कार्यवाही मार्फत भाडा समाप्त गर्न सक्छ। नगरपालिका अनुमतिले यसलाई परिवर्तन गर्दैन: सार्वजनिक कानून र विभाजनको दस्तावेज सँगसँगै लागू हुन्छ।

छोटो बसाइको रूपमा के गणना हुन्छ?

छोटो बसाइ भनेको सीमित अवधिको लागि, व्यवहारमा लगभग एक देखि छ महिनाको लागि, प्रवासी, विद्यार्थी वा परियोजना कर्मचारी जस्ता परिभाषित समूहलाई अस्थायी भाडा हो। डच कानूनको कुनै एकल वैधानिक परिभाषा छैन।

अभ्यासमा, तीन वर्गहरू प्रयोग गरिन्छ। बिदा वा पर्यटक भाडाले पाहुनाहरू परिवर्तन गर्ने रात वा हप्ताहरू समेट्छ र यो नगरपालिका आवास नियमहरूद्वारा नियमन गरिन्छ। छोटो बसाइले लगभग एक देखि छ महिनासम्म समेट्छ। साधारण आवासीय भाडा भनेको धारा ७:२३२ र डच नागरिक संहिता (BW) को पालना अन्तर्गत पूर्ण भाडामा लिने सुरक्षाको साथ टिकाउ पेशा हो।

छोटो बसाइ अन्य दुईको बीचमा छ, र अदालत र कर अधिकारीहरूले यसलाई बढ्दो रूपमा व्यावसायिक सेवाको रूपमा व्यवहार गर्छन्। निरन्तर बजारमा राखिएको, तत्काल कब्जाको लागि सुसज्जित, सफाई वा उपयोगिताहरू समावेश गरिएको र विभिन्न व्यक्तिहरूको श्रृंखलाले बसोबास गर्ने फ्ल्याट घरको सट्टा आवास जस्तै काम गर्छ।

कसले निर्णय गर्छ: विभाजनको दस्तावेज वा घरको नियम?

विभाजनको दस्तावेजले निर्णय गर्छ। घरका नियमहरू र बैठकका निर्णयहरूले दस्तावेजमा पहिले नै भनिएको कुरा मात्र निर्धारण गर्न सक्छन्; तिनीहरूले तपाईंले आफ्नो अपार्टमेन्ट कसरी प्रयोग गर्नुहुन्छ भन्ने कुरामा नयाँ प्रतिबन्ध थप्न सक्दैनन्।

माथिल्लो भागमा विभाजनको दस्तावेज छ, जुन सार्वजनिक दर्तामा दर्ता गरिएको नोटरीयल दस्तावेज हो, जसले सामान्यतया लागू हुने विभाजन नियमहरूको मोडेल सेट घोषणा गर्दछ (सबैभन्दा पछिल्लो २०१७ मोडेल हो)। यसको तल घर नियमहरू ( huishoudelijk reglement ) र मालिकहरूको बैठकको सामान्य निर्णयहरू छन्।

छोटो बसाइमा प्रतिबन्धले फ्ल्याटको प्रयोगलाई नै प्रतिबन्धित गर्दछ र त्यसैले यो कागजातमा पर्छ। घरको नियमहरूमा बहुमतको निर्णयले मात्र छोटो बसाइमा प्रतिबन्ध लगाउने VvE कमजोर आधारमा छ। तपाईंले उपजिल्ला अदालत ( kantonrechter ) लाई तपाईंले थाहा पाएको वा सिक्न सक्ने दिनको एक महिना भित्र त्यस्तो निर्णय रद्द गर्न अनुरोध गर्न सक्नुहुन्छ (धारा ५:१३०(२) BW)।

सर्वोच्च अदालत ( होगे राड ) ले २१ जुन २०१९ (ECLI:NL:HR:2019:1022) को आफ्नो फैसलामा त्यो महिना कहिले सुरु हुन्छ भनेर व्याख्या गरेको छ। यदि निर्णयहरू प्रसारित गर्ने चलन छैन भने, अनुपस्थित मालिकले बैठक पछि एक हप्ता भित्र सोधपुछ गर्ने अपेक्षा गरिन्छ, त्यसैले मिनेटको लागि पर्खनुहोस्।

यसको उल्टो पनि सत्य हो। यदि लिखतमा पहिले नै आवासीय पदनाम वा व्यावसायिक प्रयोगमा प्रतिबन्ध छ भने, VvE लाई यसलाई लागू गर्न कुनै नयाँ निर्णयको आवश्यकता पर्दैन। धेरैजसो मोडेल नियमहरूले फ्ल्याट भाडामा दिने मालिकलाई लिखत र घर नियमहरूको पालना गर्ने वाचा गर्दै प्रयोगकर्तालाई घोषणापत्रमा हस्ताक्षर गराउन पनि आवश्यक पर्दछ।

उक्त लिखतले मालिकको पक्षमा पनि काम गर्न सक्छ। ८ फेब्रुअरी २०२२ को आफ्नो फैसलामा (ECLI:NL:GHAMS:२०२२:३३६), Amsterdam पुनरावेदन अदालतले जान्डभोर्टमा अपार्टमेन्टहरूको छोटो अवधिको भाडामा अनुमति दिइएको फैसला सुनायो, किनभने उक्त दस्तावेजले स्पष्ट रूपमा मालिकहरूलाई दुई महिना भन्दा कम अवधिको लागि फ्ल्याट प्रयोग गर्न अनुमति दिएको थियो।

अदालतहरूले कसरी प्रयोग आवासीय हो कि होइन भनेर निर्णय गर्छन्?

अदालतहरूले फ्ल्याट वास्तवमा कसरी प्रयोग गरिन्छ भनेर हेर्छन्, केवल सम्झौता वा रातको संख्यामा मात्र होइन। आवासीय प्रयोगले केही हदसम्म स्थायित्वलाई जनाउँछ; बसोबास गर्नेहरूको निरन्तर कारोबारले शोषणलाई औंल्याउँछ।

२१ अक्टोबर २०२५ को आफ्नो निर्णयमा (ECLI:NL:GHAMS:2025:2788), Amsterdam पुनरावेदन अदालतले स्थायी, भविष्यमुखी पेशा नभएकोमा जोड दियो। उक्त दस्तावेजले प्रत्येक फ्ल्याटलाई एउटा परिवारमा सीमित गर्‍यो, र चार असम्बन्धित विद्यार्थीहरूको घुमाउरो समूहले त्यो परीक्षण पूरा गरेन; अदालतले VvE द्वारा लगाइएको €१,००० जरिवानालाई पनि समर्थन गर्‍यो।

निर्णयहरूमा दोहोरिने कारकहरू समावेश छन्:

• कति पटक बस्नेहरू परिवर्तन हुन्छन्;
• फ्ल्याट कसरी र कसलाई बेचिन्छ;
• सरसफाइ वा लिनेन जस्ता अतिरिक्त सेवाहरू प्रदान गरिन्छ कि गरिँदैन;
• क्षेत्रको सामान्य भाडाको तुलनामा भाडा व्यावसायिक छ कि छैन;
• मालिकले फराकिलो पोर्टफोलियोको भागको रूपमा फ्ल्याट चलाउँछन् कि चलाउँदैनन्।

लगातार चार महिनाको भाडाको श्रृंखलाले प्रवासीहरूलाई छोटो अवधिको शोषण पनि गर्न सक्छ। त्यहाँ वास्तवमै बस्ने एउटा परिवारलाई एक पटक सम्पूर्ण फ्ल्याट भाडामा दिनु सामान्यतया आवासीय प्रयोग हो, निश्चित अवधिको लागि पनि। ढाँचा गणना हुन्छ, व्यक्तिगत सम्झौता होइन।

के नगरपालिकाको अनुमतिले यो समस्या समाधान हुन्छ?

होइन। नगरपालिका नियमहरू आवास ऐन २०१४ ( Huisvestingswet २०१४ ) र स्थानीय आवास उप-कानून अन्तर्गत सार्वजनिक कानूनको एक छुट्टै तह हुन्, र अनुमतिले तपाईंलाई VvE बाट सुरक्षा दिँदैन।

नगरपालिकाहरूले आवास स्टकबाट आवास लिन, कोठामा रूपान्तरण गर्न वा छुट्टी भाडामा दिन अनुमति लिन आवश्यक पर्न सक्छ, र ठूला शहरहरूले दर्ता नम्बर र रात सीमा तोक्छन्। वातावरण योजना ( omgevingsplan ) ले आवासको लागि आवास प्रयोग गर्न छुट्टै निषेध गर्न सक्छ। तपाईंसँग प्रत्येक अनुमतिपत्र हुन सक्छ र VvE को अनुरोधमा, नागरिक अदालतले भाडामा दिन रोक्न आदेश दिन सक्छ; अनुमतिपत्रले पनि आवश्यक अनुमति बिना तपाईंलाई मद्दत गर्दैन।

दुईवटा विकासले तस्वीरलाई कडा बनाएको छ। १ जनवरी २०२६ देखि, आवास ( logies ) मा ९% को सट्टा २१% को सामान्य VAT दरमा कर लगाइएको छ। र २० मे २०२६ देखि, छोटो अवधिको भाडा सेवाहरूको लागि डेटामा EU नियमन २०२४/१०२८ लागू हुन्छ: जहाँ दर्ता योजना अवस्थित छ, नम्बर सूचीमा देखाइनुपर्छ, र प्लेटफर्महरूले अधिकारीहरूसँग होस्ट र बुकिङहरूमा डेटा साझा गर्छन्।

VvE ले छोटो बसाइमा प्रतिबन्ध कसरी लागू गर्छ?

चरणहरूमा: लिखित चेतावनी, त्यसपछि सम्झौता जरिवाना, त्यसपछि आवश्यक परेमा अन्तरिम राहत कार्यवाही। चरण छोड्ने संघहरूले सामान्यतया यसको लागि कानुनी लागत तिर्छन्।

चेतावनीमा कृति वा नियमहरूको प्रावधानको नाम दिइएको छ, आचरणको वर्णन गरिएको छ र समयसीमा तोकिएको छ। करारको दण्डको लागि कृति वा मोडेल नियमहरूमा पहिले नै अवस्थित प्रतिबन्ध आवश्यक पर्दछ, र नियमहरूमा रहेको प्रक्रिया पालना गरिएको हुनुपर्छ। धारा ६:९४ BW अन्तर्गत, यदि निष्पक्षताले स्पष्ट रूपमा आवश्यक छ भने अदालतले जरिवाना घटाउन सक्छ।

यदि भाडामा लिने क्रम जारी रह्यो भने, VvE ले प्रारम्भिक राहत न्यायाधीश ( voorzieningenrechter ) लाई रोक्न आदेशको लागि अनुरोध गर्न सक्छ, जसलाई प्रति दिन वा प्रति उल्लंघन जरिवाना भुक्तानी ( dwangsom ) द्वारा समर्थित गरिन्छ, सामान्यतया हप्ता भित्र। गम्भीर अवस्थामा, धेरैजसो मोडेल नियमहरूले बैठकलाई लिखित चेतावनी पछि, मालिक वा बस्ने व्यक्तिलाई अपार्टमेन्टको थप प्रयोग अस्वीकार गर्न अनुमति दिन्छ; अदालतहरूले त्यो मापनलाई नजिकबाट समीक्षा गर्छन्।

VvE ले निरन्तर काम गर्नुपर्छ। तीन मालिकहरूले वर्षौंसम्म छोटो समयको लागि सहनु र त्यसपछि चौथो मालिकको विरुद्धमा काम गर्नुलाई तर्कसंगतता र निष्पक्षताको विपरीतको रूपमा चुनौती दिन सकिन्छ (धारा ५:१३०(१) BW)। यदि संघ निष्क्रिय रहन्छ भने, VvE ले आफ्नो कर्तव्यहरू असफल हुँदा तपाईं के गर्न सक्नुहुन्छ भन्ने बारे हाम्रो लेख हेर्नुहोस् ।

मालिकको रूपमा तपाईं के जोखिम लिनुहुन्छ?

सामान्यतया भाडाको आम्दानीभन्दा बढी। निषेधाज्ञा, दैनिक जरिवाना, कानुनी लागत र बीमा कभरमा रहेको अन्तर भाडाबाट कमाइ हुने रकमभन्दा चाँडै बढी हुन सक्छ।

संघहरूले लिएका भवन नीतिहरूले व्यावसायिक प्रयोगबाट हुने क्षतिको लागि कभरेजलाई बहिष्कार गर्न वा सीमित गर्न सक्छन्। यदि सम्झौताको उल्लङ्घन गरी भाडामा दिइएको फ्ल्याटमा आगो वा चुहावट सुरु भयो भने, बीमाकर्ताले कभरेज घटाउन वा अस्वीकार गर्न सक्छ, जसले गर्दा VvE र अन्य मालिकहरूलाई घाटा हुन्छ। अपार्टमेन्ट भवनमा क्षतिको लागि कसले भुक्तानी गर्छ भन्ने हाम्रो सिंहावलोकनले ती क्षतिहरू कसरी विभाजित हुन्छन् भनेर बताउँछ।

भाडा कानूनले अर्को तह थप्छ। प्रकृतिले साँच्चै छोटो भाडा भाडामा लिने व्यक्तिको सुरक्षा बाहिर पर्छ (धारा ७:२३२(२) BW), तर त्यो अपवादलाई संकुचित रूपमा पढिन्छ। १ जुलाई २०२४ मा स्थिर-अवधि भाडा सम्बन्धी ऐन ( Wet vaste huurcontracten ) लागू भएको हुनाले, आत्म-निहित घरहरूको लागि निश्चित-अवधि भाडा अब सिद्धान्तमा सम्भव छैन। यदि तपाईं अपवादको बारेमा गलत हुनुहुन्छ भने, तपाईंले सजिलै छोड्न नभनिएको भाडामा लिने व्यक्ति र एकै समयमा आपत्ति जनाउने VvE सामना गर्न सक्नुहुन्छ। त्यसपछि घरधनीमाथि रहने दायित्वहरू पूर्ण रूपमा लागू हुन्छन्।

अपार्टमेन्ट मालिकको रूपमा तपाईंले के जाँच गर्नुपर्छ?

भाडामा दिनु वा किन्नु अघि कागजातहरू पढ्नुहोस्। जाँच गर्नुहोस्:

• जग्गा रजिस्ट्री (काडास्टर) बाट उपलब्ध एकाइहरूको नामकरण र विभाजनको लिखतमा व्यावसायिक प्रयोगमा कुनै पनि प्रतिबन्ध;
• कुन मोडेल नियमहरू लागू हुन्छन्, र तिनीहरूलाई प्रयोगकर्ता घोषणा आवश्यक छ कि छैन;
• VvE ले वास्तवमा कुन नीति लागू गर्छ भनेर हेर्नको लागि सदनका नियमहरू र हालसालैका मिनेटहरू;
• ठेगानाको लागि नगरपालिकाको अनुमतिपत्र, दर्ता नम्बर र रातको सीमा;
• भवन बीमाले व्यावसायिक प्रयोगबाट हुने क्षतिलाई समावेश गर्दैन कि गर्दैन;
• चुनौती दिइएको VvE निर्णय अझै पनि धारा ५:१३०(२) BW को एक महिनाको अवधि भित्र छ कि छैन।

डच सम्पत्ति कानूनमा भएका समस्याहरू सम्बन्धी हाम्रो टिप्पणीले खरिद गर्नु अघि अरू के के जाँच गर्ने भन्ने कुरा समेट्छ।

VvE बोर्डको रूपमा तपाईंले के जाँच गर्नुपर्छ?

कागजातहरू क्रमबद्ध गर्नुहोस् र निरन्तर रूपमा लागू गर्नुहोस्। जाँच गर्नुहोस्:

• कागजातमा आवासीय पदनाम समावेश छ वा छोटो बसाइलाई समेट्ने व्यावसायिक प्रयोगमा प्रतिबन्ध छ कि छैन;
• यदि कागजात मौन छ भने, यसलाई संशोधन गर्ने कि नगर्ने, जसलाई धारा ५:१३९ अन्तर्गत BW लाई सबै मालिकहरू वा चार-पाँचौं बहुमतको मत चाहिन्छ, त्यसपछि नोटरी गरिएको कागजात चाहिन्छ;
• नियमावलीमा उल्लेख गरिएको जरिवाना खण्ड र यसको प्रक्रिया पालना गरिएको छ कि छैन;
• भवनमा तुलनात्मक केसहरूलाई समान व्यवहार गरिन्छ कि गरिँदैन, र नीतिलाई माइन्यूटमा रेकर्ड गरिन्छ कि गरिँदैन;
• भवन बीमाकर्तालाई प्रयोगमा कुनै परिवर्तनको बारेमा जानकारी गराइएको छ कि छैन।

जहाँ मालिकहरू बीचको सम्बन्ध कडा भएको छ, त्यहाँ मध्यस्थताले प्रायः अदालतको सुनुवाइभन्दा बढी उपलब्धि हासिल गर्छ।

VvE मा छोटो अवधिको भाडामा हामी तपाईंको लागि के गर्न सक्छौं?

हामी मालिक संघहरू र अपार्टमेन्ट मालिकहरूलाई विभाजनको दस्तावेज र छोटो अवधिको भाडामा लिने बारेमा सल्लाह दिन्छौं; हाम्रो घर जग्गा वकिलहरू र भाडा वकिल पृष्ठहरू पनि हेर्नुहोस्।

• हामी तपाईंको विभाजनको दस्तावेज र मोडेल नियमहरू पढ्छौं र छोटो बसाइ अनुमति छ कि छैन भनेर बताउँछौं।
• हामी VvE चेतावनीको चेतावनी वा प्रतिक्रियाको मस्यौदा तयार गर्छौं।
• हामी धारा ५:१३० BW को एक महिनाको अवधि भित्र VvE निर्णय रद्द गर्न निवेदन दायर गर्छौं वा बचाउ गर्छौं।
• हामी छोटो अवधिको लागि बसोबास भाडा र जरिवाना भुक्तानीको बारेमा अन्तरिम राहत कार्यवाही सञ्चालन गर्छौं वा बचाउँछौं।
• हामी नोटरीसँग मिलेर धारा ५:१३९ BW अन्तर्गतको सम्झौताको संशोधन तयार गर्छौं।

सारांश

• तपाईंको भवनमा छोटो बसाइ अनुमति छ कि छैन भन्ने कुरा विभाजनको दस्तावेजले निर्णय गर्छ; घर नियमहरूले नयाँ प्रतिबन्ध थप्न सक्दैन।
• अदालतहरूले प्रयोगको वास्तविक ढाँचालाई हेर्छन्: बारम्बार कारोबार, व्यावसायिक मूल्य निर्धारण र सेवाहरूले जीविकोपार्जन होइन, शोषणलाई औंल्याउँछन्।
• नगरपालिकाको अनुमतिपत्र र अनुमतिपत्र छुट्टाछुट्टै आवश्यकताहरू हुन्; तपाईंलाई दुवै चाहिन्छ।
• VvE ले चेतावनी, करारगत जरिवाना र आवश्यक परेमा, दैनिक जरिवाना सहितको अन्तरिम राहत कार्यवाही मार्फत लागू गर्दछ।
• VvE निर्णयलाई चुनौती दिन, तपाईंसँग धारा ५:१३०(२) BW अन्तर्गत एक महिनाको समय छ।

बारम्बार सोधिने प्रश्नहरू