अस्थायी भाडा सम्झौताहरू: १ जुलाई २०२४ देखि अझै के अनुमति छ?

१ जुलाई २०२४ देखि, नेदरल्याण्ड्समा आवासीय सम्पत्तिको अस्थायी भाडामा लिने अनुमति विशेष परिस्थितिहरूमा मात्र दिइएको छ: स्वतन्त्र बस्ने ठाउँको भाडा सिद्धान्ततः अनिश्चित अवधिको लागि समाप्त हुन्छ। मुख्य अपवादहरू भाडामा लिनेहरूको निश्चित समूहहरूको लागि दुई वर्षसम्मको सम्झौताहरू, खाली ठाउँ अनुमति अन्तर्गत भाडामा लिने, र यसको प्रकृतिले छोटो अवधिको प्रयोगको लागि भाडामा लिने, जस्तै बिदा भाडामा लिने जस्ता हुन्।

निश्चित अवधिको भाडा ऐन ( Wet vaste huurcontracten ) लागू भएदेखि, सहमति भएको मितिमा समाप्त हुने दुई वर्षको निश्चित अवधिको सम्झौताको सामान्य विकल्प अब अवस्थित छैन। अस्थायी भाडा सम्भव रहन्छ, तर कानूनले अहिले सूचीबद्ध गरेको परिस्थितिहरूमा मात्र। यसमा विद्यार्थीहरू, हेरचाह संस्था छोड्ने व्यक्तिहरू र काम वा सम्बन्ध विच्छेदको कारणले अस्थायी रूपमा आवास आवश्यक पर्ने व्यक्तिहरू जस्ता विशिष्ट समूहहरूका लागि दुई वर्षसम्मको सम्झौताहरू समावेश छन्; घरधनी अस्थायी रूपमा अन्यत्र बस्दा र फर्कन चाहेको बेला भाडामा दिने; र खाली ठाउँ अनुमति अन्तर्गत भत्काउने वा नवीकरणको लागि पर्खिरहेको सम्पत्ति भाडामा दिने। यी प्रत्येकका आफ्नै सर्तहरू र औपचारिकताहरू छन्। तिनीहरूलाई पूरा नगर्ने सम्झौता भनेको पूर्ण भाडा सुरक्षाको साथ अनिश्चित अवधिको लागि भाडा हो।

यससँगै दुई थप व्यवस्थाहरू लागू हुन्छन्। बजारको ठूलो भागको लागि भाडा स्तर आवास मूल्याङ्कन प्रणाली ( woningwaarderingsstelsel , WWS) द्वारा सेट गरिएको छ, एक अंक प्रणाली जुन किफायती भाडा ऐन ( Wet betaalbare huur ) द्वारा उही मितिमा मध्य-बजार भाडामा विस्तार गरिएको थियो। अंकहरूले अनुमति दिएको स्तरभन्दा माथिको भाडा भाडा न्यायाधिकरण ( Huurcommissie ) द्वारा घटाउन सकिन्छ। र छोटो बसाइ र बिदा भाडा आवास ऐन ( Huisvestingswet 2014 ) अन्तर्गत नगरपालिका नियमहरू द्वारा नियन्त्रित छन्: धेरै नगरपालिकाहरूलाई दर्ता नम्बर चाहिन्छ, प्रति वर्ष रातको संख्या सीमित गर्दछ र प्रत्येक भाडाको सूचना आवश्यक पर्दछ, तिनीहरू बिना भाडामा पर्याप्त जरिवाना सहित।

अस्थायी भाडामा लिने कानुनी आवश्यकताहरू के के हुन्?

स्वतन्त्र बस्ने ठाउँको अस्थायी भाडामा लिने व्यवस्था तब मात्र मान्य हुन्छ जब यो वैधानिक अपवादहरू मध्ये एक अन्तर्गत पर्दछ र यसमा लागू हुने औपचारिकताहरू पूरा गर्दछ। थप रूपमा, भाडा लागू हुने बिन्दु प्रणालीको पालना गर्नुपर्छ, र घरधनीले असल जग्गाधनी ऐनको नियमहरू पालना गर्नुपर्छ।

अस्थायी सम्झौता कहिलेसम्म अनुमति दिइन्छ?

१ जुलाई २०२४ देखि, अनिश्चितकालीन भाडादारी मानक हो। बढीमा दुई वर्षको अस्थायी सम्झौता कानूनद्वारा तोकिएका विशिष्ट समूहहरूलाई मात्र प्रस्ताव गर्न सकिन्छ। रिक्तता ऐन अन्तर्गत भाडा दिने जस्ता अस्थायी भाडाका अन्य अवस्थित रूपहरू अवस्थित छन्।

सरकारका अनुसार दुई वर्षसम्मको सम्झौता प्राप्त गर्न सक्ने समूहहरूमा समावेश छन्:

• अध्ययनको लागि अर्को नगरपालिकामा अस्थायी रूपमा भाडामा बस्ने विद्यार्थीहरू;
• काम वा घरको मर्मतसम्भारको कारणले अस्थायी रूपमा आवासको आवश्यकता पर्ने मानिसहरू;
• हेरचाह वा सामाजिक सहयोग संस्थाबाट सर्ने मानिसहरू;
• तथाकथित दोस्रो मौका सम्झौता भएका भाडामा लिनेहरू;
• मृतक आमाबाबुको भाडामा लिने युवा जीवित आफन्तहरू;
• आफ्ना बच्चाहरूको नजिकै अस्थायी आवास चाहिने सम्बन्ध विच्छेद भएका आमाबाबु;
• वाडेन टापुहरूमा कामदारहरू जो सामान्यतया मुख्य भूमिमा बस्छन्;
• स्वागत केन्द्र छोडेर स्थायी आवासको पर्खाइमा रहेका स्थिति धारकहरू।

अस्थायी भाडाका अन्य रूपहरू अपरिवर्तित रहन्छन्। यसमा रिक्तता ऐन ( Legstandwet ) अन्तर्गत भाडामा लिने समावेश छ, जसको लागि मालिकलाई नगरपालिकाबाट अनुमति चाहिन्छ, उदाहरणका लागि बिक्रीको लागि रहेको वा भत्काउने वा नवीकरणको लागि पर्खिरहेको घरको लागि; घरधनी अस्थायी रूपमा अन्यत्र बस्दा र फर्कन चाहेको बेला भाडामा दिने (तथाकथित कूटनीतिज्ञ खण्ड); क्याम्पस र युवा सम्झौता जस्ता अवस्थित लक्षित समूह सम्झौताहरू; घरधनीलाई आफ्नै घरमा कोठा भाडामा दिने ( hospitaverhuur ), जहाँ पहिलो नौ महिनामा भाडामा लिने सुरक्षा सीमित हुन्छ; र प्रयोगको लागि भाडामा दिने जुन यसको प्रकृतिले छोटो अवधिको हो (डच नागरिक संहिताको धारा ७:२३२(२), जस्तै छुट्टी घर।

१ जुलाई २०२४ भन्दा पहिले सम्पन्न भएका अस्थायी सम्झौताहरू पुरानो नियमहरू अन्तर्गत मान्य रहन्छन्। यद्यपि, यदि यस्तो सम्झौता विस्तार गरिएको छ भने, भाडामा लिने व्यक्तिलाई अनिश्चितकालीन सम्झौता प्रस्ताव गर्नुपर्छ।

कस्ता औपचारिकता र कागजातहरू आवश्यक पर्छन्?

अस्थायी सम्झौता लिखित रूपमा हुनुपर्छ र यसको अस्थायी प्रकृति र यसको समाप्ति मितिको कारण उल्लेख गर्नुपर्छ। घरधनीले सम्झौता समाप्त हुने मितिभन्दा कम्तीमा एक महिना र बढीमा तीन महिना अगाडि भाडामा लिने व्यक्तिलाई लिखित रूपमा जानकारी गराउनुपर्छ।

यदि घरधनीले समयमै त्यो सूचना दिन असफल भएमा, सम्झौता सहमति भएको मितिमा समाप्त हुँदैन तर जारी रहन्छ, र त्यसपछि अनिश्चितकालीन भाडामा लिनेहरूमा लागू हुने वैधानिक आधारमा मात्र समाप्त गर्न सकिन्छ। कुन अपवाद लागू हुन्छ भनेर सम्झौतामा रेकर्ड गर्नुहोस् र सहायक कागजातहरू राख्नुहोस्, जस्तै भाडामा लिने व्यक्तिको विद्यार्थीको रूपमा भर्नाको प्रमाण, रिक्तता अनुमतिपत्र वा तपाईं सम्पत्तिमा फर्कनुहुनेछ भनेर देखाउने कागजातहरू। यदि पछि विवाद उत्पन्न हुन्छ भने, घरधनीले अपवाद सुरुदेखि नै लागू भएको देखाउन सक्षम हुनुपर्छ।

भाडा पनि नियमहरूको पालना गर्नुपर्छ। १ जुलाई २०२४ देखि, किफायती भाडा ऐनले १४४ अंकभन्दा कम सामाजिक भाडा क्षेत्रको अतिरिक्त, १४४ देखि १८६ अंक (मध्य-बजार भाडा) भएका घरहरूमा पोइन्ट प्रणाली लागू गर्दछ। यी घरहरूको लागि, भाडा पोइन्टहरूबाट आउने अधिकतम भन्दा बढी हुन सक्दैन। १ जनवरी २०२५ देखि, घरधनीले त्यस्ता घरहरूको लागि नयाँ भाडा सम्झौताहरूमा पोइन्ट गणना संलग्न गर्नुपर्छ। १८७ अंक वा सोभन्दा बढी भएका घरहरू मात्र नि:शुल्क क्षेत्रमा पर्छन्। तपाईं किफायती भाडा ऐन र पोइन्ट प्रणाली कसरी काम गर्छ भन्ने बारे थप पढ्न सक्नुहुन्छ।

१ जुलाई २०२३ देखि लागू भएको असल जग्गाधनी ऐन ( Wet goed verhuurderschap ) अन्तर्गत, घरधनीहरूले भाडामा लिने व्यक्तिसँगका सबै सम्झौताहरू लिखित रूपमा रेकर्ड गर्नुपर्छ, भाडामा लिने व्यक्तिको सामान्य अधिकार र दायित्वहरूको बारेमा जानकारी प्रदान गर्नुपर्छ, दुई महिनाभन्दा बढीको आधारभूत भाडा जम्मा गर्न माग गर्नु हुँदैन, र भेदभाव र धम्कीलाई रोक्नु पर्छ।

यदि तपाईंले पालना गर्नुभएन भने के हुन्छ?

वैधानिक आवश्यकताहरू पूरा नगर्ने अस्थायी सम्झौतालाई अनिश्चित अवधिको लागि सम्झौताको रूपमा व्यवहार गरिन्छ। नगरपालिकाहरूले असल जग्गाधनी ऐनको पालना नगर्ने घरधनीहरूलाई प्रशासनिक जरिवाना जस्ता दण्डहरू पनि लगाउन सक्छन्।

भाडामा लिनेहरूका लागि, यसको अर्थ बलियो सुरक्षा हो। कुनै पनि अपवादमा नमिल्ने अस्थायी सम्झौता भएको भाडामा लिने व्यक्ति सिद्धान्ततः सहमति भएको अन्तिम मिति पछि पनि बस्न सक्छ, र घरधनीले अदालतको स्वीकृतिमा तत्काल आफ्नै प्रयोग जस्ता वैधानिक आधारमा मात्र घर छोड्न सक्छ (धारा ७:२७१ र ७:२७४ BW)। धेरै बढी भाडा तिर्ने भाडावालाले भाडा न्यायाधिकरणलाई यसको मूल्याङ्कन गर्न अनुरोध गर्न सक्छ; सिद्धान्ततः यो भाडा सुरु भएको छ महिना भित्र गरिनुपर्छ (धारा ७:२४९ BW)। त्यसपछि भाडा न्यायाधिकरणले भाडा सुरु भएको पूर्वव्यापी प्रभावले भाडा घटाउन सक्छ।

नगरपालिकाहरूलाई नियमहरू लागू गर्न थप अधिकार दिइएको छ। असल जग्गाधनी ऐन अन्तर्गत उनीहरूले जरिवाना लगाउन सक्छन् र गम्भीर अवस्थामा सम्पत्तिको व्यवस्थापन पनि आफ्नो हातमा लिन सक्छन्। बारम्बार नियमहरू तोड्ने घरधनीहरूलाई केही क्षेत्रहरूमा भाडा अनुमतिपत्र लिन पनि आवश्यक पर्न सक्छ।

तलको तालिकाले मुख्य परिस्थितिहरू जहाँ अस्थायी भाडामा अझै पनि सम्भव छ र राख्नु पर्ने कागजातहरूको सारांश दिन्छ।

How do you let a home properly?

सबै कुरा लिखित रूपमा राख्नुहोस्, सम्पत्तिको अवस्थाको कागजात बनाउनुहोस्, मर्मत अनुरोधहरूको तुरुन्तै जवाफ दिनुहोस् र भाडामा लिने व्यक्तिको गोपनीयताको अधिकारको सम्मान गर्नुहोस्। अंक प्रणाली विरुद्ध भाडा जाँच गर्नुहोस् र उचित वित्तीय रेकर्ड राख्नुहोस्।

स्पष्ट भाडा सम्झौता कसरी तयार पार्नुहुन्छ?

स्पष्ट लिखित भाडा सम्झौता जिम्मेवार भाडामा लिने आधार हो र यो असल जग्गाधनी ऐनद्वारा पनि आवश्यक छ। यसले अवधि र अस्थायी सम्झौताको लागि, यसको लागि कानुनी आधार, भाडा र सेवा शुल्क, निक्षेप, मर्मतसम्भार जिम्मेवारी र सम्पत्तिको अवस्था निर्दिष्ट गर्नुपर्छ।

मुख्य तत्वहरू सटीक अवधि, घरधनी र भाडामा लिने व्यक्ति बीच मर्मतसम्भारको स्पष्ट विभाजन, सम्पत्तिको अवस्थाको विवरण र स्पष्ट वित्तीय सर्तहरू हुन्। सिद्धान्तमा, सानो मर्मत भाडामा लिने व्यक्तिको लागि हो, र घरधनी दोष र प्रमुख मर्मतसम्भारको लागि जिम्मेवार हुन्छ (धारा ७:२०४, ७:२०६ र ७:२१७ BW)। भाडामा लिने व्यक्तिले दुवै पक्षद्वारा हस्ताक्षर गरिएको फोटोसहितको निरीक्षण प्रतिवेदन तयार पार्नुहोस्। भाडामा लिने व्यक्तिले सामान्य घाउचोट बाहेक, त्यो प्रतिवेदनमा वर्णन गरिएको अवस्थामा सम्पत्ति फिर्ता गर्नुपर्छ (धारा ७:२२४ BW)। रिपोर्ट बिना, भाडामा लिने व्यक्तिले राम्रो अवस्थामा सम्पत्ति प्राप्त गरेको मानिन्छ, जुन भाडामा लिने व्यक्तिको विरुद्धमा काम गर्छ; हस्ताक्षर गरिएको प्रतिवेदनले दुवै पक्षहरूको लागि छलफललाई बेवास्ता गर्छ।

तपाईं आफ्नो भाडामा बस्ने व्यक्तिसँगको सम्बन्ध कसरी व्यवस्थापन गर्नुहुन्छ?

राम्रो व्यवस्थापन कानुनी पालनाभन्दा बाहिर जान्छ। स्पष्ट रूपमा कुराकानी गर्नुहोस्, मर्मत अनुरोधहरू तुरुन्तै सम्बोधन गर्नुहोस् र भाडामा लिने व्यक्तिसँग सम्झौता गरेर मात्र सम्पत्तिको निरीक्षण गर्नुहोस्।

भाडामा लिने व्यक्तिले कसरी त्रुटिहरू रिपोर्ट गर्न सक्छ र तपाईंले कति चाँडो प्रतिक्रिया दिनुहुन्छ भन्ने कुरामा सहमत हुनुहोस्। यदि घरधनीले त्रुटि सुधार गरेन भने, भाडामा लिने व्यक्तिले केही अवस्थामा मर्मत गर्न र भाडाबाट लागत घटाउन वा भाडा कटौतीको दाबी गर्न सक्छ (धारा ७:२०६ र ७:२०७ BW)। यस सन्दर्भमा घरधनीका दायित्वहरूको बारेमा तपाईं थप पढ्न सक्नुहुन्छ।

भाडामा लिने व्यक्तिको गोपनीयताको सम्मान गर्नुहोस्। कानूनले भ्रमणको लागि निश्चित सूचना अवधि दिँदैन, तर घरधनीले भाडामा लिने व्यक्तिको अनुमति बिना घरमा प्रवेश गर्न सक्दैन। यद्यपि, भाडामा लिने व्यक्तिले तत्काल काम गर्न अनुमति दिनुपर्छ, र सम्झौतामा सहमत हुनु सामान्य हो कि भाडामा लिने व्यक्तिले उचित समयमा भाडामा लिने व्यक्तिलाई हेर्न अनुमति दिनेछ। सम्झौतामा निरीक्षणको लागि उचित सूचना अवधिमा सहमति जनाउनुहोस्, र भ्रमण, मर्मत र सञ्चारको रेकर्ड राख्नुहोस्। यसले विवादहरू रोक्न र यदि कुनै उत्पन्न भएमा, सहमति भएको कुरा प्रमाणित गर्न मद्दत गर्दछ।

सम्पत्ति भाडामा लिने कम्पनीहरूमा के लागू हुन्छ?

कम्पनीहरूले दुई तरिकाले सम्पत्ति भाडामा लिन्छन्: आफ्नै सञ्चालनको लागि व्यावसायिक परिसर, र आप्रवासी जस्ता कर्मचारीहरूलाई बस्ने घरहरू। व्यावसायिक परिसरको आफ्नै भाडा नियमहरू हुन्छन्, जबकि कर्मचारीहरूको लागि भाडामा लिइएका घरहरू अझै पनि आवासीय भाडा कानून अन्तर्गत पर्न सक्छन्।

कम्पनीले आफ्नो भाडा सम्झौता कसरी संरचना गर्नुपर्छ?

व्यावसायिक परिसरको लागि, नियमहरू ठाउँको प्रकारमा निर्भर गर्दछन्। खुद्रा, रेस्टुरेन्ट र जनताको लागि खुला समान परिसरहरू (धारा ७:२९० BW) लाई बलियो सुरक्षा छ: सिद्धान्तमा पाँच वर्षको पहिलो अवधि, त्यसपछि पाँच वर्षको दोस्रो अवधि। दुई वर्षसम्मको सम्झौता सम्भव छ, तर यदि भाडामा लिने व्यक्ति त्यो अवधि पछि पनि प्रयोगमा रह्यो भने, सम्झौता पाँच वर्षको लागि सम्पन्न भएको मानिन्छ (धारा ७:३०१ BW)। कार्यालयहरू र अन्य व्यावसायिक परिसरहरू (धारा ७:२३०a BW) मा धेरै कम सुरक्षा छ, त्यसैले सम्झौता आफैंले धेरैजसो अधिकारहरू निर्धारण गर्दछ।

जब कुनै कम्पनीले कर्मचारीहरूलाई घर भाडामा दिन्छ, उसले भाडा आवासीय भाडा कानून अन्तर्गत पर्छ कि पर्दैन र यदि छ भने, अस्थायी सम्झौता अनुमति छ कि छैन भनेर जाँच गर्नुपर्छ। छोटो अवधिको लागि वास्तविक छोटो बसाइ आवास प्रयोगको रूपमा योग्य हुन सक्छ जुन यसको प्रकृतिले छोटो अवधिको हो, तर कर्मचारीको एक वर्ष वा सोभन्दा बढीको लागि भाडामा लिइएको घर सामान्यतया प्रयोग हुँदैन। छोटो बसाइ र कोठा भाडामा लिने सम्बन्धी नगरपालिका नियमहरू पनि लागू हुन सक्छन्।

कर्पोरेट भाडा सम्झौताका मुख्य बुँदाहरू यस प्रकार छन्:

• सम्पत्तिको अभिप्रेत प्रयोगको सटीक विवरण;
• भाडाको कुनै पनि अस्थायी प्रकृतिको लागि कानूनी आधार;
• सुरुमा निरीक्षण प्रतिवेदन र सूची;
• मर्मतसम्भार र परिवर्तनहरूमा स्पष्ट सम्झौताहरू;
• स्पष्ट निकास: अवधि, सूचना अवधि र सम्पत्ति फिर्ता गर्नुपर्ने अवस्था।

घरधनी भएको नाताले तपाईंले के के कुराहरू जाँच गर्नुपर्छ?

A temporary contract without a valid basis is a tenancy for an indefinite period. Check these points before the tenant moves in:

• Which statutory exception applies, and whether you can prove it: enrolment as a student, a vacancy permit under the Leegstandwet, or evidence that you will return.
• Whether the contract is in writing and states the reason for the temporary nature and the end date.
• Whether the rent stays within the points system for homes up to 186 points, and whether the points calculation is attached (required for new contracts since 1 January 2025).
• Whether the deposit is no more than two months’ basic rent, as the Good Landlordship Act requires.
• Whether you have diarised the written notice of the end date, at least one and at most three months in advance.
• Whether short-stay or holiday letting needs a municipal registration number or notification.

भाडामा लिने व्यक्तिको रूपमा तपाईंले के जाँच गर्नुपर्छ?

As a tenant you often have more protection than the contract suggests. Our article on भाडामा लिने व्यक्तिको रूपमा तपाईंको अधिकार explains the background. Check these points:

• Whether you belong to one of the designated groups, or whether another exception really applies; if not, your tenancy is for an indefinite period.
• Whether the contract states the reason and the end date in writing.
• Whether the landlord sent the end-date notice one to three months in advance; without it, the tenancy continues.
• Whether your rent exceeds the points maximum; ask the Rent Tribunal (Huurcommissie) to assess it within six months of the start (Article 7:249 BW).
• Whether the landlord asked for a deposit above two months’ basic rent.

What can we do for you with a temporary rental?

हाम्रो भाडामा लिने वकिलहरू advise landlords, tenants and companies on temporary letting and rent rules, in Dutch and in English.

• We check whether your situation fits one of the statutory exceptions for a temporary contract.
• We draft or review the tenancy agreement, including the reason for the temporary nature and the end date.
• We check the rent against the points system and review the points calculation.
• We draft the end-date notice and the notice of termination on a statutory ground under Article 7:274 BW.
• We assist you before the Rent Tribunal and in proceedings before the subdistrict court.

सारांश

• १ जुलाई २०२४ देखि, स्वतन्त्र बसोबास स्थलको भाडामा लिने सम्झौता सिद्धान्ततः अनिश्चित अवधिको लागि समाप्त भएको छ।
• दुई वर्षसम्मको अस्थायी सम्झौता तोकिएका समूहहरूको लागि मात्र सम्भव छ; रिक्तता ऐन अन्तर्गत, अस्थायी अनुपस्थितिको समयमा, तपाईंको आफ्नै घरको कोठा वा साँच्चै छोटो अवधिको प्रयोगको लागि भाडामा दिन सम्भव छ।
• एक देखि तीन महिना अगाडि भाडामा लिने व्यक्तिलाई सम्झौताको अन्त्य मितिको लिखित सूचना पठाउनुहोस्; अन्यथा सम्झौता जारी रहन्छ।
• १८६ अंकसम्मका घरहरूको लागि, अधिकतम भाडा अंक प्रणालीबाट लिइन्छ, र नयाँ सम्झौताहरूमा अंक गणना संलग्न हुनुपर्छ।
• असल जग्गाधनी ऐन अन्तर्गत, सम्झौताहरू लिखित रूपमा हुनुपर्छ, निक्षेप दुई महिनाको आधारभूत भाडामा सीमित हुनुपर्छ र नगरपालिकाहरूले जरिवाना लगाउन सक्छन्।

बारम्बार सोधिने प्रश्नहरू