डच निर्माण कानून: २०२४ को सुधार पछि पाँच महँगो गल्तीहरू

डच निर्माण कानूनमा सबैभन्दा महँगो गल्तीहरू १ जनवरी २०२४ मा परिवर्तन भएका नियमहरूसँग काम गर्दा हुन्छन्। त्यस मितिदेखि वातावरण र योजना ऐन (ओमगेभिंगस्वेट) ले अनुमतिपत्रहरूलाई नियन्त्रण गर्छ, र डच नागरिक संहिता (BW) को धारा ७:७५८(४) अन्तर्गत ठेकेदार डेलिभरीमा पत्ता नलागेका भवन दोषहरूको लागि उत्तरदायी रहन्छ, जबसम्म दोष ठेकेदारलाई श्रेय दिन सकिँदैन; व्यापारिक सम्झौताहरूमा पक्षहरू सम्झौतामा स्पष्ट रूपमा त्यो नियमबाट मात्र अलग हुन सक्छन्।

यस पृष्ठले हामीले प्रायः देख्ने पाँच गल्तीहरू सेट गर्दछ: अनुमतिपत्र, मानक अवस्था, डेलिभरी पछिको दायित्व, बीमा र सुरक्षा, र विवाद समाधान। यो नेदरल्याण्ड्समा विकासकर्ताहरू, ठेकेदारहरू, प्रिन्सिपलहरू र अन्तर्राष्ट्रिय पक्षहरूको निर्माणको लागि लेखिएको हो।

१ जनवरी २०२६ मा के परिवर्तन भयो?

एकै दिन दुई सुधारहरू लागू भए: ओमगेभिंगस्वेट र भवन गुणस्तर आश्वासन ऐन (Wet kwaliteitsborging voor het bouwen, Wkb)। तिनीहरूले सँगै तपाईंले के निर्माण गर्न सक्नुहुन्छ र काम दोषपूर्ण भएमा कसले भुक्तानी गर्छ भन्ने दुवै परिवर्तन गरे।

Omgevingswet ले Wabo, The Wet ruimtelijke Ordening, Waterwet र Wet Natuurbescherming लगायतका केही पहिलेका छब्बीसवटा कानूनहरूलाई एक प्रणालीमा गाभ्यो। Bouwbesluit 2012 को Besluit bouwwerken leefomgeving (Bbl) द्वारा प्रतिस्थापन गरिएको थियो, जसमा अब प्राविधिक भवन नियमहरू छन्। अझै पनि Wabo वा Bouwbesluit 2012 लाई जनाउने मार्गदर्शनले अब लागू नहुने कानूनको वर्णन गर्दछ।

Wkb ले पुस्तक ७ BW मा निर्माण सम्झौता नियमहरू संशोधन गर्‍यो र नयाँ निर्माणबाट सुरु हुने सबैभन्दा हल्का परिणाम वर्ग (gevolgklasse १) को लागि निजी गुणस्तर आश्वासन पेश गर्‍यो। ती कामहरूको लागि नगरपालिकाको प्राविधिक जाँचलाई सूचना र एक स्वतन्त्र गुणस्तर आश्वासनकर्ता (kwaliteitsborger) द्वारा प्रतिस्थापन गरिन्छ, जसले कामहरू प्राविधिक नियमहरू पूरा गर्ने कुरा पूरा भएपछि घोषणा गर्नुपर्छ। पुरानो मोडेलमा मस्यौदा गरिएका सम्झौताहरू र मानक सर्तहरू अझै पनि प्रचलनमा छन्, त्यसैले तपाईंको सम्झौतामा कुन सर्तहरूको कुन संस्करण लागू हुन्छ भनेर जाँच गर्नुहोस्।

गल्ती १: वातावरणीय अनुमतिलाई एउटा स्वीकृतिको रूपमा व्यवहार गर्ने

Omgevingswet अन्तर्गत पुरानो एकीकृत भवन अनुमति विभाजित गरिएको छ। कुनै परियोजनालाई प्राविधिक निर्माण गतिविधिको लागि अनुमतिपत्र, नगरपालिका वातावरण योजना (omgevingsplan) सँग बाझिने गतिविधिको लागि अनुमतिपत्र वा दुवै आवश्यक पर्न सक्छ, र प्रत्येकको मूल्याङ्कन फरक-फरक नियमहरू विरुद्ध गरिन्छ।

कुनै परियोजनालाई पानी गतिविधि, नेचुरा २००० गतिविधि, संरक्षित प्रजाति, सूचीबद्ध स्मारक वा सञ्चालन इजाजतपत्रको लागि पनि सहमति आवश्यक पर्न सक्छ। जटिल आवेदनहरूले नियमित प्रक्रिया भन्दा लामो निर्णय अवधिको साथ विस्तारित तयारी प्रक्रिया पछ्याउँछन्। यी अवधिहरूलाई परियोजना तालिकामा समावेश गर्नुहोस्। वातावरण र योजना ऐन अन्तर्गत वातावरणीय अनुमति सम्बन्धी हाम्रो लेखले मार्गहरू र निर्णय अवधिहरू तोक्छ।

सही सहमति बिना निर्माण गर्नु मुख्यतया प्रशासनिक मामिला हो, त्यसैले यसलाई कम आँकलन गरिन्छ। नगरपालिकाले रोक्न आदेश दिन सक्छ, जरिवाना तिर्नुपर्ने आदेश दिन सक्छ (अन्तिम पटक), जरिवाना लगाउन सक्छ र काम पूर्ववत गर्न लगाउन सक्छ। कानूनीकरण पछि प्राधिकरणले लागू गर्नु अघि विचार गर्नुपर्छ, तर यो अधिकार होइन: यदि गतिविधि वातावरण योजनासँग मेल खाँदैन भने, जवाफ सामान्यतया छैन।

गल्ती २: मानक सर्तहरू नपढीकन हस्ताक्षर गर्नु

कुनै पनि खण्ड वार्ता गर्नु अघि मानक अवस्थाहरूको छनोटले डिजाइन जोखिम छुट्याउँछ। UAV २०१२ परम्परागत मोडेलमा फिट हुन्छ, जहाँ प्रमुखले डिजाइन आपूर्ति गर्दछ; UAV-GC डिजाइन र निर्माणमा फिट हुन्छ, जहाँ ठेकेदारले पनि डिजाइन गर्दछ र कार्यसम्पादन आवश्यकताहरू विरुद्ध मापन गरिन्छ।

परम्परागत मोडेल अन्तर्गत प्रिन्सिपलले आफ्नै डिजाइनमा त्रुटिहरूको जोखिम बोक्छ, र चेतावनी दिने ठेकेदारको कर्तव्य प्रिन्सिपलको मुख्य सुरक्षा हो। एकीकृत सम्झौता अन्तर्गत ठेकेदारले डिजाइन जोखिम बोक्छ, जुन मूल्य र व्यावसायिक क्षतिपूर्ति कभरमा देखाउँछ जुन यसलाई आवश्यक पर्दछ। भिन्नताहरू पनि फरक तरिकाले काम गर्छन्: परम्परागत मोडेलमा औपचारिक निर्देशन, एकीकृत मोडेलमा कार्यसम्पादन विशिष्टता विरुद्धको मूल्याङ्कन।

कुनै पनि सेट स्वतः लागू हुँदैन। सर्तहरू लागू हुने घोषणा गरिनुपर्छ र अर्को पक्षलाई प्रदान गरिनुपर्छ, र सामान्य सर्तहरूको रूपमा तिनीहरू धारा 6:233 BW को अधीनमा छन्, जस अन्तर्गत अनुचित रूपमा बोझिलो खण्ड रद्द गर्न सकिन्छ। सामान्य सर्तहरू र सर्तहरूमा हाम्रो टिप्पणीले सेट कहिले अलग राख्न सकिन्छ भनेर व्याख्या गर्दछ, र निर्माण सम्झौताको लागि हाम्रो गाइडले आधारभूत संरचनालाई समेट्छ।

सबैभन्दा सामान्य व्यावहारिक त्रुटि असंगति हो: एउटा सम्झौता जसले UAV लागू हुने घोषणा गर्छ, अर्को व्यवस्थाको लागि लेखिएका संशोधनहरू थप्छ र आफ्नै प्राथमिकता खण्डको साथ एक विशिष्टता संलग्न गर्दछ। सम्झौतामा नै प्राथमिकताको एउटा क्रम निश्चित गर्नुहोस्, र निश्चित गर्नुहोस् कि भिन्नता र दावीहरूको लागि सूचना अवधिहरू तपाईंको परियोजना टोलीले वास्तवमा काम गर्नेहरू हुन्।

गल्ती ३: डेलिभरीले ठेकेदारको दायित्व समाप्त हुन्छ भनी मान्नु

निर्माण कार्यको लागि, डेलिभरीले अब प्रिन्सिपलले देख्न सक्ने दोषहरूको लागि दायित्व समाप्त गर्दैन। धारा ७:७५८(४) BW अन्तर्गत ठेकेदार डेलिभरीमा पत्ता नलागेका दोषहरूको लागि उत्तरदायी हुन्छ, जबसम्म तिनीहरूलाई यसको लागि जिम्मेवार ठहराउन सकिँदैन।

धारा ७:७५८(३) BW मा रहेको पुरानो नियम, जस अन्तर्गत ठेकेदारलाई प्रिन्सिपलले डेलिभरीमा उचित रूपमा पत्ता लगाउनु पर्ने दोषहरूको लागि छुट दिइन्छ, अझै पनि अन्य कामहरूमा लागू हुन्छ तर भवन निर्माण कार्यहरूमा लागू हुँदैन। उपभोक्ता प्रिन्सिपलको लागि नयाँ नियम अनिवार्य छ। अन्य अवस्थामा, पक्षहरू केवल त्यसबाट अलग हुन सक्छन् यदि प्रस्थान सम्झौतामा स्पष्ट रूपमा समावेश गरिएको छ; सामान्य अवस्थाहरूमा लुकेको खण्ड पर्याप्त छैन। त्यसैले मानक अवस्थाहरूको पुरानो शब्दावली संशोधन गर्नुपर्‍यो।

Wkb ले थप तीन परिवर्तनहरू गर्‍यो। धारा ७:७५४(२) BW अन्तर्गत प्रिन्सिपलले प्रदान गरेको डिजाइन, सामग्री वा निर्देशनहरूमा त्रुटिहरूको बारेमा चेतावनी लिखित रूपमा र स्पष्ट रूपमा, सम्भावित परिणामहरू सहित दिनुपर्छ। धारा ७:७६५a BW अन्तर्गत उपभोक्ताको लागि घर बनाउने ठेकेदारले ग्राहकलाई सम्झौता बन्धन हुनुभन्दा पहिले, आफ्नो दायित्व समेट्ने बीमा वा अन्य वित्तीय सुरक्षाको बारेमा लिखित रूपमा जानकारी गराउनुपर्छ। र धारा ७:७६८ BW अन्तर्गत ठेकेदारले उपभोक्तालाई डेलिभरी पछि एक देखि दुई महिनाको बीचमा, नोटरीको निक्षेपमा राखिएको ५% फिर्ता राख्न लिखित रूपमा अवसर दिनुपर्छ।

त्यसैले दुवै पक्षलाई राम्रो रेकर्ड चाहिन्छ। साइट बैठकमा मौखिक रूपमा मात्र चेतावनी दिने ठेकेदारलाई २०२४ देखि कहिल्यै चेतावनी दिइएको छैन। दोष देखा परेपछि पनि प्रिन्सिपलले समयमै विरोध गर्नुपर्छ: धारा ७:७६१ BW अन्तर्गत दोषको दाबी विरोध भएको दुई वर्ष पछि र कुनै पनि अवस्थामा भवनको डेलिभरी पछि बीस वर्ष पछि समय-प्रतिबन्धित हुन्छ। निर्माण दोष र दायित्व र लुकेका दोषहरूको समय सीमा सम्बन्धी हाम्रा लेखहरूले अवधिहरू कसरी चल्छन् भनेर वर्णन गर्दछ, र ठेकेदारले खराब काम गर्दा के गर्ने भन्ने बारे हाम्रो गाइडले व्यावहारिक चरणहरू समेट्छ।

गल्ती ४: बीमा र सुरक्षालाई अन्त्यसम्मै छोड्नु

निर्माण सबै जोखिम (CAR) बीमाले निर्माणको क्रममा काम, सामग्री र अस्थायी सुविधाहरूमा हुने भौतिक क्षतिलाई समेट्छ, तर दोष आफैं मर्मत गर्ने लागतलाई समेट्दैन। त्यो खाडल डिजाइनरहरू र डिजाइन-र-निर्माण ठेकेदारहरूको लागि व्यावसायिक क्षतिपूर्ति कभर र तेस्रो पक्षहरूलाई हुने क्षतिको लागि दायित्व कभरद्वारा पूरा गरिन्छ।

जहाँ ठेकेदारले एकीकृत सम्झौता अन्तर्गत डिजाइन गर्छ, सम्झौतामा व्यावसायिक क्षतिपूर्तिको लागि बीमा गरिएको रकम, पूरा भएपछि कति वर्षको लागि बीमा जारी रहन्छ, र प्रमाण देखाउने कर्तव्य उल्लेख हुनुपर्छ। बीमाकर्ताहरूले तपाईंले वास्तवमा सहमति जनाउनुभएको दायित्व व्यवस्था विरुद्ध बीमांकन गर्छन्, त्यसैले बजारमा आउनु अघि धारा ७:७५८(४) BW बाट कुनै पनि विचलनको समाधान गर्नुहोस्।

यदि अर्को पक्ष दिवालिया भयो भने सुरक्षाले दायित्व व्यवस्थालाई केही हदसम्म मूल्यवान बनाउँछ, जुन निर्माणमा दुर्लभ छैन। बैंक ग्यारेन्टी, अभिभावक कम्पनी ग्यारेन्टी वा रिटेन्सन, यसको शब्द र म्याद समाप्ति मिति सहित, दायित्व खण्डको साथसाथै सहमति गर्नुहोस्।

गल्ती ५: गलत फोरम छनौट गर्नु, वा कुनै पनि होइन

मानक निर्माण सर्तहरूले सामान्यतया विवादहरूलाई विशेषज्ञ निर्माण मध्यस्थता संस्थान समक्ष मध्यस्थतामा पठाउँछन्, जसमा वकिलहरू र प्राविधिक विशेषज्ञहरू मध्यस्थकर्ताको रूपमा हुन्छन्। मध्यस्थता खण्डले साधारण अदालतहरूलाई समावेश गर्दैन, र साँघुरो आधारमा मात्र निर्णय गर्न सकिन्छ।

दुई त्रुटिहरू सामान्य छन्। पक्षहरू ध्यान नदिई मध्यस्थतामा सहमत हुन्छन्, किनभने खण्ड खरिद आदेशमा लागू हुने घोषित सर्तहरूमा बस्छ। वा मुख्य सम्झौता मध्यस्थतामा जान्छ जबकि उप-ठेक्काहरू अदालतमा जान्छन्, त्यसैले एउटै दोष दुई पटक मुद्दा चलाइन्छ जसमा असंगत परिणामहरूको जोखिम हुन्छ। विवाद खण्डहरूलाई श्रृंखलामा पङ्क्तिबद्ध गर्नुहोस्।

सबैभन्दा छिटो साधन प्रायः अन्तरिम राहत हो: मध्यस्थकर्ता वा प्रारम्भिक राहत न्यायाधीश (voorzieningenrechter) समक्ष संक्षिप्त कार्यवाहीले भुक्तानी सुरक्षित गर्न सक्छ, निलम्बन हटाउन सक्छ वा हप्ता भित्र साइट पहुँच बाध्य पार्न सक्छ। तपाईंले दोष पत्ता लगाउनुभएको दिनमा प्रत्येक गुनासो लिखित रूपमा राख्नुहोस् र स्पष्ट रूपमा आफ्नो अधिकार सुरक्षित गर्नुहोस्; यसले अन्य कुनै पनि चरण भन्दा बढी दावीहरू सुरक्षित गर्दछ।

जमिन र वातावरणीय जोखिम कसले वहन गर्छ?

माटो, पानी, आवाज र प्रकृति नियमहरू अब मुख्य रूपमा Omgevingswet, Besluit activiteiten leefomgeving, Besluit kwaliteit leefomgeving र नगरपालिकाको वातावरण योजनामा ​​बस्छन्। किनभने वातावरण योजना प्रति नगरपालिका फरक हुन्छ, साइटका लागि नियमहरू स्थानीय कानूनमा धेरै निर्भर हुन्छन्।

दूषित माटो, विस्फोट नभएको हतियार, पुरातत्व र संरक्षित प्रजातिहरू ढिलाइका क्लासिक कारणहरू हुन्। धारा ७:७५४(१) BW अन्तर्गत ठेकेदारले प्रमुखद्वारा आपूर्ति गरिएको जमिनमा रहेका दोषहरूको बारेमा चेतावनी दिनुपर्छ; एकीकृत सम्झौता अन्तर्गत सहमत जोखिम तालिकाले निर्णय गर्छ। सम्झौतामा साइट अनुसन्धान संलग्न गर्नुहोस् र कसले के गर्‍यो र कसले के प्रकट गरेन भनेर बताउनुहोस्। जहाँ परियोजनाले Natura २००० साइटलाई असर गर्न सक्छ, नाइट्रोजन निक्षेपणले यसलाई पूर्ण रूपमा रोक्न सक्छ, त्यसैले सम्भाव्यता चरणमा पारिस्थितिक र कानुनी सल्लाह प्राप्त गर्नुहोस्।

अनुमतिपत्रले छिमेकीहरूलाई क्षति पुर्‍याउन अनुमति दिँदैन: धारा ६:१६२ BW अन्तर्गतको यातनामा दायित्व यथावत रहन्छ। जग क्षति सम्बन्धी हाम्रो लेखले त्यो समस्याको सबैभन्दा महँगो संस्करणसँग सम्बन्धित छ।

चेनमा के को जवाफ दिन्छ?

शृङ्खलाको प्रत्येक लिङ्क आफ्नै सम्झौताद्वारा नियन्त्रित हुन्छ: प्रमुखले मुख्य ठेकेदार विरुद्ध दावी गर्छ, जसले यसको उपठेकेदारहरूको लागि जवाफ दिन्छ र उपठेक्का अन्तर्गत पुन: प्राप्ति गर्नुपर्छ। यदि उपठेक्काले मुख्य सम्झौतालाई दायरा, सूचना अवधि र दायित्व सीमाहरूमा प्रतिबिम्बित गर्दैन भने, मुख्य ठेकेदारले पुन: प्राप्ति गर्न सक्ने भन्दा बढी ऋणी हुन्छ।

डिजाइनरहरू सामान्यतया आफ्नै व्यावसायिक अवस्थाहरूमा काम गर्छन्, जसले शुल्कको सन्दर्भमा दायित्व सीमित गर्दछ र दावी अवधि छोटो पार्छ। गम्भीर असफलताले यस्तो सीमालाई हराउन सक्छ, र जहाँ डिजाइन र कार्यान्वयन दुवैले योगदान पुर्‍याउँछन्, त्यहाँ विभाजन सामान्यतया विशेषज्ञ प्रमाणद्वारा निर्णय गरिन्छ। नवनिर्मित घरहरूमा दोषहरू सम्बन्धी हाम्रो लेखले यो कसरी काम गर्छ भनेर देखाउँछ, र अपार्टमेन्ट अधिकार र मालिक संघ सम्बन्धी हाम्रो गाइडले साझा भवनको लागि दायित्व कहाँ बस्छ भनेर बताउँछ।

प्रिन्सिपल वा विकासकर्ताको रूपमा तपाईंले के जाँच गर्नुपर्छ?

• Omgevingswet अन्तर्गत परियोजनाको आवश्यकतालाई कसले सहमति दिन्छ, प्रत्येकको लागि कसले आवेदन दिन्छ, र निर्णय अवधिहरू तालिकामा छन् कि छैनन्।
• UAV वा UAV-GC को कुन संस्करण लागू हुन्छ, र संशोधनहरू यसको विपरीत छन् कि छैनन्।
• धारा ७:७५८(४) BW बाट कुनै विचलन सम्झौतामा स्पष्ट रूपमा समावेश गरिएको छ कि छैन, र तपाईंको उपचारको लागि यसको अर्थ के हो।
• कुन बैंक वा अभिभावक कम्पनीको ग्यारेन्टीले ठेकेदारको दायित्व सुरक्षित गर्छ, र यसको म्याद कहिले सकिन्छ।
• लेखनमा भएको हरेक कमजोरी पत्ता लाग्ने बित्तिकै त्यसको विरोध गर्नुहुन्छ कि गर्नुहुन्‍न?

ठेकेदारको रूपमा तपाईंले के जाँच गर्नुपर्छ?

• धारा ७:७५४(२) BW ले आवश्यक ठाने अनुसार, डिजाइन, सामग्री वा जमिनको बारेमा तपाईंको चेतावनी लिखित रूपमा र स्पष्ट रूपमा दिइएको छ कि छैन।
• तपाईंको उप-ठेक्काहरूले मुख्य सम्झौताको दायरा, सूचना अवधि र दायित्व सीमाहरू प्रतिबिम्बित गर्छन् कि गर्दैनन्।
• तपाईंको व्यावसायिक क्षतिपूर्ति र CAR कभर तपाईंले सहमति जनाउनुभएको दायित्व व्यवस्थासँग मेल खान्छ कि खाँदैन।
• उपभोक्ता घरहरूको लागि: तपाईंले ग्राहकलाई बीमा (धारा ७:७६५a BW) र ५% निक्षेप (धारा ७:७६८ BW) बारे लिखित रूपमा जानकारी गराउनुभएको थियो कि थिएन?
• मुख्य सम्झौता र उप-ठेक्काहरूमा रहेका विवादका खण्डहरूले एउटै मञ्चलाई औंल्याउँछन् कि गर्दैनन्?

निर्माण कानूनको बारेमा हामी तपाईंको लागि के गर्न सक्छौं?

हाम्रा घरजग्गा वकिलहरूले प्रिन्सिपल, विकासकर्ता, ठेकेदार र उपठेकेदारहरूलाई सहयोग गर्छन्, अन्तर्राष्ट्रिय पक्षहरूको लागि अंग्रेजीमा पनि। निर्माणकर्ता र ठेकेदारहरूको लागि डच निर्माण कानूनको हाम्रो लेख र हाम्रो डच घरजग्गा कानून गाइडहरूमा थप व्यावहारिक मार्गदर्शन सङ्कलन गरिएको छ ।

• तपाईंले हस्ताक्षर गर्नु अघि हामी निर्माण सम्झौता, मानक सर्तहरू र विरोधाभासहरूको लागि संशोधनहरूको समीक्षा गर्छौं।
• हामीले डेलिभरी पछिको दायित्व र धारा ७:७५८(४) BW बाट कुनै पनि स्पष्ट प्रस्थानको बारेमा धारा मस्यौदा तयार पारेका छौं।
• हामी Omgevingswet अन्तर्गत आवश्यक पर्ने अनुमतिहरूको नक्साङ्कन गर्छौं र आवेदनहरूको समीक्षा गर्छौं।
• हामी लिखित चेतावनी, विरोध र पूर्वनिर्धारित सूचनाहरूको मस्यौदा तयार गर्छौं।
• हामी निर्माण मध्यस्थता र प्रारम्भिक राहत न्यायाधीश समक्ष सारांश कार्यवाहीमा काम गर्छौं।

सारांश

• १ जनवरी २०२४ देखि ओमगेभिङ्स्वेटले अनुमतिपत्रहरू नियन्त्रण गर्छ, र भवन परियोजनालाई धेरै छुट्टाछुट्टै अनुमतिपत्रहरू आवश्यक पर्न सक्छ।
• धारा ७:७५८(४) BW अन्तर्गत, डेलिभरीमा पत्ता नलागेका त्रुटिहरूको लागि ठेकेदार उत्तरदायी रहन्छ; व्यावसायिक सम्झौताहरूमा प्रस्थान स्पष्ट रूपमा सहमत हुनुपर्छ।
• ठेकेदारले दिएको चेतावनी लिखित र स्पष्ट हुनुपर्छ (धारा ७:७५४(२) BW)।
• बीमा, सुरक्षा र विवाद खण्डहरू दायित्व व्यवस्थासँगै मिलाएर समाधान गरिनुपर्छ।
• दोषको लागि दाबी विरोध भएको दुई वर्ष पछि र भवन हस्तान्तरण भएको बीस वर्ष पछि समय-प्रतिबन्धित छ (धारा ७:७६१ BW)।

बारम्बार सोधिने प्रश्नहरू