डच मालिक संघ, Vereniging van Eigenaars वा VvE, कानूनद्वारा भवनको साझा भागहरूको व्यवस्थापन र मर्मतसम्भार गर्न, प्रमुख मर्मतसम्भारको लागि आरक्षित कोष राख्न, र खाता र बजेट अपनाउने मालिकहरूको वार्षिक बैठक आयोजना गर्न बाध्य छ। जब यो त्यसो गर्न असफल हुन्छ, एक व्यक्तिगत मालिक शक्तिहीन हुँदैन। Burgerlijk Wetboek (नागरिक संहिता) को पुस्तक ५ ले तपाईंलाई चार ठोस मार्गहरू दिन्छ: kantonrechter (उपजिल्ला अदालत) लाई यो थाहा पाएको एक महिना भित्र निर्णय रद्द गर्न भन्नुहोस्, उचित आधार बिना सहयोग अस्वीकार गरिएको ठाउँमा वैकल्पिक अधिकारको लागि सोध्नुहोस्, आफैंले बैठक बोलाउन अधिकारको लागि सोध्नुहोस्, वा संघलाई आफ्नो दायित्वहरू पूरा गर्न र तपाईंको नोक्सानको क्षतिपूर्ति दिन मुद्दा हाल्नुहोस्। कुन मार्ग उपयुक्त छ भन्ने कुरा संघले गलत निर्णय लियो, कुनै निर्णय लिएन, वा केवल एउटामा कार्य गर्न असफल भयो भन्ने कुरामा निर्भर गर्दछ।
डच कानून अन्तर्गत VvE ले के गर्नुपर्छ?
भवनलाई अपार्टमेन्ट अधिकारमा विभाजन गर्दा मालिक संघ स्वतः उत्पन्न हुन्छ, र प्रत्येक मालिक कानूनको सञ्चालनद्वारा सदस्य हुन्छ। सदस्यता समाप्त गर्न, राजीनामा दिन वा अस्वीकार गर्न सकिँदैन; यो तपाईंले बेच्दा मात्र समाप्त हुन्छ। संघ एक कानूनी व्यक्ति हो जसको सीमित वैधानिक उद्देश्य छ: समुदायको व्यवस्थापन र संयुक्त मालिकहरूको हितको रक्षा। यसले गर्न सक्ने र गर्नुपर्ने सबै कुरा तीन कागजातहरू र कानूनबाटै हुन्छ।
विभाजनको दस्तावेज र नियमहरू
विभाजनको दस्तावेज (विभाजनको दस्तावेज) भनेको नोटरीयल दस्तावेज हो जसले अपार्टमेन्ट अधिकारहरू सिर्जना गर्दछ र सार्वजनिक दर्ताहरूमा दर्ता हुन्छ। यसमा रेखाचित्र समावेश हुन्छ जसले कुन भागहरू निजी हुन् र कुन साझा हुन् भनेर देखाउँछ, र यसले लागू हुने विभाजन नियमहरूको मानक सेटहरू मध्ये एक घोषणा गर्दछ, सामान्यतया १९७३, १९८३, १९९२, २००६ वा २०१७ बाट डेटिङ गरिएको मोडेल। ती नियमहरू तपाईंको भवनको संविधान हुन्: तिनीहरूले लागत साझेदारी, मतदान अनुपात, बोर्ड र बैठकको शक्ति, र प्रयोगमा प्रतिबन्धहरू सेट गर्छन्। huishoudelijk नियमन (घर नियमहरू) ले आवाज, फोहोर र साझा क्षेत्रहरूको प्रयोगमा व्यावहारिक नियमहरू थप्न सक्छ, तर यसले दस्तावेजको विरोध गर्न सक्दैन, र दस्तावेजमा रहेको नियम घर नियमहरूमा तस्करी गर्न सकिँदैन।
कुनै पनि कुराको बारेमा बहस गर्नु अघि कागजात पढ्नुहोस्। चुहिने झ्यालको फ्रेम, बाल्कनी, टेरेस, तपाईंको भित्ता पछाडिको पाइप वा तपाईंको शयनकक्ष माथिको समतल छाना सामान्य हो वा निजी हो भन्ने कुरा त्यहाँ निर्णय गरिन्छ, सामान्य ज्ञानले होइन, र जवाफले कसले तिर्ने भनेर निर्धारण गर्छ। अनिवार्य कानूनसँग बाझिने शासकीय कागजातहरूमा भएको कुनै पनि प्रावधान अमान्य छ, तर कागजात आफैंमा कानूनले आवश्यक पर्ने बहुमतको साथ नोटरीय कागजातद्वारा मात्र संशोधन गर्न सकिन्छ, जुन धेरैजसो भवनहरूमा ठूलो हुन्छ।
साझा भागहरूको मर्मतसम्भार
साझा भागहरूको व्यवस्थापन र मर्मतसम्भार संघको मुख्य वैधानिक कार्य हो। यसले संरचना, छाना, अगाडिको भाग, जग, साझा स्थापनाहरू, भर्याङहरू, लिफ्टहरू र साझा मैदानहरू समेट्छ, र यसमा तिनीहरूलाई राम्रोसँग मर्मत गर्ने र सुरक्षाको लागि जोखिम भएको ठाउँमा समयमै उपायहरू लिने दुवै समावेश छ। व्यक्तिगत मालिकहरूले आफ्नै निजी भागहरू राख्छन्; संघले बाँकी राख्छ र कागजातमा अनुपात अनुसार सबै मालिकहरूलाई लागत लिन्छ। भवन मालिकहरूको संयुक्त सम्पत्ति भएकोले, स्थगित मर्मतसम्भार अमूर्त होइन: यसले निजी फ्ल्याट भित्र क्षति उत्पन्न गर्दछ, र यसले आगन्तुकहरू र छिमेकीहरू प्रति पनि दायित्व उत्पन्न गर्न सक्छ, किनकि संरचनाको मालिक जसले यसको लागि तोकिएको मापदण्डहरू पूरा गर्दैन उसले हुने क्षतिको लागि उत्तरदायी हुन्छ।
भाडामा दिने कुरा आफ्नै नियमहरू भएको फरक विषय हो; मालिकले छोटो बसाइको लागि फ्ल्याट भाडामा दिन सक्छ कि सक्दैन र कसरी, मर्मतसम्भार दायित्वको सट्टा डिड र नगरपालिका नियमहरूद्वारा नियन्त्रित हुन्छ, र हामी छोटो बसाइको भाडा र मालिक संघको हाम्रो लेखमा यसबारे छुट्टै छलफल गर्नेछौं ।
पैसा: योगदान, आरक्षित कोष र खाताहरू
प्रत्येक मालिकले वार्षिक बजेटको आधारमा बैठकद्वारा निर्धारित आवधिक योगदान, सेवाकोस्टेन, तिर्नुपर्ने हुन्छ। संघले साधारण वार्षिक लागत बाहेक अन्य खर्चको लागि आरक्षित कोष पनि राख्नु पर्छ। आवासीय भवनहरूको लागि कानूनले न्यूनतम वार्षिक आरक्षण तोकेको छ: या त पाँच वर्ष भन्दा पुरानो नभएको र कम्तिमा दस वर्षलाई समेट्ने meerjarenonderhoudspalan (बहु-वर्षीय मर्मत योजना) बाट प्राप्त हुने रकम, वा, यदि त्यस्तो कुनै योजना छैन भने, प्रत्येक वर्ष भवनको पुनर्निर्माण मूल्यको कम्तिमा आधा प्रतिशत। आरक्षित कोष सिद्धान्ततः संघको नाममा छुट्टै बैंक खातामा राखिनुपर्छ।
बोर्डले बैठकमा वार्षिक हिसाब र बजेट प्रस्तुत गर्नुपर्छ, र प्रत्येक मालिकलाई अन्तर्निहित रेकर्डहरू निरीक्षण गर्ने अधिकार छ। भुक्तानी नगर्ने मालिकलाई संघले मुद्दा हाल्न सक्छ, र खरिदकर्ताले बक्यौताको अंश लिन्छ: स्थानान्तरणमा अधिग्रहणकर्ता हाल र अघिल्लो आर्थिक वर्षमा बाँकी रहेको योगदानको लागि संयुक्त रूपमा उत्तरदायी हुन्छ, त्यसैले नोटरीले पूरा हुनु अघि संघलाई विवरणको लागि सोध्छ। २०१८ देखि प्रत्येक मालिक संघ वाणिज्य संघको व्यापार दर्तामा पनि दर्ता हुनुपर्छ।
संघहरू कसरी असफल हुन्छन्, र प्रत्येक असफलताको मूल्य के हुन्छ
असफलताहरू चार पहिचानयोग्य रूपहरूमा आउँछन्, र प्रत्येकको लागि उपचार फरक हुन्छ।
निष्क्रिय संघ
नेदरल्याण्ड्समा सबैभन्दा सामान्य असफलता निष्क्रियता हो। त्यहाँ कुनै बोर्ड छैन, वा बोर्डमा एक मालिक हुन्छ जसले वर्षौं अघि बैठकहरू बोलाउन बन्द गरेको थियो; त्यहाँ कुनै बजेट छैन, कुनै आरक्षित कोष छैन र कुनै बीमा समीक्षा छैन; योगदानहरू अनियमित रूपमा सङ्कलन गरिन्छ वा बिल्कुलै छैन। निष्क्रिय संघ अझै पनि वैधानिक कर्तव्यहरू भएको कानूनी व्यक्ति हो, र यो अझै पनि तपाईंको भवन हो जुन पछाडि परिरहेको छ। तपाईंले बेच्दा यो एक व्यावहारिक समस्या पनि हो: खरीददारहरू र तिनीहरूका ऋणदाताहरूले मिनेट, खाता र मर्मत योजनाको लागि सोध्छन्, र तिनीहरूको अनुपस्थितिले मूल्यलाई निराश बनाउँछ वा बिक्रीलाई मार्छ।
निष्क्रिय संघ मर्मत गर्न सकिन्छ, र कुनै पनि एकल मालिकले प्रक्रिया सुरु गर्न सक्छ। यदि बोर्डले समयमा बैठक बोलाएन भने, मालिकले क्यान्टोनरेक्टरलाई बैठक बोलाउन अधिकार माग्न सक्छ, र त्यो बैठकले त्यसपछि बोर्ड नियुक्त गर्न, बजेट अपनाउन, मर्मत योजना आयोग गर्न र रिजर्भ खाता खोल्न सक्छ। भवनको अवस्थाले सुरक्षा वा स्वास्थ्यलाई खतरामा पार्ने ठाउँमा हस्तक्षेप गर्ने नगरपालिकाहरूको आफ्नै शक्ति हुन्छ, र तिनीहरूले यसलाई पुरानो आवास स्टक भएका क्षेत्रहरूमा प्रयोग गर्छन्।
फ्ल्याट भित्रको मर्मतसम्भार र क्षति स्थगित
दोस्रो रूप भनेको एउटा बोर्ड हो जुन बैठक बस्छ तर काम गर्दैन: छाना तीन जाडोदेखि चुहिँदै छ, प्रतिवेदन दुई पटक टेबलमा छ, र केही मालिकहरूले तिर्न सक्दैनन् वा तिर्न चाहँदैनन् भनेर बैठकले निर्णयलाई स्थगित गरिरहन्छ। यसैबीच पानी माथिल्लो तल्लाको फ्ल्याटहरूमा पुग्छ। त्यो स्थितिमा रहेका मालिकहरूले प्रायः उनीहरूले पर्खनु पर्छ भन्ने अनुमान गर्छन्; तिनीहरूले गर्दैनन्। संघले संयुक्त मालिकहरूलाई उचित व्यवस्थापनको लागि ऋणी बनाउँछ, र संघले साझा भाग कायम राख्न असफल भएको कारणले क्षति भोग्ने मालिकले संघलाई त्यो क्षतिको लागि जिम्मेवार ठहराउन सक्छ र काम सम्पन्न गर्न माग गर्न सक्छ, किनकि चुहावट र छानाको टाइलहरू खस्ने बारे हाम्रो टिप्पणीले थप विवरणमा व्याख्या गर्दछ।
छनौटपूर्ण कार्यान्वयन र असमान व्यवहार
तेस्रो फारमले नियमहरू कसरी लागू गरिन्छ भन्ने कुरासँग सम्बन्धित छ। संघले काम र घरका नियमहरूलाई निरन्तर रूपमा लागू गर्नुपर्छ। तीन समानहरूलाई बेवास्ता गर्दै एक मालिकलाई बाल्कनी स्क्रिनको बारेमा चेतावनी दिनु केवल अनुचित होइन; यसले नियम लागू गर्ने पछिको कुनै पनि प्रयासलाई कमजोर बनाउँछ, र त्यस आधारमा लिइएको निर्णयलाई व्यावहारिकता र निष्पक्षताको विपरीतको रूपमा आक्रमण गर्न सकिन्छ। यस सन्दर्भमा कहिलेकाहीं उद्धृत गरिएका अमेरिकी आवास कानूनहरूको कुनै डच समकक्ष छैन, र तिनीहरू यहाँ लागू हुँदैनन्। लागू हुने कुरा डच समान उपचार कानून हो, जसले सामान र सेवाहरूको आपूर्ति र आवासमा जाति, धर्म, लिङ्ग, राष्ट्रियता, अपाङ्गता वा दीर्घकालीन रोग जस्ता आधारमा भेदभावलाई निषेध गर्दछ। त्यस्तो आधारमा असमान व्यवहार भइरहेको विश्वास गर्ने मालिक वा बासिन्दाले गैर-बाध्यकारी रायको लागि नेदरल्याण्ड्स इन्स्टिच्युट फर ह्युमन राइट्समा मुद्दा राख्न सक्छ, वा नागरिक अदालतमा जान सक्छ। साझा क्षेत्रमा र्याम्प वा ह्यान्डरेल जस्ता अपाङ्गता भएका बासिन्दाको लागि उचित समायोजनलाई अनुमति दिन अस्वीकार गर्नु त्यो ढाँचा भित्र पर्दछ।
वित्तीय अव्यवस्था
चौथो रूप पैसा हो। संकलन नगरिएका योगदानहरू, कागजमा मात्र अवस्थित आरक्षित कोष, बोर्ड सदस्यसँग जोडिएको कम्पनीलाई भुक्तानी, तीन वर्षसम्म कुनै खाता नभएको, वा आफ्नै खातासँग संघको पैसा मिसाउने प्रबन्धक। प्रत्येक मालिकलाई रेकर्ड हेर्ने अधिकार छ, र तिनीहरूलाई अस्वीकार गरिएको बैठकले खाताहरू अपनाउनु हुँदैन। डिस्चार्ज प्रदान गर्न असफल हुनु एक वास्तविक साधन हो: खाताहरू अपनाउनु र बोर्डलाई डिस्चार्ज प्रदान गर्नु छुट्टाछुट्टै निर्णयहरू हुन्, र दोस्रो पहिलोबाट स्वचालित रूपमा पछ्याउनु हुँदैन। जहाँ पैसा वास्तवमा गायब भएको छ, संघले बोर्ड वा प्रबन्धकलाई उत्तरदायी बनाउन सक्छ, र आपराधिक उजुरी एक विकल्प हो जहाँ कोषको दुरुपयोग भएको छ।
संघ भित्रबाट सुरु गर्नुहोस्, र यसलाई लिखित रूपमा राख्नुहोस्
लगभग हरेक सफल मुद्दा कागजी ट्रेलबाट सुरु हुन्छ। समस्या लिखित रूपमा बोर्डलाई रिपोर्ट गर्नुहोस्, यसलाई तथ्यगत रूपमा वर्णन गर्नुहोस्, कागजातको प्रावधान वा संघको जिम्मेवारी बनाउने नियमहरू उल्लेख गर्नुहोस्, फोटोहरू र तपाईंसँग भएको कुनै पनि रिपोर्ट संलग्न गर्नुहोस्, र तोकिएको अवधि भित्र लिखित प्रतिक्रियाको लागि सोध्नुहोस्। यदि जवाफ आउँदैन वा बिन्दुलाई सम्बोधन गर्दैन भने, पूर्वनिर्धारितको औपचारिक सूचना पठाउनुहोस् जसले कार्यसम्पादनको लागि अन्तिम उचित समयसीमा सेट गर्दछ र तपाईंले अब के गर्नुहुनेछ भनेर बताउँछ। डच कानून अन्तर्गत सूचनाले महत्त्व राख्छ: यो बिना ऋणी सामान्यतया पूर्वनिर्धारित हुँदैन, र ढिलाइको कारणले हुने क्षतिको लागि दावी त्यही कारणले मात्र असफल हुन सक्छ।
बैठक र बोर्ड दुवैलाई प्रयोग गर्नुहोस्। कुनै पनि मालिकले एजेन्डामा राख्नको लागि कुनै वस्तु माग्न सक्छ, र उद्धरण र कोष प्रस्ताव संलग्न गरी उचित रूपमा तयार पारिएको प्रस्ताव गुनासो भन्दा स्थगित गर्न धेरै गाह्रो हुन्छ। मिनेटहरू राख्नुहोस्: तिनीहरू के निर्णय गरियो र कहिले गरियो भन्ने प्रमाण हुन्, र निर्णयलाई चुनौती दिने एक महिनाको अवधि तपाईंले यसको बारेमा सचेत भएको दिनदेखि नै चल्छ। जहाँ सम्बन्धहरू कडा भएका छन् तर पक्षहरू अझै पनि एउटै भवनमा बस्नुपर्छ, त्यहाँ मध्यस्थता प्रायः सुनुवाइ भन्दा बढी प्रभावकारी हुन्छ, किनभने यसले एकल निर्णयको सट्टा सम्पूर्ण सम्बन्धलाई समाधान गर्न सक्छ। मालिकहरू बीचको विवादहरूमा पनि यही कुरा लागू हुन्छ, जहाँ अदालत बाहिर विवादहरू समाधान गर्ने सामान्य नियमहरू उपयोगी सुरुवात बिन्दु हुन्।
kantonrechter को चार मार्गहरू
अपार्टमेन्ट विवादहरू भवन अवस्थित जिल्लाको क्यान्टोनरेक्टरद्वारा तुलनात्मक रूपमा पहुँचयोग्य निवेदन प्रक्रियामा सुनुवाइ गरिन्छ। चार मार्गहरूले लगभग हरेक परिस्थितिलाई समेट्छन्, र तपाईंको क्रोधको शक्ति भन्दा सही छनौट गर्नु बढी महत्त्वपूर्ण हुन्छ।
निर्णय रद्द गर्ने। यदि बैठकले निर्णय, नियमहरू वा औचित्य र निष्पक्षताको आवश्यकताहरूसँग बाझिने निर्णय लिन्छ भने, तपाईंले क्यान्टोनरेक्टरलाई त्यसलाई रद्द गर्न अनुरोध गर्न सक्नुहुन्छ। निर्णयको बारेमा तपाईंलाई थाहा भएको दिनको एक महिना भित्र आवेदन दिनुपर्छ, र त्यो अवधि छोटो र कडा हुन्छ। निर्णयलाई चुनौती दिन बैठकमा उपस्थित हुनु आवश्यक छैन, तर उपस्थित हुनु र तपाईंको आपत्तिको टिप्पणी गर्नुले मुद्दालाई धेरै सजिलो बनाउँछ। कानूनसँग वा आधारभूत बुँदामा कामसँग बाझिने निर्णय रद्द हुनुको सट्टा अमान्य हुन सक्छ, जसमा कुनै अवधि लागू हुँदैन, तर सल्लाह बिना अमान्यतामा भर पर्नु जोखिमपूर्ण छ: सुरक्षित मार्ग भनेको महिना भित्र फाइल गर्नु हो।
प्रतिस्थापन अधिकार। जहाँ तपाईंलाई कुनै काम गर्न अधिकार भएको कुराको लागि संघ वा अर्को मालिकको सहयोग वा सहमति चाहिन्छ, र उचित आधार बिना यो अस्वीकार गरिन्छ वा कुनै निर्णय लिइँदैन, क्यान्टोनरेक्टरले त्यो सहमतिलाई प्रतिस्थापन गर्ने अधिकार प्रदान गर्न सक्छ। यो लिफ्ट स्थापना गर्न, सौर्य प्यानलहरू राख्न, झ्यालको फ्रेमहरू बदल्न, तातो पम्प जडान गर्न वा साझा भाग छुने परिवर्तन गर्न चाहने मालिकको लागि मार्ग हो, र जसलाई मौन वा अव्यावहारिक अस्वीकार गरिएको छ। अदालतले अन्य मालिकहरूको हितको विरुद्धमा आवेदकको हितको तौल गर्छ र सर्तहरू थप्न सक्छ।
बैठक बोलाउन अधिकार। जहाँ बोर्डले कानून र नियमहरूले आवश्यक पर्ने बैठक बोलाउँदैन, त्यहाँ मालिकलाई बैठक बोलाउन अधिकार दिन सकिन्छ। यो निष्क्रिय संघलाई जगाउने मानक पहिलो चरण हो, र यो प्रायः आफैंमा पर्याप्त हुन्छ: एक पटक बैठक राम्ररी बोलाइएपछि, संघले फेरि काम गर्न थाल्छ।
संघ विरुद्धको सामान्य दाबी। खारेजीले छाना मर्मत गर्दैन। जहाँ संघले मर्मत गर्ने आफ्नो वैधानिक कर्तव्य पूरा गर्न असफल हुन्छ, त्यहाँ उपचार भनेको कार्यसम्पादनको लागि दाबी हो, यदि आवश्यक परेमा ढिलाइको प्रत्येक दिनको लागि जरिवाना भुक्तानीद्वारा बलियो बनाइन्छ, साथै तपाईंले भोगेको क्षतिको लागि दावी पनि समावेश गरिन्छ। चुहावट जस्ता जरुरी अवस्थामा, जस्तै फ्ल्याटलाई बसोबास गर्न अयोग्य बनाउने, प्रारम्भिक राहत कार्यवाहीको लागि हप्ता भित्र आदेश जारी गर्न सकिन्छ। डच नागरिक प्रक्रियाका नियमहरू सामान्य तरिकाले लागू हुन्छन्, जसमा तपाईंको क्षति प्रमाणित गर्ने आवश्यकता समावेश छ।
तपाईंको फ्ल्याटमा क्षति: कसले तिर्छ?
कारण कहाँ छ भनेर स्थापित गरेर सुरु गर्नुहोस्। साझा भागमा दोषको कारणले हुने क्षति सिद्धान्ततः संघको विषय हो; अर्को मालिकको गोप्य भागमा दोषको कारणले हुने क्षति तपाईं र त्यो मालिक बीचको कुरा हो; तपाईंको आफ्नै गोप्य भागबाट हुने क्षति तपाईंको हो। विभाजनको दस्तावेजले कुन कुन हो भनेर निर्णय गर्छ, र पुराना भवनहरूमा त्यो सीमा बारम्बार विवादित हुन्छ, विशेष गरी बाल्कनी, झ्यालको फ्रेम, टेरेस र पाइपवर्कको लागि।
जहाँ संघ जिम्मेवार हुन्छ, त्यहाँ दुई आधारहरूले दावीलाई समर्थन गर्न सक्छन्। पहिलो भनेको यसको व्यवस्थापन र मर्मतसम्भार दायित्व पूरा गर्न असफल हुनु हो। दोस्रो भनेको दोषपूर्ण संरचनाको मालिकमा पर्ने कडा दायित्व हो: यदि भवनले यसको लागि तोकिएका मापदण्डहरू पूरा गर्दैन र खतरा साकार हुन्छ भने, मालिकहरू, र व्यवहारमा संघ र यसको बीमाकर्ताले, दावीकर्तालाई गल्ती प्रमाणित नगरी नोक्सानी वहन गर्छन्। त्यो दोस्रो मार्ग ठ्याक्कै मूल्यवान छ जहाँ बोर्डलाई दोषको बारेमा थाहा थियो भनेर देखाउन गाह्रो हुन्छ।
बीमा यसको धेरैजसो व्यावहारिक उत्तर हो। संघले भवनको बीमा गर्नुपर्छ, र नीतिले सामान्यतया पानीको क्षति र स्थिर वस्तुहरूको क्षतिलाई समेट्छ; सामग्री र निजी सुधारहरू मालिकको आफ्नै नीतिद्वारा कभर गरिन्छ। दुवै बीमाकर्ताहरूलाई तुरुन्तै क्षतिको रिपोर्ट गर्नुहोस्, मर्मत गर्नु अघि सबै कुराको फोटो खिच्नुहोस्, र बीजकहरू राख्नुहोस्। जहाँ क्षतिको विवाद हुन्छ, कारण र मात्रामा विशेषज्ञ रिपोर्टले क्षतिको दाबीलाई कार्ययोग्य बनाउँछ, र क्षतिपूर्तिमा सामान्य दाबी अभ्यास यहाँ लागू हुन्छ जस्तै यो अन्यत्र हुन्छ। गम्भीर अवस्थामा, जहाँ बेवास्ताले घरलाई लामो समयसम्म प्रयोग गर्न नसकिने बनाएको छ, गैर-भौतिक क्षतिको क्षतिपूर्ति वित्तीय क्षतिसँगै दाबी गर्न सकिन्छ, यद्यपि डच अदालतहरूले यसलाई थोरै मात्रामा प्रदान गर्छन्।
बोर्ड सदस्यहरू र प्रबन्धकहरू: जिम्मेवारी कति टाढा जान्छ?
मालिक संघको बोर्ड औपचारिक कार्य गर्ने पर्यवेक्षक निकाय होइन। यसले बैठकका निर्णयहरू कार्यान्वयन गर्छ, पैसा व्यवस्थापन गर्छ, रेकर्ड राख्छ र संघको प्रतिनिधित्व गर्छ। यसले त्यसो राम्रोसँग गर्नुपर्छ, र बोर्डको कर्तव्यहरूको लागि सामान्य मापदण्ड लागू हुन्छ: निर्देशकले आफ्नो कार्य राम्ररी गर्नै पर्छ र अनुचित कार्यसम्पादनको लागि कानुनी व्यक्तिप्रति उत्तरदायी हुनुपर्छ जहाँ उसलाई यसको लागि गम्भीर रूपमा दोषी ठहराउन सकिन्छ। सानो संघका धेरैजसो बोर्ड सदस्यहरू स्वयंसेवक हुन्, र मानक त्यो सन्दर्भलाई ध्यानमा राखेर लागू गरिन्छ, तर स्वयंसेवा भनेको उन्मुक्ति होइन। भवनको बीमा गर्न असफल हुनु, तीव्र सुरक्षा जोखिम पहिचान गर्ने रिपोर्टलाई बेवास्ता गर्नु, वा संघको पैसा आफैंलाई तिर्नुलाई गम्भीर रूपमा न्याय गरिनेछ, र यस्ता अवस्थामा निर्देशकहरूको व्यक्तिगत दायित्व वास्तविक सम्भावना हो।
जहाँ संघले एक पेशेवर प्रबन्धकलाई संलग्न गराउँछ, त्यो प्रबन्धकले सम्झौता अन्तर्गत काम गर्छ, र यसको सर्तहरूले उसले के गर्नुपर्छ भनेर निर्धारण गर्छ: बैठकहरू बोलाउने, खाताहरू राख्ने, योगदानहरू सङ्कलन गर्ने, कोटेशनहरू प्राप्त गर्ने र नियमित मर्मतको व्यवस्था गर्ने। ती कार्यहरूमा असफल हुने प्रबन्धकले संघप्रतिको सम्झौता उल्लङ्घन गर्छ, र संघ, व्यक्तिगत मालिक होइन, यसको प्रतिपक्ष हो। त्यो व्यवहारमा एउटा महत्त्वपूर्ण बुँदा हो: प्रबन्धकसँग असन्तुष्ट व्यक्तिगत मालिकले बैठकलाई कारबाही गर्न लगाउनु पर्छ, किनभने सम्झौताको दाबी संघको हो। यदि बैठकले समुदायलाई स्पष्ट रूपमा हानि पुर्याउने कुरामा कार्य गर्न अस्वीकार गर्छ भने, त्यो अस्वीकार आफैंमा चुनौती दिन सकिने निर्णय हो। संस्थाको कानुनी जिम्मेवारी र निर्देशक दायित्वको फराकिलो रूपरेखा अन्य कानुनी व्यक्तिहरूमा लागू हुने उही हो।
यो सबै रोक्न मालिकहरूले के गर्न सक्छन्
मालिक संघमा रोकथाम प्रायः प्रशासनिक हुन्छ, र यो गाह्रो छैन। बहु-वर्षीय मर्मत योजना कमिसन गर्नुहोस् र यसलाई अद्यावधिक गर्नुहोस्, किनकि यसले आरक्षित योगदान सेट गर्दछ, लागत फैलाउँछ र आवश्यक परेमा ऋणको लागि संघलाई क्रेडिट योग्य बनाउँछ। कम सम्भावित योगदानको सट्टा यथार्थपरक बजेट अपनाउनुहोस्, किनकि कम योगदान बचत होइन तर स्थगित बिल हो जुन छाना अन्ततः बदल्नु पर्दा फ्ल्याटको मालिक जो कोहीमा पर्छ। आरक्षित कोषलाई छुट्टै खातामा राख्नुहोस्, बीमा र पुनर्निर्माण मूल्य नियमित रूपमा समीक्षा गर्नुहोस्, र निर्णयहरू स्पष्ट रूपमा रेकर्ड गर्नुहोस् ताकि तिनीहरू कार्यान्वयन गर्न सकियोस् र आवश्यक परेमा लागू गर्न सकियोस्।
सुशासनको लागत कम हुन्छ र यसले धेरैजसो विवादहरूलाई रोक्छ: समयमै र उचित एजेन्डासहित बैठक बोलाउनुहोस्, अग्रिम खाताहरू प्रसारित गर्नुहोस्, निर्णयहरू र आपत्तिहरूको माइन्युट गर्नुहोस्, माइन्युटहरू प्रकाशित गर्नुहोस्, र निर्णयमा व्यक्तिगत रुचि भएका बोर्ड सदस्यहरूलाई त्यसो भन्न र बहिष्कार गर्न आवश्यक छ। प्रत्येक केही वर्षमा घरका नियमहरूको समीक्षा गर्नुहोस्, र फ्ल्याटहरूको प्रयोगलाई प्रतिबन्धित गर्ने कुनै पनि कुरालाई नियमहरूमा नभई कागजातमा राख्नुहोस्, किनकि यो त्यहीँ हो जहाँ यो सम्बन्धित छ र जहाँ यो रहनेछ। कार्ययोग्य शासन ढाँचा पछाडिको सामान्य सिद्धान्तहरू र कानुनी अनुपालनको सामान्य कर्तव्यहरू कम्पनीमा जत्तिकै बाह्र फ्ल्याटहरू भएको भवनमा लागू हुन्छन्।
खरीददारहरूको लागि, उचित परिश्रम सरल छ र कहिल्यै पनि छोड्नु हुँदैन। पछिल्ला तीन बैठकहरूको मिनेट, वार्षिक खाता, बजेट, मर्मत योजना र आरक्षित कोषको शेष रकम सोध्नुहोस्, र हस्ताक्षर गर्नु अघि विभाजनको सम्झौता पढ्नुहोस्, विशेष गरी यदि तपाईं फ्ल्याट भाडामा दिन वा परिवर्तन गर्न चाहनुहुन्छ भने। डच सम्पत्ति कानूनमा सामान्य समस्याहरूको हाम्रो सिंहावलोकन र घर किन्ने हाम्रो चेकलिस्टले तपाईंले प्रतिबद्ध हुनु अघि अरू के जाँच गर्ने भनेर सेट गर्दछ, र यदि तपाईं फ्ल्याट भाडामा लिने योजना बनाउनुहुन्छ भने घरधनीमाथि निर्भर दायित्वहरू जान्न लायक छन्।
अब के गर्ने?
यदि तपाईंको संघले आफ्नो काम गरिरहेको छैन भने, क्रम निश्चित छ: विभाजनको दस्तावेज पढ्नुहोस्, आफ्नो गुनासो र आफ्नो प्रस्ताव लिखित रूपमा राख्नुहोस्, बैठकको एजेन्डामा राख्नुहोस्, र कुनै पनि निर्णयको मिति नोट गर्नुहोस्, किनकि यसलाई चुनौती दिने महिना तुरुन्तै सुरु हुन्छ। यदि संघले अझै पनि कार्य गर्दैन भने, क्यान्टोनरेक्टर पहुँचयोग्य छ र प्रक्रिया ठ्याक्कै यसैको लागि डिजाइन गरिएको हो।
Law and More अपार्टमेन्ट मालिकहरू, बोर्डहरू र संघहरूलाई विभाजनको दस्तावेज र नियमहरू, निर्णयहरू रद्द गर्ने, प्रतिस्थापन प्राधिकरणहरू, मर्मतसम्भार दायित्वहरू, बक्यौता र क्षतिको लागि दायित्व सम्बन्धी सल्लाह दिन्छ। चाहे तपाईं कार्य नगर्ने संघको सामना गर्ने मालिक हुनुहुन्छ, वा भवनलाई व्यवस्थित गर्न प्रयास गर्ने बोर्ड हुनुहुन्छ, हाम्रो घर जग्गा वकील तपाईं कहाँ उभिनुहुन्छ भनेर भन्न सक्छ डच कानून र अर्को यथार्थपरक कदम के हो।
बारम्बार सोधिने प्रश्नहरू
डच कानूनले बासिन्दाहरूलाई संघका असफलताहरूलाई सम्बोधन गर्न विशेष प्रक्रियाहरू प्रदान गर्दछ, जसमा क्षतिपूर्तिको लागि अदालती कार्यवाही र विवाद समाधानको लागि संयन्त्रहरू समावेश छन्। कानूनी ढाँचाले घरधनी संघ विरुद्ध कारबाही गर्न स्पष्ट समयसीमा र सर्तहरू स्थापित गर्दछ।
नेदरल्याण्ड्सको घरधनी संघले आफ्नो जिम्मेवारीलाई बेवास्ता गरेमा बासिन्दाले के कानुनी कदम चाल्न सक्छन्?
तपाईंले पहिले आफ्नो संघको विधान र आन्तरिक नियमहरूको समीक्षा गर्नुपर्छ ताकि विशेष कर्तव्यहरू बेवास्ता गरिएको पुष्टि होस्। यी कागजातहरूले तपाईंको संघले पूरा गर्नुपर्ने जिम्मेवारीहरूको रूपरेखा प्रस्तुत गर्दछ।
तपाईंको पहिलो कदम संघको बोर्डमा औपचारिक लिखित गुनासो पेश गर्नु हुनुपर्छ। सबै सञ्चारहरू कागजात गर्नुहोस् र आफ्नो रेकर्डको लागि पत्राचारको प्रतिलिपि राख्नुहोस्।
यदि बोर्डले प्रतिक्रिया दिन वा उपयुक्त कारबाही गर्न असफल भयो भने, तपाईंले योग्य मध्यस्थकर्ता मार्फत मध्यस्थताको लागि अनुरोध गर्न सक्नुहुन्छ। मध्यस्थताले अदालती कार्यवाहीको लागि कम खर्चिलो विकल्प प्रदान गर्दछ र यदि दुवै पक्ष सहमत भएमा कानुनी रूपमा बाध्यकारी रहन्छ।
अनौपचारिक समाधान असफल भएमा, तपाईंले जिल्ला अदालत (rechtbank) मा दावी दायर गर्न सक्नुहुन्छ। अदालतले संघलाई आफ्नो कर्तव्य पूरा गर्न आदेश दिन सक्छ वा बेवास्ताको कारणले तपाईंले भोग्नु परेको क्षतिको लागि क्षतिपूर्ति दिन सक्छ।
के सदस्यहरूले संघको लापरवाहीबाट हुने क्षतिको लागि डच अदालतहरू मार्फत क्षतिपूर्ति माग्न सक्छन्?
हो, कुनै संघको लापरवाहीले तपाईंलाई मापनयोग्य हानि पुर्याउँछ भने तपाईंले डच अदालतहरू मार्फत आर्थिक क्षतिपूर्ति माग्न सक्नुहुन्छ। तपाईंले संघले आफ्नो कानुनी कर्तव्यहरू उल्लङ्घन गरेको र यो उल्लङ्घनले प्रत्यक्ष रूपमा तपाईंको क्षति पुर्याएको देखाउनुपर्छ।
अदालतले संघले उचित रूपमा सक्षम संघको रूपमा काम गरेको भए कारबाही गर्ने थियो कि थिएन भनेर मूल्याङ्कन गर्नेछ। तपाईंले लापरवाही र तपाईंले गरेको आर्थिक क्षति दुवैको प्रमाण प्रदान गर्न आवश्यक छ।
क्षतिपूर्तिले मर्मत लागत, सम्पत्तिको मूल्यको क्षति, र केही परिणामात्मक क्षतिहरू कभर गर्न सक्छ। तपाईंले संघको असफलता र तपाईंको विशिष्ट क्षति बीचको कारण सम्बन्ध प्रमाणित गर्नुपर्छ।
यदि तपाईं आफ्नो दावीमा सफल हुनुभयो भने कानुनी लागत आंशिक रूपमा असुल उपर हुन सक्छ। अदालतले तपाईंको वास्तविक कानुनी खर्चको सट्टा स्थापित शुल्क तालिकाको आधारमा रकम निर्धारण गर्दछ।
डच कानूनले घरधनी संघ र यसका सदस्यहरू बीचको द्वन्द्वलाई कसरी सम्बोधन गर्छ?
डच कानूनले घरधनी संघहरूलाई उनीहरूको कानून अनुसार सञ्चालन गर्न आवश्यक छ, जसले संघ र यसका सदस्यहरू बीच बाध्यकारी सम्झौता बनाउँछ। डच नागरिक संहिताको पुस्तक २ ले यी संघहरूलाई नियन्त्रण गर्दछ र तिनीहरूको सञ्चालनको लागि कानुनी रूपरेखा स्थापित गर्दछ।
समुदायलाई असर गर्ने महत्त्वपूर्ण निर्णयहरूमा तपाईंलाई साधारण सभाहरूमा भाग लिने र मतदान गर्ने अधिकार छ। संघले तपाईंलाई बैठकहरूको उचित सूचना र सान्दर्भिक कागजातहरू प्रदान गर्नुपर्छ।
जब द्वन्द्व उत्पन्न हुन्छ, यदि तिनीहरूले कानून वा डच कानून उल्लङ्घन गर्छन् भने तपाईंले संघको निर्णयहरूलाई अदालत मार्फत चुनौती दिन सक्नुहुन्छ। अदालतले अनुचित रूपमा गरिएका वा संघको अधिकार नाघेका निर्णयहरूलाई रद्द गर्न सक्छ।
कानूनले तपाईंलाई संघद्वारा गरिने मनमानी वा भेदभावपूर्ण व्यवहारबाट पनि जोगाउँछ। वैध कारणहरूले फरक व्यवहारलाई औचित्य दिँदैन भने सबै सदस्यहरूप्रति समान व्यवहार एक आधारभूत सिद्धान्त हो।
नेदरल्याण्ड्समा बासिन्दा र घरधनी संघहरू बीचको विवादमा Huurcommissie को भूमिका के हो?
भाडा न्यायाधिकरणले सामान्यतया घरधनी संघहरू र उनीहरूका सदस्यहरू बीचको विवादहरू सम्बोधन गर्दैन। यो निकायले विशेष गरी भाडाको अवस्थामा घरधनी र भाडामा लिनेहरू बीचको द्वन्द्वलाई सम्बोधन गर्दछ।
यदि तपाईं घरधनी संघ भित्र आफ्नो सम्पत्तिको स्वामित्वमा हुनुहुन्छ भने, तपाईंका विवादहरू Huurcommissie को क्षेत्राधिकार बाहिर पर्छन्। तपाईंले मध्यस्थता वा नागरिक अदालत जस्ता अन्य माध्यमहरू मार्फत समाधान खोज्नुपर्छ।
यदि तपाईंले सम्पत्ति भाडामा लिनुभयो र तपाईंको विवाद तपाईंको घरधनीसँग भाडा-विशिष्ट मुद्दाहरूसँग सम्बन्धित छ भने मात्र Huurcommissie सान्दर्भिक हुन्छ। तैपनि, घरधनी संघसँगको द्वन्द्व आफैंमा छुट्टै विषय रहन्छ।
डच कानून अनुसार कुन परिस्थितिमा घरधनी संघ विघटन हुन सक्छ?
भवन अपार्टमेन्ट अधिकारमा विभाजित भएसम्म मालिक संघ अस्तित्वमा रहन्छ, त्यसैले बैठकले यसलाई केवल विघटन गर्न सक्दैन। यसलाई समाप्त गर्न सबै अपार्टमेन्ट मालिकहरू र धितो वा सीमित अधिकार धारण गर्ने जो कोहीको सहमतिमा विभाजन समाप्त गर्ने नोटरीयल डीड आवश्यक पर्दछ।
यदि संघले आफ्नो उद्देश्य पूरा गर्न सक्दैन वा गम्भीर द्वन्द्वले निरन्तर सञ्चालन असम्भव बनाउँछ भने अदालतले विघटनको आदेश दिन सक्छ। यदि संघले लगातार राम्रोसँग काम गर्न सकेन भने तपाईं विघटनको लागि अदालतमा निवेदन दिन सक्नुहुन्छ।
भवन वा परिसर भत्किएपछि वा विभाजित स्वामित्व संरचना समाप्त हुँदा विघटन हुन सक्छ। व्यवस्थापन गर्न साझा सम्पत्ति नभएपछि संघ स्वतः अस्तित्वमा रहन्छ।
ऋण तिर्न नसक्ने संघलाई दिवालिया घोषित गर्न सकिन्छ, तर त्यसो भए पनि अपार्टमेन्ट अधिकारमा विभाजन, र यससँगै संघ, विभाजन औपचारिक रूपमा कृत्यद्वारा समाप्त नभएसम्म कायम रहन्छ।
नेदरल्याण्ड्समा घरधनी संघ विरुद्ध मुद्दा दायर गर्नका लागि सीमा र समय सीमा के हो?
डच कानूनले सामान्यतया घरधनी संघ विरुद्धको दावीको लागि पाँच वर्षको सीमा अवधि तोकेको छ। यो अवधि त्यतिबेला सुरु हुन्छ जब तपाईंले क्षति र जिम्मेवार पक्ष पत्ता लगाउनुहुन्छ वा उचित रूपमा पत्ता लगाउनु पर्ने थियो।
सम्झौता उल्लङ्घनमा आधारित दावीहरूको लागि, संघले आफ्नो दायित्व पूरा गर्न असफल भएको मितिबाट सीमा अवधि चल्छ। यो अवधि समाप्त हुनु अघि तपाईंले आफ्नो दाबी दायर गर्नुपर्छ।
केही दावीहरूको कानुनी आधारको आधारमा फरक-फरक सीमा अवधि हुन सक्छ। उदाहरणका लागि, निर्माण कार्यमा त्रुटिहरूको लागि दाबीहरू निर्माण कानून अन्तर्गत विशिष्ट समय सीमाहरू पालना गर्न सक्छन्।
तपाईंको दावीको सम्बन्धलाई लिखित रूपमा औपचारिक रूपमा सूचित गरेर सीमा अवधि रोक्न सकिन्छ। अदालतको कार्यवाहीमा पनि सीमा अवधिमा बाधा पर्छ।
